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“장기적으로 보면 젊은 층들은 부동산시장 내 잠재적인 투자자들이죠. 조그만 원룸부터 고시텔, 오피스텔, 아파트 등에 이르기까지 그들이 살아가면서 접하는 부동산은 무궁무진하죠. 하지만 그 과정에서 늘 문제가 발생하기 마련입니다. 법 지식이 부족해서 억울한 일을 당한 사람들에게 도움을 주는 게 제 역할이죠”
주성식(54·남) 씨는 부동산 투자 및 임대차보호법 관련 법률 자문 등을 전문으로 하는 부동산 전문 컨설턴트다. 그는 부동산 투자자에게 전문적인 컨설팅을 해 주는 한편, 부동산 관련 각종 소송에 휘말린 이들을 위해서는 아낌없는 조언을 해준다.
IMF외환위기 이후 부동산 전문가 변신…부동산 투자 및 법률자문 등 18년차 베테랑
“제가 부동산 관련 공부를 본격적으로 시작한 시기는 IMF외환위기 이후부터였어요. 그전까지는 평범한 회사원이었죠. 부동산에 관심도 없었어요. 언제부터인가 우리나라 부동산의 특징이 하나 둘 눈에 띄더라고요. 굉장히 흥미롭게 다가왔어요. 그때부터 실제 투자도 해보고 손해도 보면서 본격적으로 부동산 공부에 전념하기 시작했어요”
사소한 관심을 시작으로 부동산업계에 첫 발을 디딘 주 씨는 올해로 벌써 18년째 같은 일에 매진하고 있다. 업계에서는 나름 베테랑으로 통한다. 그는 때때로 바뀌는 부동산 관련법 때문에 혼란을 느끼는 투자자들과 부동산 문제로 인해 분쟁을 겪는 이들에게 조언을 아끼지 않는다. 하지만 처음부터 그랬던 것은 아니다. 그 역시 처음 부동산 업계에 발을 들였을 때는 나름 고초가 많았다.
“처음에는 어려움이 많았죠. 돈과 법을 다루는 것에 대한 두려움이 앞섰거든요. 의뢰가 들어오면 누구의 입장에서 사안을 바라볼 것인가를 많이 고민했어요. 채권자 입장에 서면 채무자는 피해를 받게 되고, 채무자 입장에서 바라보면 채권자가 손해를 보는 경우가 발생하더라고요”
수많은 시행착오 끝에 주 씨는 부동산과 관련해 발생하는 법적 분쟁은 대부분 채권자와 채무자 사이의 갈등에서 빚어진다는 사실을 깨달았다. 이후에도 한 사람의 재산이 걸려있고, 한 기업의 존폐가 달린 문제를 다룰 때마다 옛 선조들의 지혜를 생각하며 자신만의 문제해결 방법을 터득해 나갔다.
“부동산이라는 건 굉장히 민감한 것이잖아요. 그럴수록 단순하게 생각하자고 스스로를 다독거렸죠. ‘악랄하게 하지 말자’가 제 신념이죠. 우리 선조들은 까치를 위해 감나무에 달린 감을 일부러 다 따지 않고 몇 개씩 남겨뒀잖아요. 같은 이치라고 생각해요. 지금은 채권자 입장일 수 있지만 후에는 채무자의 입장에 놓일 수도 있잖아요. 분쟁을 조율할 때는 100을 바라지 않고 조금 아쉽더라도 80~90을 수용할 줄 아는 너그러움을 가지는 게 중요하더라고요”
“부동산 시장은 끊임없이 변화하는 생물, 정치적 접근 대신 시장의 자율에 맞겨야”
주 씨는 어디에 주안점을 두느냐에 따라 부동산이 갖는 의미가 달라진다는 점을 강조한다. 일례로 주택의 경우 ‘주거기능’의 의미를 가지고 있지만 달리 보면 자산으로서의 가치도 지니고 있다. 부동산 시장에 대한 국민적 관심이 꾸준한 것도 바로 이런 점 때문이다.
