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[맛있는 부동산<6>]- 방배 삼호 1·2차 재건축

방배삼호 재건축 급물살, 잭팟 기대에 매물 실종·호가 상승

사업 시행사 한국토지신탁, 신탁 주민동의 완성 임박

기대심리에 막차 수요 증가…매물 들어가고 호가 올라

반포동 재건축 반사이익 기대…평당 8000만원까지 기대

기사입력 2021-11-23 13:14:00

▲ 신탁 방식으로 재건축을 추진했던 서초구 방배동 삼호 아파트가 사업자 지정이 임박하면서 일대 부동산이 들썩이고 있다. 최근 매물이 들어가고 일부 나온 매물도 호가가 크게 오른 것으로 나타났다. 사진은 방배 삼호 아파트 전경. ⓒ스카이데일리
 
강남권 아파트 최초로 신탁 방식의 재건축 사업을 추진하는 서초구 방배동 삼호아파트의 사업자 지정이 임박하면서 일대 부동산이 들썩이고 있다. 신탁 방식의 재건축이 조합 방식보다 사업 진행 속도면에서 유리한 만큼 사업시행인가가 나기 전 막차 수요가 대거 몰리고 있다는 분석이다.
 
뿐만 아니라 강남 대표 재건축 대단지로 꼽히는 반포 주공 아파트가 최근 이주를 시작한 점도 매수세 유입을 부추기고 있다. 부동산업계 안팎에선 이미 높은 시세를 형성하고 있음에도 입지와 시너지 효과 등을 고려하면 향후 시세 상승은 예견돼 있는 거나 다름없다는 평가가 지배적이다.
 
방배 삼호아파트 신탁 방식 재건축 동의율 71% 달성, 장밋빛 전망 물씬
 
서울시 서초구 방배동 카페 골목 끝자락에 자리한 방배 삼호아파트 단지는 통합 재건축을 추진 중인 1·2차와 가로주택정비사업을 하기로 한 3차, 단독 재건축을 진행 중인 4차로 나뉜다. 이 중 최근 사업 속도가 붙고 있는 1·2차 단지는 대부분의 정비사업 지구에서 시행하는 조합 방식이 아닌, 부동산신탁사가 방식을 채택했다. 사업에 출사표는 내던진 곳은 한국토지신탁(한토신)이다.
 
사업비 조달부터 분양까지 전담하는 신탁 방식은 조합 방식에 비해 사업 기간이 평균 1~3년 짧다. 조합 방식은 사업시행인가 후 시공사 선정, 이후 대안 설계에 따른 사업인가 재승인을 받아야 하지만 신탁 방식은 시공사 선정을 곧바로 하고 사업시행인가를 한 번만 거치면 된다.
 
삼호아파트는 신탁 방식을 통해 현재 10개동 801세대 및 상가(111개 점포)로 된 단지를 아파트 11개 동 1110세대 및 상가를 새로 짓겠다는 구상이다. 신탁 시행사를 지정하기 위해서는 전체 주민동의율 75%, 동별 동의율 50% 등을 충족해야 하는데, 1·2 단지는 최근 신탁 동의율 완성에 임박한 상태다.
 
▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 이호연] ⓒ스카이데일리
 
현재 1·2차 단지의 사업의 최대 쟁점은 2, 3동 사이와 11동 앞에 자리한 도로 폐도 여부다. 한토신은 단지 내부를 관통하는 도로를 없애고 건설 가능한 부지를 늘려 사업성을 키우겠다는입장이다. 그러나 일부 주민들은 이러한 폐도 방안이 적절치 않다고 반대하며 신탁 방식이 아닌 조합 방식으로 사업을 추진해야 한다고 나서 사업이 오랜 기간 진척을 내지 못했다. 
 
그러나 최근 주민동의율을 크게 끌어올리며 이달 9일 기준, 찬성하는 주민동의율은 71%를 달성했다. 약 4%의 정도 남은 상황이다. 스카이데일리 취재결과, 그동안 반대의견을 강하게 피력해왔던, 10동과 상가 단지의 동의율도 완성한 상태다. 이들 단지는 다른 동보다 대지지분이 높은데, 분담금 등에 대한 불만이 제기하며 사업에 반대했었다. 
 
