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[맛있는 부동산<1>]-불광 5구역 재개발

조합원 막차수요 몰리는 은평 랜드마크 유망주 “지금이 기회다”

조합설립 무효소송 등 역경 딛고 사업 재추진

하반기 사업시행인가, 시공사 선정 완료 예정

호가 두 달 새 2억↑…완공 시 서북권 대장주

기사입력 2021-08-05 14:05:11

▲ 오랜 기간 사업이 진척돼 오던 서울 은평구 불광5구역 재개발 사업이 속도가 붙으면서 부동산업계 안팎의 조명을 받고 있다. 사진은 불광5구역 전경. ⓒ스카이데일리
 
올해 서울 정비사업 최대어로 꼽히는 은평구 재개발지구 ‘불광5구역’에 부동산업계 안팎의 관심이 모아지고 있다. 지지부진했던 사업에 최근 속도가 붙기 시작하면서 사업시행인가 획득을 목전에 두고 있어서다. 사업비만 8200억원에 달하는 대규모 재개발 사업인 만큼 향후 일대 지역을 대표하는 랜드마크 아파트 단지로 재탄생할 것으로 기대되고 있다.
 
조합설립 무효소송 역경 딛고 사업 재추진…사업시행인가 눈앞
 
불광5구역 재개발 사업 지구는 서울시 은평구 불광동 238, 244, 272번지 일대에 자리하고 있다. 11만7919㎡ 부지에 건폐율 19.56% 용적률 235.06%을 적용해 지하 3층~지상 24층 아파트 32개동, 2387가구(임대 374가구 포함)와 부대 복리시설, 공동 이용시설 등을 짓는 내용이 사업의 주된 내용이다. 총사업비는 8200억원에 달한다.
 
불광5구역은 2005년 추진위원회 승인을 통해 본격적인 재개발 사업을 시작했다. 당시 서울시는 재개발에 따른 가구 수 증가 등을 고려해 불광4·5·6·8구역 등 4개 재개발구역을 생활권 단위로 묶여 학교 확보 필요 권역으로 지정했다. 추진위는 지역 주민과의 협의를 거쳐 구역 내 약 2000평의 부지를 시에 학교용지로 제공하기로 했고, 2008년 마침내 정비사업 지구로 지정받게 됐다.
 
이후 2년 뒤인 2010년 조합설립인가를 획득했지만 2012년 7월 교육청에서 학령인구 감소 등을 이유로 학교설립계획을 취소한다는 입장을 밝히면서 사업은 새 국면을 맞게 됐다. 학교용지 해제를 위해서는 조합원 동의절차는 물론이고 정비계획까지 변경해야 하는 상황에 놓이게 됐기 때문이다.
 
▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 이호연] ⓒ스카이데일리
 
설상가상으로 사업 반대 의사를 지닌 대책위원회가 재개발 구역 지정 이전에 추진위원회 설립 된 점 등을 문제 삼아 제기한 조합설립 무효소송이 고등법원에서 조합 패소 판정을 받아 조합의 업무가 모두 중단되면서 사업은 장기간 표류 상태에 머물렀다.
 
그러나 2015년 대법원 파기환송 결정을 통해 조합이 최종 승소함에 따라 사업은 재추진되기 시작했다. 2016년 조광흠 조합장을 필두로 새로운 집행부가 구성되면서 2018년 2월 학교용지 해제를 위한 정비계획 변경절차를 마무리하며 사업 정상화를 위한 발판을 마련했다.
 
같은 해 12월 건축심의를 통과한 뒤 사업시행계획 인가를 위한 각종 영향평가를 완료해 올해 4월 1일부터 같은 달 16일까지 공람공고를 진행해 현재는 대부분의 절차가 완료된 상황이다. 머지않아 사업시행계획 인가절차가 마무리 될 것으로 전망된다.
 
사업시행계획 인가 후 시공사 선정이 예정된 수순인 만큼 건설사들은 벌써 8200억원 규모 사업의 시공권을 따내기 위한 물밑경쟁을 벌이고 있다. 현재 불광5구역 재개발 사업 출사포를 던진 건설사는 현대건설·GS건설·DL이앤씨 등이다. 조합 내부에서는 아직 의견 투합이 되지 않은 상태로 전해진다.
 
