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정부의 규제강화, 금리인상 등 악재가 겹치면서 뜨거웠던 부동산 시장 분위기가 한풀 꺾인 모습이다. 재건축 초과이익환수제 시행과 맞물려 국토교통부가 안전진단 강화 등 재건축 사업 전 단계를 관리하겠다고 밝히면서 그나마 버텨온 재건축시장 마저 주춤하고 있다. 향후 재건축 사업에 대한 기대감이 낮아지면서 반사이익을 얻는 사업지도 하나 둘 생겨나고 있다. 재건축 사업 자체가 움츠러들 것으로 전망되면서 우수한 조건을 지닌 일부 지역 재개발 사업으로 관심이 집중되고 있다. 서울 동작구 흑석동에 조성되는 흑석뉴타운도 그 중 하나다. 한강변에 인접한데다 우수한 교통 인프라까지 갖춘 이곳은 동작구가 ‘강남4구’로 평가되는 데 결정적 역할을 하고 있다. 흑석뉴타운은 사업성이 낮아 뉴타운 구역에서 해제된 노량진 근린공원 일대 10구역을 제외하면 총 10개 구역 중 8개 구역의 사업이 완료되거나 정상궤도에서 빠르게 사업이 진행 중이다. 이 중 9구역은 지난해 사업시행인가를 받은 뒤 시공사 선정을 앞두고 관심이 고조되는 지역으로 꼽힌다. 앞서 입주를 마쳤거나 입주 예정인 단지들의 시세가 단기간에 급등한 전례가 있어 이곳 역시 투자문의가 만만치 않은 것으로 파악된다. 스카이데일리는 오는 27일 시공사 선정을 앞둔 흑석9구역의 분위기 및 사업성 등을 취재했다. 
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흑석뉴타운의 핵심지역으로 평가받고 있는 서울 동작구 흑석동 90번지 일대 ‘흑석9구역’에 부동산 업계 안팎의 이목이 집중되고 있다. 지난해 11월 사업시행인가를 받은 흑석9구역은 흑석뉴타운 중심부에 위치했으며 각 구역 중 두 번째로 규모가 큰 사업지다.
흑석9구역은 올해 부활한 재건축 초과이익환수제를 비롯해 안전진단 강화 등 재건축에 대한 정부의 각종 규제책에 따른 반사이익을 얻는 지역으로 꼽힌다. 재개발은 상대적으로 규제의 강도가 덜하기 때문이다.
한강변에 위치한데다 강남으로의 접근성도 탁월해 입지적 조건도 뛰어난 것으로 평가된다. 부동산업계 안팎에서는 흑석9구역이 최근 동작구가 ‘강남4구’로 불리면서 높은 관심을 받는 데 결정적인 역할을 해내고 있다는 시각이 적지 않다.
4500억 규모 재개발 대장주…수억원 웃돈 기대감에 매물 등장 5분 만에 거래
부동산업계 등에 따르면 총 9만4000㎡(약 2만8400평) 규모의 흑석9구역은 향후 지하 7층·지상 25층 규모의 아파트 21개동, 총 1536가구 등으로 탈바꿈하게 된다. 부대 복리시설도 함께 마련돼 주거환경이 크게 개선될 것으로 전망된다. 총 사업비는 4442억원(예상) 가량이다.
이곳은 조합원이 750여명 정도에 불과해 타 구역보다 상대적으로 일반분양 물량이 많다는 게 특징이다. 일반물량이 많다보니 사업성이 우수하다는 평가를 받는다. 흑석9구역은 인근에는 서울지하철 9호선 흑석역이 위치해 있고 한강대교 접근 및 올림픽대로 진입이 수월하다. 서울역을 비롯해 용산, 여의도, 반포, 강남 등과의 접근성도 우수하다.
주변에는 중앙대학교와 중앙사대부속초·중학교 등 교육시설이 자리하고 있다. 흑석시장, 중앙대병원, 한강공원, 국립현충원 등 생활편의시설도 다수 갖춰져 주거환경도 우수한 것으로 평가된다.
흑석동 소재 H부동산 관계자는 “한강조망이 타 구역보다 뛰어나다는 점 때문에 7구역에 대한 기대가 가장 컸는데 올 11월 완공시점을 앞두고 조금 사그라진 상황이다”며 “현재 흑석동 일대 재개발 대장주를 꼽으라면 단연 흑석9구역이다”고 강조했다.
이어 그는 “이미 3구역을 수주한 GS건설과 8구역을 선점한 롯데건설이 9구역까지 사업을 확장하겠다고 열을 올리고 있기 때문에 향후 들어설 아파트도 프리미엄급으로 예상된다”며 “조합원에게 돌아갈 혜택 등도 파격적으로 제시하고 있어 9구역은 일대 구역과 비교해도 최고 수준일 것으로 기대된다”고 덧붙였다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [지도=배현정] ⓒ스카이데일리 |
인근에 위치한 M부동산 관계자는 “흑석9구역은 현재 매물이 쌓이면서 거래되는 곳이 아니다”며 “흑석동 내 70여개 부동산마다 물건이 나오면 연락을 달라는 수요자들이 줄을 잇고 매물이 나오면 5분 만에 곧장 입금과 거래가 이뤄질 정도로 인기가 많다”고 설명했다.
이어 “7구역에 들어설 ‘아크로리버하임’이 현재 15억 이상 호가가 나오고 있고 분양가보다 최소 4~5억원 이상 웃돈이 붙은 점을 감안할 때 9구역도 향후 재개발이 이뤄지면 6~7억원 가량 프리미엄이 생길 것으로 예상된다”며 “시공사 선정 이후 실제로 첫 삽을 떠봐야 알겠지만 향후 정부 정책 변수 등이 생긴다고 하더라도 전망이 밝다고 생각하는 수요자들이 많은 편이다”고 전했다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 오는 11월 입주 예정인 7구역 ‘아크로리버하임’ 전용면적 59.91㎡(약 18평) 분양권은 지난달 11억원에 거래됐다. 올 1월 거래가인 9억4905만원에 비해 약 1억5000만원 정도 오른 금액이다. 6억3500만원 수준이었던 분양가 대비 약 2배 가까이 상승한 셈이다.