한토신은 이르면 올해 내로 동의율을 달성할 수 있다는 입장이다. 한토신 관계자는 “그동안 일부 대지지분이 높은 동 주민들이 분담금 등의 문제에서 이견이 있어 사업이 표류 돼 왔는데 설득 끝에 입장을 바꾸면서 사업이 급물살을 맞고 있다”며 “그간 문제로 지적돼왔던 도로 폐도 여부는 협의를 통해 올해 중 마무리하고 내년 상반기엔 상버에 본격 착수할 계획이다”고 설명했다.
 
이어 “오랜 노력 끝에 이제야 진척을 보려고 하는데, 갑자기 조합 방식으로 사업을 추진하려 하는 것은 주민 입장에서도 도움이 되지 않고, 사업을 크게 늦추는 방안이다”며 “조합 방식으로 가려고 해도 동의를 다시 받아야 하고, 이렇게 되면 훨씬 사업이 늦어질 것이다. 오랜 진통 끝에 이제 마무리가 돼 가는데 일부 신탁 방식에 동의하는 주민들도 상황을 잘 보길 바랄 뿐이다”고 전했다. 
 
사업 개시 임박에 호가 올라…“지금 들어가도 이익 남긴다”
 
▲ 신탁사업자인 한국토지신탁은 최근 그동안 반대의견이 많았던 10동과 상가도 필요 동의를 받은 것으로 확인됐다. 남은 도로 폐도 여부는 올해 중 시와 협의를 통해 마무리 지어 내년 상반기에는 사업 착수에 본격 돌입하겠다는 구상이다. 사진은 방배 삼호 아파트 단지 내 걸린 현수막. ⓒ스카이데일리
 
신탁 방식 재건축 동의율 달성이 임박한 가운데, 삼호아파트 1·2차의 매물이 들어가고 가격도 크게 오른 상황이다. 공인중개협회에 따르면 이달 15일 기준, 삼호 아파트 1·2차의 매물은 10여 개가 되지 않는 상황이다. 가격도 크게 올라 1차의 전용면적 81㎡ 시세는 19억원에 달한다. 올해 초까지만 해도 16억원 대였던 것을 감안하면 올해만 3억이 오른 셈이다. 이외에 2차의 40평대 아파트들은 현재 23억~24억원 까지 올라와 있는 상태다.
 
인근의 G공인중개사무소 관계자는 “최근 조합 방식으로 추진하자는 일부 주민들이 추진위원회를 꾸리는 등 움직임이 나타나면서 한토신에서도 사업 속도를 내기 위해서 적극적으로 움직이는 모습이다”며 “이에 최근 몇 달 사이 호가를 낮춰 내놓았던 집주인들도 다시 매물을 거둬드리며 굳이 팔지 않겠다는 상황이 나타나고 있다”고 설명했다. 
 
이어 “정확한 것은 시행사가 선정돼야 나타나겠지만, 전용면적 24평형대 물량의 경우 비슷한 평형대 아파트는 무난히 받을 수 있으며, 30평 후반에서 40평대는 30평 대 물량을 받을 수 있을 것으로 보인다”며 “다만, 20평대 아파트가 30평 대로 받을 수 있을 지는 미지수다. 향후 분담금이 커질 수도 있을 것으로 보인다”고 귀띔했다. 
 
전문가들은 호가가 크게 올랐지만, 방배 삼호 아파트의 입지가 대규모 재건축 사업이 이뤄지고 있는 반포 주공 아파트 일대과 밀접해 있는 만큼 향후 시너지 효과를 통해 큰 가격 상승이 나타날 가능성이 있다고 본다.
 
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “방배 삼호 아파트는 앞으로 반포천이 흐르고, 반포 주공 아파트와 도보 3분 거리에 있는 입지에 해당한다”며 “아마도 반포동에 들어가지 못한 수요가 방배 삼호 아파트로 많이 들어왔을 것으로 보인다”고 운을 띄웠다. 
 
이어 “그동안 일부 반대 의견과 행정 문제 때문에 사업이 꽤 오랜기간 표류 돼 왔는데, 내년 총선에서 오세훈 시장의 재당선이 예상되는 데다 향후 재건축 초과이익 환수 등에 대한 규제, 반포동 재건축 등의 시너지 효과를 감안하면 가격 상승이 기대되는 단지다”며 “이들이 동시에 재건축이 이뤄져 지역이 개선될 경우, 향후 평당 7000~8000만원 단지까지 오를 가능성이 있다고 본다”고 설명했다. 

 [배태용 기자 / sky_tyb , tybae@skyedaily.com]
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