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대출 규제가 강화된 이후에도 서울 아파트 시장으로의 자금 유입은 오히려 더 선명해졌다. 은행 대출 대신 주식·채권 차익 실현 자금이 부동산 매수로 이동하는 흐름이 수치로 확인됐다.
9일 국회 국토교통위원회 소속 김종양 국민의힘 의원이 국토교통부에서 제출받은 ‘주택매수자금조달계획서’ 집계에 따르면, 지난해 7월부터 올해 1월까지 서울 주택 매수에 사용된 주식·채권 매각 대금은 약 2조~2조4000억원 규모로 나타났다. 월별로는 코스피가 사상 처음 4000선을 돌파했던 지난해 10월에 유입 규모가 가장 컸다. 금융시장 강세와 부동산 자금 이동이 맞물린 시점이다.
자금은 서울 전역으로 고르게 퍼지지 않았다. 강남구·서초구·송파구 등 이른바 ‘강남3구’로 유입된 금액만 약 9000억원으로, 서울 전체 유입액의 약 38%를 차지했다. 대출 규제에도 불구하고 자기자금 여력이 있는 수요층이 핵심 입지로 몰린 셈이다.
자금조달계획서는 규제지역에서 주택을 매입할 때 제출하는 서류로, 매수 자금 출처가 금융자산 매각인지, 대출인지 등을 구분해 신고한다. 이번 통계는 대출이 막힌 상황에서 ‘금융시장 → 부동산’ 자금 이동 통로가 작동했음을 보여주는 지표로 해석된다.
정부는 부동산으로 쏠린 자금을 자본시장으로 유도하겠다는 기조를 유지해 왔지만, 실제로는 주식 차익이 다시 부동산으로 유입되는 역류 현상이 나타났다는 평가다. 부동산 업계에서는 “투자자 입장에서 주식은 수익 실현 수단이고, 최종 자산 보관처는 여전히 서울 핵심 주거지”라는 분석이 나온다.
이 같은 흐름은 양도소득세 중과 유예 종료 등 추가 규제 신호와도 맞물린다. 정책 불확실성이 커질수록 자금은 입지 안전성이 높은 지역으로 집중되는 경향이 강해진다는 것이다.
강남 집값 급등…7년 만 최대 상승폭
가격 지표도 같은 방향을 가리킨다. 한국부동산원에 따르면 최근 서울 아파트 매매가격 상승률은 점차 확대되고 있으며, 특히 강남3구는 2018년 이후 최대 상승폭을 기록했다. 송파·강남·서초 순으로 급등세가 두드러졌고, 상승 흐름은 마포·용산·성동 등 인접 지역으로 번지는 양상이다.
한국부동산원 통계에 따르면 2025년 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 약 8.7%로 집계됐다. 이는 2018년(8.03%)과 2021년(8.02%) 상승률을 웃도는 수준이다. 서울 25개 자치구가 모두 상승한 가운데, 특히 한강벨트 지역을 중심으로 오름폭이 두드러졌다.
자치구별로 보면 송파구가 약 20.9% 올라 가장 높은 상승률을 기록했고, 성동구(19.1%), 마포구(14.3%), 서초구(14.1%), 강남구(13.6%), 용산구(13.2%) 등이 뒤를 이었다. 강남 3구와 인접한 마포·용산·성동 지역이 나란히 두 자릿수 상승률을 보이며 서울 집값 상승을 주도한 셈이다. 주간 단위 흐름에서도 강세는 이어지고 있다. 올해 2월 초 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.27% 상승해 50주 넘게 오름세가 지속되고 있다.
아이러니하게도 대출 규제가 강화됐음에도 가계대출 증가세가 다시 살아나는 조짐이 보인다. 금융위원회가 발표한 2025년 전체 금융권 가계대출 통계에 따르면 지난해(2025년) 전 금융권 가계대출은 약 37조6000억원 증가해 전년(41조6000억원)보다 증가폭이 다소 축소됐지만 여전히 플러스 흐름을 유지했다.
특히 같은 기간 주택담보대출은 약 52조6000억원 증가해 전년(58조1000억원) 대비 증가폭은 둔화했으나 누적 기준으로는 여전히 큰 규모를 나타냈다. 업권별로 보면 은행권 가계대출은 약 32조7000억원 증가했으며, 제2금융권은 전년에 감소세(-4조6000억원)에서 4조8000억원 증가로 전환됐다. 이는 금융시장 규제 속에서도 대출 수요가 완전히 사라지지 않고 오히려 다른 채널로 흘러가는 모습을 보여주는 셈이다.
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