실거래가와 공시가격의 세무적 활용

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실거래가와 공시가격의 세무적 활용

실거래가는 거래에 부과되는 세금을 매길 때 기준
공시지가는 주택을 대상으로 한 보유세 산정 기준

이재명 필진페이지 + 입력 2021-12-23 09:28:51

정부에서 작년에 부동산 투기 방지대책으로 공시가격을 대폭 올릴 계획을 발표했었다. 올해 대폭 올라버린 공시가격을 기준으로 부과되는 재산세,종합부동산세를 받아본 집 소유자들은 그야말로 세금폭탄이란 말을 실감하게 됐다.

그렇다면, 부동산의 실거래가가 있는데 왜 공시가격이 따로 만들어졌을까? 실거래가는 부동산의 용도변경, 개발호재, 부동산의 관련 정책에 따라 가격이 계속 달라지게 되는데, 매달 변동되는 가격을 세금같이 공적인 업무에 반영하기에 무리가 있기 때문이다. 그리고, 구매했을 때와 세금 부과 시점의 시세차이 때문에 세금을 적정수준에서 부과하기 위한 기준이 필요한 것이다. 구체적으로 실거래가와 공시가격이 어떻게 활용되는지 살펴보자

양도세·취득세에 기준이 되는 실거래가

실거래가는 실제로 말그대로 시장에서 거래된 가격을 뜻한다. 부동산 실거래가는 지난 2006년 1월부터 시행되었다. 당시 실제 거래가격보다 낮은 가격으로 작성하는 다운계약서가 성행하면서 양도세를 제대로 내지 않는 경우가 많았고 이를 막기 위해 도입되었다. 부동산 실거래가 신고는 지난 2월부터 신고기간이 기존 60일에서 30일로 강화됐다. 신고를 하지 않을 경우 500만원 이하의 과태료, 허위 신고시 취득세 5%에 해당하는 과태료가 부과된다.

실거래가는 거래한 가격이기 때문에 거래에 부과되는 세금을 매길 때 기준이 된다. 우선 주택을 살 때 내는 취득세는 취득할 때의 실거래가에 취득세율을 곱해서 산출한다. 주택을 팔 때 내는 양도소득세는 취득할 때의 실거래가와 양도할 때의 실거래가 차이, 즉 양도차익에 세율을 곱해서 계산한다.

참고로 주택 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있다.

재산세·종합부동산세에 기준이 되는 공시가격

공시가격이란 정부에서 평가 후 공시한 주택(건물과 부수토지포함)의 가격을 말한다. 주택을 대상으로 한 재산세, 종합부동산세 등의 보유세 산정 기준이 된다. 공시가격은 단독주택 공시가격과 공동주택 공시가격으로 나뉜다. 단독주택 공시가격은 국토부가 전국 대표성 있는 20만 가구를 뽑아 평가해 표준가격을 정한다. 이후 지자체가 표준 단독주택 공시가격을 기준으로 개별 주택가격 정해 매년 4월말에 발표한다. 공공주택의 경우는 지자체를 통하지 않고 국토부가 모든 주택을 4월말 직접 발표한다.

공시가격은 세금뿐만 아니라 건강보험료 등을 산정할 때에도 사용된다. 국민부담을 늘리는 부분이어서 통상 실거래가보다는 낮게 결정되고 있다. 재산세나 종합부동산세를 계산할 때에는 이보다도 더 부담을 낮추기 위해 공시가격에 ‘공정시장가액비율’이라는 것을 곱한 뒤에 세율을 적용하고 있다. 재산세는 60%, 종부세는 90%(2021년 95%, 2022년 100%)를 공정시장가액비율로 정해 놓고 있는 것이다.

공시가격은 국토교통부 홈페이지에서 열람할 수 있다. 아파트 등은 공동주택공시가격, 단독주택이나 다세대주택, 빌라 등은 단독주택공시가격으로 구분해 공개된다.

공시가격이 없는 부동산의 세금계산

어떤 오피스텔이나 빌딩 등 상업용 건물중에는 공시가격이 없는 경우도 있다. 이런 경우에도 보유세를 부과해야 하기에 국세청은 별도로 ‘기준시가’라는 가격을 정해서 발표한다. 상속이나 증여를 받았거나 매매를 했지만 제대로 신고하지 않은 경우에도 이 기준시가가 과세기준이 될 수 있다.

기준시가는 국세청이 매년 9월 1일을 기준으로 계산한 다음 12월말에 발표한다. 홈택스에서 주소를 입력하면 조회할 수 있다.

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