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[맛있는 부동산<6>]-갈현 1구역 재개발

강북 재개발 최대어 갈현1구역 ‘15억 클럽’ 가입 유력하다

GTX-A 노선 정차 연신내역 900m 교통호재, 내년 초 관리처분인가 전망

재개발 계획 구체화 문의 급증…전문가 “상대적 저평가, 시세 상승 여력 충분”

기사입력 2021-11-19 15:40:00

▲ 강북 재개발 최대어로 불리는 갈현 1구역이 관리처분인가를 눈 앞에 두고 있다. 사진은 다세대 주택이 밀집한 갈현 1구역 전경 ⓒ스카이데일리
 
서울 강북권 재개발 최대어로 손꼽히는 은평구 내에서 갈현1구역은 관리처분인가를 앞두고 수요자들의 문의가 끊이지 않고 있다. GTX-A(수도권광역급행철도) 노선이 정차하는 연신내역(3·6호선)과 불과 900m 남짓 거리에 위치해 있어 재개발 사업이 한창 진행 중인 불광5구역과 대조1구역 등보다 교통호재 기대감이 클 것으로 분석되기 때문이다. 전문가들 사이에선 갈현1구역 재개발이 완료돼 새 아파트가 들어설 경우 15억원을 훌쩍 넘을 거라는 전망이 나온다.
 
관리처분 인가 앞둔 갈현1구역, 사업비 9200억원 최대어…“내년 3월 이주 예정”
 
40년 전까지만 해도 서울 내 부촌으로 불렸던 은평구는 강남 개발이 본격화된 이후 부동산 시장에서 상대적 약세를 보였다. 강남과의 접근성이 떨어지고 편의시설 등이 부족하다는 이유에서다. 개발업자들이 매물로 나온 단독주택을 사들여 다세대주택을 연이어 짓다보니 현재 갈현동은 상대적으로 낡은 다세대주택이 옹기종기 모여있다.
 
수 십 년 간 변화가 없던 은평구 갈현동 300번지 일대는 ‘갈현 1구역’으로 묶여 재개발 훈풍이 불고 있다. 규모도 상당하다. 정비구역 면적만 23만8850.9㎡(약 7만2252평)에 달하며 총 사업비는 9200억원 규모로 알려졌다. 서울 강북권 재개발 시장에서도 최대어로 불린다.
 
▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 이호연] ⓒ스카이데일리
  
갈현1구역은 2005년에 조합설립추진위원회가 승인되며 재개발 사업이 시작됐다. 이어 2015년 10월에 조합설립인가가 떨어졌고 2019년 1월에 사업시행인가를 받았다. 지난해 롯데건설이 시공사로 선정됐다. 롯데건설이 조합에 제안한 단지명은 ‘북한산 시그니처 캐슬’이다.
 
재개발이 완료되면 지하 6층~지상22층 32개 동 규모의 공동주택(아파트)과 부대복리시설이 들어설 예정이다. 전체 4116가구에 달한다. 조합원 2600여 가구를 제외한 물량이 일반에 공급된다.
 
은평구청 관계자에 따르면 4116가구 중 △39㎡타입 384가구 △43㎡타입 265가구 △59㎡타입 1610가구 △74㎡타입 622가구 △84㎡타입 760가구 △99㎡타입 299가구 △114㎡타입 44가구 △124㎡타입 121가구 △149㎡타입 11가구 등으로 이뤄졌다.
 
갈현1구역 재개발에 있어 가장 큰 관심사는 관리처분인가 승인 날짜다. 당장 조합은 말을 아끼고 있는 상황이지만 늦어도 내년을 넘기지 않을 거라는 전망이 지배적이다. 갈현동 소재 A공인중개사사무소 대표는 “관리처분 총회가 순조롭게 끝났다고는 해도 올해 안에 관리처분인가가 떨어지기는 힘들 것으로 예상된다”면서도 “내년 초는 돼야 아마 관리처분인가가 나지 않을까 싶다”고 말했다.
 
은평구청 관계자는 “아직 조합으로부터 받은 것이 없다”면서 “지금 말씀드릴 수 있는 것은 내년 3월부터 이주가 계획돼 있다는 것이다”고 말했다.
 
매물 문의 빗발치는 갈현 1구역…전문가 “빨리 투자할수록 좋은 지역”
 
인근 부동산 관계자들은 갈현1구역에 대한 수요자들의 관심이 빗발치고 있다고 입을 모은다. 조합원 지위를 획득할 수 있는 매물의 가격이 5억원 안팎 정도로 아직까진 서울 내에서 상대적으로 저렴한 가격을 형성하고 있어서다.
 
인근 A공인중개사사무소 관계자는 “갈현1구역이 관리처분인가까지 임박했음에도 불구하고 아직까지 매물은 남아있는 편이다”며 “최근까지 수요자들의 문의가 많이 들어오고 있다”고 말했다.
 
▲ 부동산 전문가들은 갈현 1구역의 경우 빨리 매물을 손에 쥐는 것이 좋은 전략이라고 말한다. 사진은 도로 폭이 좁은 갈현 1구역의 모습 ⓒ스카이데일리
 
인근 B공인중개사사무소 대표는 “조합원 매물 중 빌라 84㎡(25.41평)형의 현 시세가 5억원 정도 된다”며 “감정평가금액이 3억원 정도로 예상되므로 차액이 2억원은 남을 것이다”고 말했다. 프리미엄만 2억원에 달할 거라는 분석이다.
 
이 관계자는 “갈현1구역은 연신내역까지 도보 10여분 거리에 불과해 교통이 편리하다”면서 “GTX-A노선이란 확실한 교통호재까지 있는 만큼 투자 측면에서도 괜찮은 선택이다”고 말했다.
 
부동산 전문가들은 갈현1구역이 아직까지 저평가 된 지역인 만큼 빨리 투자할수록 유리한 곳이라고 평가했다. 갈현1구역 재개발이 무사히 마무리된다면 아파트 시세는 충분히 15억원을 넘길 거라는 전망이다.
 
권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “갈현1구역은 도심 접근성이 획기적으로 개선될 예정이라 새 아파트로 탈바꿈 된다면 수요자들의 주목을 받을 것이다”며 “수요자가 최고로 선호하는 주거지는 아니지만 더 값이 나가는 지역에 들어가지 못하는 수요, 이곳을 원하는 수요가 합쳐져 가격이 상승할 가능성이 높다”고 평가했다. 이어 “구체화 된 재개발 사업장에 투자할 땐 빠를수록 좋다”고 덧붙였다.
 
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)는 “갈현1구역 매물들의 값을 보면 아직도 저평가 됐다고 생각한다”며 “서울 부동산 가격이 단기간 급등해 아파트를 사기 쉽지 않은 상황에서 구체화된 재개발 구역에 수요자가 몰릴 가능성이 높다”고 설명했다.
 
송승현 도시와경제 대표는 “은평구는 교통 개선 기대감 때문에 집값이 많이 올라 종합부동산세 대상자가 많아진 지역이다”며 “2011년 준공된 북한산힐스테이트7차 전용 84.94㎡(약 25평) 호실이 지난달 12억9000만원에 거래된 상황에서 갈현1구역이 새 아파트로 지어지면 15억 클럽에 가입될 것으로 본다”고 전망했다.

 [이종주 기자 / sky_myebyeol , jjee@skyedaily.com]
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