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[재건축·재개발 르포]<242>-압구정 현대아파트 3구역

집값 2배 큰 그림…압구정 현대 ‘부자재건축’ 눈길

명품아파트 희소성에 수익성 자신감…규제회피·시세상승 ‘두 마리 토끼’

배수람기자(baebae@skyedaily.com)

기사입력 2018-06-05 00:16:41

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서울 강남구 압구정동에 자리한 현대아파트는 강남의 노른자위 땅에 자리한 부촌 단지로 오랜 기간 명맥을 이어왔다. 강남 열풍의 시발점이 된 아파트로 평가되는 이곳 단지는 이름 자체만으로 하나의 브랜드처럼 여겨져 왔다. 지난 1976년 중공된 1·2차 단지를 포함해 총 14차 82개동, 6279세대 규모의 대단지를 자랑한다. 이들 단지는 대규모 단지인 만큼 총 6개 특별계획구역으로 나눠 재건축 사업이 추진되고 있다. 이 중 총 4065가구가 모인 3구역(현대아파트 1~7차, 10·13·14차, 대림빌라트)은 한강 조망이 가능한데다 지하철역과도 가까워 6개 구역 중에서도 최고 알짜단지로 꼽힌다. 본격적인 재건축 사업에 시동을 걸던 3구역은 올 초 부활한 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 다른 사업 방식을 채택할 것으로 알려져 눈길을 끌고 있다. 일반분양분이 거의 없고 최고 15층의 기존 층수를 증축하지 않은 1대1 재건축 사업으로 선회했다. 통상적으로 일반 분양분을 최대한 늘리는 방식으로 수익성을 끌어 올리는 재건축 사업과는 사뭇 다른 방식이다. 주목되는 점은 주민들이 1대1 재건축에 동의하고 있다는 사실이다. 주민들은 희소성이 늘어나면 아파트 시세가 오르기 때문에 초과이익환수제도 피하고 결국엔 수익성이 늘어나는 효과가 있다는 반응이다. 부동산업계 안팎에서는 ‘압구정 현대아파트’만이 시도 가능한 그야말로 ‘부자 재건축’이라는 견해가 주를 이룬다. 스카이데일리가 ‘압구정3구역’의 재건축 진행 상황과 이에 대한 부동산업계 안팎의 견해를 들어봤다.

▲ 대한민국 부촌아파트의 상징으로 오랜 기간 자리매김 해 온 서울 강남구 압구정동 현대아파트는 대규모 단지를 자랑하는 만큼 6개 구역으로 나눠 재건축 사업을 추진 중이다. 이 중 3구역은 최근 당장에 발생하는 이익이 전혀 없는 ‘1대1 재건축’ 방식을 채택할 것으로 알려져 부동산업계 안팎의 조명을 받고 있다. 사진은 압구정 현대아파트 전경 ⓒ스카이데일리
 
서울 강남구 압구정 특별계획3구역(이하·압구정3구역) 재건축 사업에 부동산 업계 안팎의 이목이 집중되고 있다. 부동산업계 등에 따르면 압구정3구역은 당장 발생하는 이익이 전혀 없어 일명 ‘제자리 재건축’으로 불리는 ‘1대1 재건축’을 채택할 가능성이 높은 것으로 알려졌다.
 
압구정3구역 ‘1대1 재건축’ 시도는 다양한 목적에 기인한 것으로 분석된다. 우선 재건축으로 발생한 이익의 일정 부분을 돌려줘야 하는 재건축 초과이익 환수제 회피가 가능하다. 게다가 가구당 전용면적을 넓히고 단지 고급화를 통해 주거환경 개선 효과도 누릴 수 있다.
 
이러한 결정은 ‘압구정 현대아파트’이기에 가능하다는 게 부동산업계의 중론이다. 부촌아파트의 이미지가 짙은 압구정 현대아파트가 새롭게 탈바꿈하는 동시에 희소성이 유지되면 자연히 시세가 오를 것이라는 이유에서다. 결국 주민들은 당장의 수익은 기대하기 어렵지만 장기적으로는 재건축으로 인한 수익을 누릴 수 있게 된다는 설명이다. 현재 부동산 업계 안팎에서는 압구정 현대아파트는 재건축 시 시세가 약 2배 오를 것으로 보고 있다.
 
“귀할수록 시세 오른다”…부자아파트 상징 압구정 현대 1대1 재건축 시동
 
압구정3구역은 현재 조합설립추진위 구성동의안을 접수받고 있다. 조합원 50% 이상이 동의할 경우 조합은 공식 활동을 시작한다. 현대건설 출신 윤광언 예비추진위원장은 지난 2월 재건축추진위원장으로 선출된 당시 1대1 재건축 사업 방식을 공식적으로 언급했다.
 
