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앞으로 신규 임대차 계약 시, 집주인이 임대료를 5% 이상 올리지 않으면 양도소득세 비과세 특례가 적용돼 실거주 1년이 인정된다. 하지만 이러한 특례적용 범위를 확대한다 하더라도 임대 시세 상승을 막기는 어렵다는 전망이 나온다.
기획재정부는 3일 현재 운영 중인 ‘상생 임대인 인센티브 제도’ 대상에 신규계약을 포함하기로 했다고 밝혔다. 상생 임대인 인센티브는 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상(유지·인하도 포함)한 임대인에게 양도소득세 비과세 특례적용을 받기 위한 실거주 2년 기간 중 1년을 인정해 주는 제도다.
지난해 임대차 3법 시행 직후 임대차 계약 갱신 청구권을 행사한 임차인들이 2년째인 올해 임대료가 크게 오를 것을 우려해 도입된 제도다. 현행법상에서 1세대 1주택자는 양도일 기준으로 2년 이상을 보유하면 양도세 비과세 요건을 충족하게 된다. 조정대상지역은 이 기준에 2년 이상 거주도 해야 한다.
임차인이 한 주택에서 거주할 수 있는 최소기한이 갱신 청구권 사용을 경우 2년에서 4년으로 연장되면서 임대인이 양도세 비과세 특례 상 실거주 요건을 채우기가 더 어려워지자 임차인을 내보내는 사례가 최근 늘었다. 주택에 실거주하지 않으면서 세대원 일부를 전입 신고해 실거주 요건을 채우려는 편법도 다수 포착됐다.
정부는 이런 부작용을 줄이기 위해 실거주 요건 1년을 인정하는 당근을 제시한 것이다. 기존의 상생 임대인의 기본적인 개념은 기존 임차인과 계약을 갱신하는 경우만 겨냥했다.
세부적으로 갱신 요구권 사용 전에 임대인과 임차인 간 합의에 따라 자율 갱신된 계약, 갱신 요구권을 활용해 갱신된 계약, 갱신 요구권은 이미 사용했지만, 묵시적 갱신 등을 통해 재갱신되는 계약 등에서 임대료가 직전보다 5% 이내로 인상됐다면 상생 임대인으로 인정해 줬다.
직전 계약은 기존 임대차 계약이 있고 이 계약이 1년 6개월 이상 유지된 경우를 말한다.
그러나 정부는 여기에 새 임차인과 체결하는 새로운 임대차 계약도 상생 임대인의 범위에 포함 시켰다. 전체 임대차 시장에 대한 안정 효과 발생을 기대할 수 있다는 판단에 따른 것이다. 이전 계약이 만료되기 전에 임차인의 책임으로 계약을 취소한 후 다른 임차인과 체결한 임대인은 신규계약도 상생 임대인 혜택을 받을 수 있다. 다만, 이 제도는 올해 12월 31일까지 한시적으로 운영된다.
하지만 전문가들은 실질적으로 임대료 인상을 막기엔 혜택이 적다고 분석한다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “양도세 비과세를 적용한다 하더라도 계약상 1년 거주 요건을 채워야하기 때문에 단기간에 매물이 늘어날 수 있을 것으로 판단되진 않는다”며 “올해 상승 전망과 하락 전망이 비슷한 만큼, 임대료를 올려 버티기에 돌입할 가능성이 있다”고 설명했다.
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