부동산 PF 폭탄 터졌다… 건설사 부도에 신탁사 신음

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중소건설사 책임준공 보증
건설사 부도․폐업에 곡소리
PF發 신탁사 부실 도미노

이상준 기자 기자페이지 + 입력 2024-05-21 15:23:08

건설사 부실이 금융사 부실로 이어지는 악순환이 시작됐다.

강원도에서 빅3로 꼽히는 에스원건설이 4월부터 회생절차에 들어갔다. 에스원건설을 대신해 책임준공을 약속했던 신한자산신탁은 대주단으로부터 손해배상 소송까지 당했다. 부산 중견건설사 남흥건설과 익수종합건설도 5월 들어 부도 처리됐다. 부도난 건설사와 신탁계약을 맺었던 무궁화신탁 등도 추가 비용을 투입해 공사를 마무리하지 않으면 소송에 걸릴 위기에 빠졌다.

스카이데일리가 21일 신탁사 1분기 손익계산서를 분석한 결과 책임준공형 관리신탁 사업에 집중한 신탁사들이 일제히 1분기 적자를 기록했다. KB부동산신탁 적자 규모는 469억 원대였다. 교보자산신탁(263억 원)과 신한자산신탁(220억 원)도 적자 규모가 컸다.

책임준공형 관리신탁 사업은 신탁사 발목을 잡고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에서 책임준공이란 시행사가 금융사로부터 자금을 조달할 때 시공사로부터 받는 약속이다. 중소건설사가 책임준공을 약속하기에 신용도가 떨어질 경우 신탁사는 책임준공을 보증하는 책임준공형 관리신탁 사업을 추진한다. 신탁사는 평소 책임준공 보증에 따른 수수료를 챙겼지만 건설사가 공사를 마무리하지 못할 경우 부실책임을 떠안을 수밖에 없다.

건설사 부실은 신탁사와 대주단 부실로 이어진다. 에스원건설은 경기도 안성과 평택에 물류센터를 건설하고 있었다. 경영난을 겪던 에스원건설은 지난해 8월부터 공사를 중단했다. 건설사 부실로 신한자산신탁도 올해 3월까지 준공하겠다는 약속을 지키지 못했다. 결국 새마을금고 대주단은 4월 서울중앙지방법원에 신한자산신탁을 상대로 손해배상 소송을 제기했다.

신탁사 실적 악화에 대해서 KB부동산신탁은 “금융당국이 질서있는 연착륙을 권고한 것처럼 미리 충당금을 꽤 많이 쌓았다”고 말했다. 책임준공형 관리신탁 사업이 70~80건 남았는데 문제 없이 사업이 마무리되면 충당금을 환입할 수 있다는 설명도 덧붙였다. 중소건설사 부실만 해결되면 PF발 폭탄 뇌관도 제거되는 셈이다.

그러나 준공 약속을 지키지 못한 사업장이 많아서 PF발 폭탄이란 우려가 있다. 나이스신용평가는 최근 책임준공형 관리신탁 사업장 가운데 23%가 책임준공 기한을 넘겼다고 파악했다. 부동산신탁 14개사는 책임준공형 관리신타개 PF 잔액이 무려 24조8000억원으로 자기자본의 4배 이상이다.

손실 가능성이 큰 대출도 늘었다. 신탁사가 공사를 서두르기 위해 시행사에 빌려준 자금인 신탁계정대 규모도 크게 늘었다. 2022년 말 신탁계정대 비율은 1.4%였으나 2023년 말에는 13.6%까지 급증했다. 신탁계정대는 후순위 대출이므로 회수 가능성은 낮을 수밖에 없다.

이상준 기자 jun@skyedaily.com 기자페이지 +