재건축 초과이익환수제(이하·재초환)로 인한 부담금 부담을 줄이기 위함이었다. 올해 초 부활한 재초환 시행으로 조합원들은 재건축 사업 후 생기는 이익금이 평균 3000만원을 넘을 경우 최대 50%까지 부담금을 내야 한다. 압구정3구역은 대부분 중대형 평형대로 구성돼 있어 조합원들의 재초환 부담이 상당한 편이었다.
 
▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리
 
압구정3구역 재건축 사업은 ‘1대1 방식’으로 점차 무게가 쏠리고 있다. 이익금 일부를 정부에 납부할 바엔 초기 건축비 부담이 늘더라도 고급화와 동시에 희소성을 끌어올려 향후 시세 상승을 노리겠다는 여론의 조합원들 사이에서 빠르게 확산되고 있다.
 
압구정동 소재 D부동산 관계자는 “1대1 재건축을 시행하게 되면 일반분양분이 없는 대신 가구 당 평수가 넓어지는 효과가 있다”며 “이미 3구역 내에는 중대형 평형대가 많기 때문에 해당 사업을 진행하는데 유리한 면이 있다”고 설명했다.
 
이어 “1대1 재건축을 하게 되면 향후 압구정3구역은 우리나라에서 손에 꼽는 최고급 단지로 탈바꿈할 가능성이 크다”며 “초기 건축비 부담이 생기긴 하지만 최고급 단지라는 희소성 때문에 시세 상승이 불 보듯 뻔 하다”고 강조했다. 이어 “최근 압구정3구역에 대한 투자 문의가 빗발치고 있다”고 덧붙였다.
 
H부동산 관계자는 “현재 이곳 33평형대 아파트의 경우 20억원 정도에 매물이 나와 있는데 앞서 반포현대아파트가 8000만원 정도에 분양된 걸 감안하면 압구정3구역은 평당 1억원을 호가할 것으로 예상된다”며 “재건축 사업이 완료되고 나면 ‘대한민국 최고 단지’라는 희소성 때문에 평당 2억원까지 오를 것으로 보인다”고 설명했다.
 
KB부동산시세에 따르면 압구정 현대아파트 1차 공급 142.14㎡(약 43평), 전용 131.48㎡(약 40평) 규모 호실의 현재 시세는 25억5000만원 선이다. 압구정 현대아파트 10차 공급 115.41㎡(약 35평) 전용 108.15㎡(약 33평) 규모 호실은 23억7500만원 정도에 거래되고 있다.
 
▲ 1대1 재건축과 관련해 압구정3구역 조합원들은 사업성은 조금 떨어지더라도 기존의 브랜드 상징성을 안고 가면서 향후 자산 가치를 축적할 수 있을 것이라며 기대감을 내비쳤다. 사진은 압구정 현대아파트 단지 내 조합 설립 구성동의안 접수 안내 플래카드(위)와 아파트 전경 ⓒ스카이데일리
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 “압구정3구역은 고급 유효수요가 몰리는 지역이기 때문에 일반분양을 못하더라도 재초환을 피하고 고급, 특화 단지를 조성하면 자산 가치가 크게 상승할 것으로 보인다”며 “다만 현 정부에서 1대1 재건축을 재초환을 피하는 편법이라 생각하고 공사비가 적정한지 등 타당성 검증에 나서고 있기 때문에 이 부분을 유념해야 할 필요가 있다”고 전했다.
 
주민들 “압구정 현대 고급 이미지에 제격”…조합 “아직 확정된 것 없다”
 
압구정3구역 조합원들도 재초환 부담금을 대폭 줄일 수 있는 ‘1대1 재건축’ 방식을 환영하는 분위기다. 거주 단지의 희소성을 끌어 올리고 재초환 부담을 줄일 수 있다는 점에서 반대할 이유가 없다는 반응이 주를 이룬다.
 
강정철(50대·남) 씨는 “실제로 사업이 착공에 들어가고 준공되기 까지는 못해도 10년 이상은 걸릴 거라고 생각한다”며 “그래도 기존 재건축 사업과 달리 1대1 재건축을 통해서 압구정 콘셉트로 고급화 전략을 취하는 게 여기 사는 사람들 입장에서는 나쁜 것만은 아닌 것 같다”고 설명했다.
 
강 씨는 이어 “재초환 때문에 준공 당시 가격을 올려놔도 세금으로 내야하는 가운데 1대1 재건축 방식으로 예쁘고 수준 높은 아파트가 지어지면 오히려 가격이 더 오를 테니까 결과론 적으론 상당한 이익이라고 생각한다”고 덧붙였다.
 
압구정3구역 재건축사업조합설립추진위원회는 “1대1 재건축 사업을 추진한다고 소문이 나면서 문의가 이어지고 있다”며 “아직까지 해당 사안에 대해서는 이렇다 할 답변을 내놓기 어렵다”고 말했다.
 
[배수람 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

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