조합관계자는 “현재 세 곳의 업체가 어느 정도 참여 의사를 밝힌 상황인데 조합 내부에서는 시공사 선정과 관련해서는 전혀 가닥을 잡은 것이 없다”고 선을 그으며 “다만 올 하반기 중에서는 사업시행인가와 시공사 선정을 마칠 계획이다”고 설명했다.
 
이어 “조합 집행부는 최고의 명품아파트를 건립할 수 있는 시공자를 선정하기 위해 공정한 기회를 제공하는 한편 투명하게 시공자 선정 절차가 이뤄질 수 있도록 철저히 준비할 것이다”며 “사업을 추진하겠다는 조합원들의 강한 의지 덕에 사업이 다시 정상화 될 수 있었던 만큼 앞으로 조합 집행부는 조합원의 이익을 최우선으로 고려할 방침이다”고 설명했다.
 
사업시행인가 임박 소식에 매수세 늘며 호가 2억 껑충…서북권 랜드마크 기대감
 
▲ 불광5구역 재개발조합은 올해 하반기 내에 사업시행인가 절차를 마치고 시공사 선정까지 마칠 계획이다. 사업에 속도가 붙으며 불광5구역 매물은 최근 시세가 크게 뛴 것으로 나타났다. 사진은 불광5구역 재개발조합. ⓒ스카이데일리
  
인근부동산 등에 따르면 사업시행인가가 임박했다는 소식이 알려지면서 불광5구역 매물의 호가는 크게 뛴 상태다. 불광5구역은 관리처분인가 이후 취득한 토지주의 경우 조합원 지위를 취득할 수 없기 때문에 서둘러 매수에 나서려는 투자자들이 늘어나면서 매도자와 줄다리기가 이어지고 있는 모양새다.
 
불광동 소재 G부동산 관계자는 “불광5구역 사업의 속도가 붙으면서 매수세가 높게 붙는 등 등 투자 수요가 많이 유입되고 있다”며 “사업을 원치 않는 일부 토지주들이 물건을 내놓는 경우가 있는데 물건이 많지 않아서 현재로써는 웃돈이 많이 붙은 상태다. 대지지분 10평대 빌라의 두달 전 매매가격은 약 5억5000만원이었는데 현재는 7억 중반대까지 오른 상태다”고 설명했다.
 
현재 불광 5구역 매물의 호가가 크게 오른 상태이지만 지역 전망 등을 고려하면 매물만 있다면 곧장 매수에 나서야 한다는 게 일대 지역 중개사들의 공통된 의견이다. Y부동산 관계자는 “불광5구역은 지리적으로 3·6호선 환승역인 불광역과 신분당선 서북부 연장 예정인 독바위역을 도보로 이용할 수 있는 지역이다”며 “또 GTA-A가 들어설 연신내역과도 가깝기 때문에 입지적 장점은 매우 우수하다”고 운을 뗐다.
 
이어 “입주 시점까지 시간이 남아 있는 만큼 중장기적인 투자를 원하는 사람들은 지금 투자하는 게 최선의 적기라고 볼 수 있다”며 “만약 중소평형대 입주권을 받아도 상관이 없는 투자자라면 5억원~6억원 사이로 대지 지분 5평형 대 이하 매물을 구해보는 것도 괜찮을 것이다”고 귀띔했다.
 
부동산 전문가들은 불광5구역 재개발 단지에 다수의 호재가 산적해 있는 만큼 향후 재개발 시엔 서북권 랜드마크로 급부상할 수 있을 것이라 보고 있다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “불광5구역 인근에는 갈현1구역과 대조1구역 재개발 사업이 한창 진행 중이고 독바위 역세권 개발 등 다양한 개발 사업도 존재한다”며 “이들 사업지 모두 사업 속도가 더디지 않은 만큼 상호 시너지 효과가 발생하면 향후 단지 가치는 더욱 높아질 것으로 전망된다”고 설명했다.
 
[배태용 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

 [배태용 기자 / sky_tyb , tybae@skyedaily.com]
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