같은 달 입주하는 ‘롯데캐슬 에듀포레’ 전용 84㎡(약 25평) 분양권은 지난달 11억4000만원에 거래가 이뤄졌다. 올 1월 거래가인 9억5110만원에 비해 약 2억원 높다. 2016년 분양 당시 6억6000만~7억3000만원대였던 것과 비교하면 약 4억원 이상 가격이 상승했다.
2011년 입주한 5구역 ‘한강센트레빌1차’ 전용 84.84㎡(약 26평) 가격은 지난해 3월(7억2500만원) 대비 3억원 이상 오른 10억5000만원에 거래됐다. 부동산114에 따르면 이달 기준 같은 규모 단지 매매가는 12억원 정도다. 불과 2개월 사이 1억5000만원이 더 올랐다.
우선적으로 입주를 마쳤거나 올 연말 집들이를 앞둔 인근 구역 집값 상승세가 두드러지면서 흑석9구역에 대한 기대감도 점차 높아지고 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “흑석9구역은 초역세권은 아니지만 한강센트레빌, 흑석한강푸르지오 등 인근 단지가 이미 상당히 높은 금액에 거래되고 있어 향후 시세 상승 기대감이 작용하고 있다”며 “뉴타운출구전략 이후 메머드급 재개발 추진이 쉽지 않은데 단지 규모가 크다는 이점과 재건축보다 규제가 덜해 리스크가 적다는 점이 인기를 견인하는 요인으로 꼽힌다”고 평가했다.
이어 그는 “지난해 사업시행인가를 받았기 때문에 사업이 8부 능선을 넘었다고 봐도 무방하다”며 “강남 및 여의도 접근성이 좋고 도로정비나 기반시설도 함께 이뤄지기 때문에 향후 가격상승 여력은 충분하다고 판단된다”고 설명했다.
이름만으로 웃돈 거래 명품브랜드 GS건설 ‘자이’에 롯데건설 ‘롯데캐슬’ 도전장
흑석9구역에 대한 뜨거운 관심은 자연스럽게 초읽기에 돌입한 시공사 선정으로 옮겨가고 있다. 오는 27일 흑석9구역 재개발 총회를 통해 시공사가 선정되면 사업이 급물살을 탈 것으로 전망된다.
흑석9구역 시공권을 놓고 맞붙은 건설사는 GS건설과 롯데건설 두 곳이다. 흑석뉴타운 내에서 두 건설사는 이미 수주권을 따낸 이력이 있다. GS건설은 2010년 3구역, 롯데건설은 2013년 8구역을 수주했다. 두 건설사는 9구역 시공권을 획득해 흑석뉴타운 내 입지를 확대하겠다는 목표다.
특히 GS건설은 ‘제2의 반포자이 신화’를 만들겠다는 각오로 ‘센트로얄 자이’ 설계안을 제출해 수주전에 나서 큰 호응을 얻고 있다. ‘센트로얄 자이’에 흑석지구 최초 스카이브릿지 설치와 축구장 4개 규모에 이르는 대규모 공원을 마련해 단지 내에서도 풍부한 녹지를 누릴 수 있도록 하겠다는 계획이다.
스카이브릿지에는 한강조망을 자랑하는 노천탕·족욕탕·수영장·찜질방·골프클럽 등 주민 커뮤니티 시설이 들어설 예정이다. 최첨단 에너지절감 기술을 도입하고 자이만의 특화설계를 통해 세대수를 늘리면서도 추가 공사비를 받지 않겠다는 약속도 내걸었다. 이외에도 입주 시 부담금 100% 납부, 환급금 조기지급 등 혜택과 미분양 시 일반분양가로 100% 대물 인수하는 책임분양을 제시했다.
GS건설 관계자는 “자이만의 특화설계 등을 통해 조합에서 제시한 것보다 더 깨끗하고 쾌적하게 단지를 꾸밀 예정이다”고 말했다. 이어 “자이 브랜드 인지도가 높다는 건 그만큼 잘 만들고 살기 좋고 향후 가치가 뛰어나다는 것 아니겠냐”며 “조합원에게 돌아갈 혜택은 줄 수 있는 것 이상을 주도록 진행하면서 브랜드 신뢰를 가지고 가도록 하겠다”고 덧붙였다.
롯데건설은 특화 설계 및 첨단 시스템을 기반으로 한 ‘시그니처 캐슬’을 선보일 계획을 밝혔지만 아파트 명품 브랜드 ‘자이’의 아성을 넘을지에 대해서는 의구심을 보이는 목소리가 적지 않다.
롯데건설은 미세먼지로부터 입주민에게 청정하고 쾌적한 주거환경을 제공한다는 계획이다. 기존 조합의 제시 면적보다 3배 가량 확대된 커뮤니티 공간을 마련해 스카이존·액티비티존·컬쳐존·패밀리존으로 구분해 주거 만족도를 높일 것으로 기대된다.
흑석9구역 주택재개발정비사업조합 관계자는 “GS건설도 롯데건설도 모두 프리미엄급 단지를 내세우고 조합원들의 마음을 사로잡기 위해 노력하고 있다”며 “시공사 선정이 얼마 남지 않았기 때문에 아직까지 어느 건설사의 선정 가능성이 높은지에 대해서는 말하기 조심스럽다”고 귀띔했다.
[배수람 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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