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美 주택시장, 올해도 하락세 지속 전망… “하락폭은 제한적일 것”
2012년 3월부터 10년 4개월간 상승세 후 작년 7월부터 하락 전환
대도시권 중심 하락세 지속 전망, “주택 재고 적어 하락폭은 제한적”
김재민 기자 기자페이지 + 입력 2023-01-15 17:30:12
▲ 주택가격 하락기를 맞은 미국 샌프란시스코 도심 전경. [AP/뉴시스]
 
금리 인상 여파로 주춤한 미국의 주택시장이 올해도 하락세를 유지할 전망이다. 다만 하락폭 자체는 제한적일 것이란 분석이다.
 
한국건설산업연구원(이하 건산연)에 따르면 금융위기 이후 미국 주택시장은 20123월부터 20226월까지 104개월 동안 상승세를 지속(미 전역 지수 기준 124.0% 상승)한 뒤, 지난해 7월부터 하락 전환했다.
 
이후 지난해 10월까지 4개월 동안 미 전역 2.4%, 20개 도시 3.8%, 10개 도시 3.8% 하락하는 등 대도시권을 중심으로 하락폭이 컸다.
 
샌프란시스코, 시애틀, 샌디에이고는 지난해 6월부터 하락 전환했는데, 전고점 대비 각각 11.0%, 8.6%, 7.0% 하락해 미 전역에서 가장 하락폭이 큰 도시가 됐다.
 
전미중개인협회(National Association of Realtors)의 가격선행지수인 PHSI(Pending Home Sales Index·주택거래가 완료됐지만 대금이 지불되지 않은 상태를 지수화)도 전월 대비 3.4% 하락해 당분간 하락세는 이어질 것으로 예상된다.
 
한편, 지난해 11월 재고주택 판매량(전미중개인협회)409만 호로 집계됐고 10개월 연속 감소 및 전고점(20221) 대비 37.0% 감소했다. 409만 호는 최근 10년래 가장 낮은 수치다.
 
지난해 11월 기준 신규 단독주택 판매 역시 연간 64.0만 건으로 전년(77.1만 건) 대비 17.0% 감소했다.
 
국내 주택시장과 유사하게 2022년 동안 미국 주택가격 하락 및 주택 판매 부진에는 급격한 금리 인상의 영향이 가장 큰 것으로 판단된다.
 
연준의 기준금리 인상으로 미국 내 취급 비중이 가장 높은 30년과 15년 고정금리형 주택담보대출 금리가 급격하게 인상됐다.
 
30년 기준으로 지난해 10월 마지막 주에는 7.08%까지 치솟았다가 지난해 12월 마지막 주에는 6.42%로 소폭 안정된 상태다. 15년 고정금리형 주택담보대출 금리 역시 지난해 10월 마지막 주 6.36%에서 지난해 12월 마지막 주 5.68%로 소폭 내려왔다.
 
허윤경 건산연 연구위원은 “20211월 첫째 주 30년 고정금리형 주택담보대출의 금리가 2.65%였다”며 이는 통계가 발표된 1971년 이후 역사상 최저치이긴 하나, 2년이 채 안 되는 기간 동안 4.43%p나 인상됐다고 설명했다.
 
전문가들은 올해도 금리 인상 지속으로 미국 주택가격이 하락할 것이라는 전망이지만, 주택 재고가 적어 하락폭 자체는 제한적일 것이라는 전망을 내놓고 있다.
 
허윤경 연구위원은 “2023년의 30년 고정금리형 주택담보대출 금리의 최고치는 8~8.75% 범위로 예측된다면서도 그러나 지난 몇 년간 낮은 금리로 대출을 실행한 주택보유자들이 판매를 꺼리면서 재고주택 판매가 줄고, 물가 상승 등 비용 증가로 신규주택 공급이 감소해 전반적인 주택 판매 재고가 감소한 상황이어서 하락폭은 제한적일 것이라고 말했다.
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