“예를 들어 강남과 산골에서 같은 평수의 아파트를 각각 20억원과 3억원에 매입했다고 가정해보죠. 똑같은 집이라고 생각하면 강남 집값이 터무니없이 비싸다고 느낄 수 있죠. 하지만 몇 년이 지나고 집을 되팔 때 투자가치는 어느 곳이 높을까요. 강남이 산골 보다 집값 상승 속도가 훨씬 빠르죠. 수익적인 측면을 놓고 보면 강남 집값이 비싼 것은 당연한 거죠”
주 컨설턴트는 부동산을 생물이라고 표현하곤 한다. 끊임없이 진화하는 생물처럼 부동산 역시 한 가지의 잣대로 판단하기 어렵다는 의미에서다. 일례로 임대차보호법은 31개 조항에 불과하지만 각 조항들에서 발생하는 사례들은 어떻게 바라보느냐에 따라 판례가 달라진다. 그가 하나의 사례를 다양한 관점에서 바라보려고 노력하는 이유다.
그는 이처럼 부동산의 변동성 때문에 어려움을 겪는 이들을 위해 다양한 활동을 펼치고 있다. 현재 대림대학교 세무회계학과에서 학생들에게 세법·부동산법 관련 강의를 하고 있다. 부동산 문제로 어려운 상황에 있는 학생들에게는 무료 컨설팅을 해주기도 한다.
“부동산 지식이 부족하거나 많을 돈을 갖고 있지 않을 경우 부동산시장에서 약자가 되는 경우가 많아요. 특히 20~30대 젊은 친구들이 처음으로 독립을 하거나 또는 이사를 할 때 곤란한 경우를 많이 겪죠. 그럴 때 조언을 많이 해주는 편입니다. 집주인과의 문제가 원만히 해결됐다며 음료수 한 박스를 들고 찾아올 때면 제 일에 대한 보람을 느끼죠”
“부동산 시장 내 강자와 약자 프레임은 위험, 유연한 시각으로 바라봐야”
주 씨는 정치적인 시각으로 부동산시장에 접근하는 데 대해 경계감을 표출했다. 시장의 흐름에 맡겨야 제 기능을 하는 게 부동산시장만의 특징이기 때문이다.
“부동산은 자본주의에 입각한 하나의 시장이라고 바라봐야 하고, 시장에 모든 것을 맡기면 문제될 게 없어요. 부자가 비싼 집을 매입하고, 여유자금이 부족한 사람은 상대적으로 저렴한 집을 매입하는 것은 시장에서 당연한 거죠. 부동산 시장을 정치적 사안들과 한 데 묶어서 바라보다 보니 부동산 가격이 비이상적으로 롤러코스터를 타는 거죠. 널뛰는 집값을 잡기 위해 각종 규제책을 고민하는 것도 중요하지만 정부는 손바닥과 손등을 아울러서 볼 수 있는 시야를 가져야 해요”
주 씨는 특히 부동산시장 내에서 평등을 강요하는 것보다 기회의 균등 측면에서 접근하는 것이 바람직하다고 강조했다. 정부의 역할은 부동산 매입이 합법적으로 이뤄졌는지에 따라 그에 맞는 세금을 징수하고 주거 약자들에게 세금이 쓰일 수 있도록 관리·감독하는 감시자에 국한되야 한다는 게 그의 주장이다.
“갓난아이가 주택 청약에 당첨된 일이 이슈가 된 적이 있어요. 이런 뉴스를 접하게 되면 서민들이나 20~30대 청년들은 상대적 박탈감을 느낄 수밖에 없죠. ‘돈’이라는 관점에서만 시장을 바라보다 보니 생기는 감정이죠. 하지만 기회 균등의 측면에서 본다면 오히려 의외의 세수가 확보된다고 여길 수도 있어요. 거둬진 세금은 다른 곳에 사용되죠. 시장 내에서 ‘부자와 가난한 자’, ‘강자와 약자’ 프레임을 자꾸 만들면 안 돼요”
주성식 컨설턴트는 첨예한 이해관계가 얽혀 있는 부동산 시장 내에서 ‘강자와 약자’라는 단어가 사라질 수 있도록 끊임없이 노력할 계획이다. 사람의 이기심에 의해 발생하는 분쟁을 원만히 해결함으로서 시장이 원활하게 돌아가는데 일조하는 전문가가 되는 게 그의 목표다.
“냉정하게 말하면 어떤 정책도 자본을 이길 수 없습니다. 비싼 집을 산 사람은 그에 맞는 정당한 세금을 떳떳이 내고 정부는 이들 세금을 서민들에게 지원되고 있다는 사실을 투명하게 공개하면 돼요. 그럼 시장에는 ‘강자와 약자’는 없고 ‘승자’만 남게 되죠. 누구든지 간에 부동산을 통해 자부심을 느낄 수 있도록 만드는 전문가가 되는 게 제 최종 목표에요”
[배수람 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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