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이재명의 세무테크

부부 공동명의 1주택자의 절세법

올해부터 1주택 공동소유 부부, 최대 80% 세액공제

"본인 상황 맞는 계산법 적용해 유리한 쪽 선택해야"

필자약력 | 기사입력 2022-01-10 10:50:07

▲ 이재명 세무사
 종합부동산세는 세무서장이 부과하는 국세로서 일정 기준금액(과세기준금액)을 초과하는 금액에 대해서만 적용되는 세금이다. 개인이 소유한 모든 주택을 합산해 '인별합산과세'한다. 
 
여기서 과세기준금액은 6억원을 의미하며, 1세대 1주택자에 한해 11억원(2020년 부과분까지는 9억원)을 적용한다. 2000년대 중반 종합부동산세를 도입할 당시는 ‘부자세’라는 인식이 강했다. 하지만, 종부세가 시행된 지 15년이 넘어가는 현 시점에서 상황은 완전히 바뀌었다. 주택공시가격의 급상승으로 1주택만을 소유하고 있다 할지라도 종부세 납부해야 하는 대상자들이 대폭 증가했다.
 
부부공동명의 1주택 특례
 
올해부터 1주택을 공동소유하는 부부에게 적용하되는 과세특례 제도가 있다. 부부 공동명의 1주택자라면 신청에 따라 1가구 1주택자 계산 방식을 적용받을 수 있다. 1가구 1주택 계산 방식은 11억원이 공제금액이며 납세의무자의 연령과 보유 기간에 따라 최대 80%까지 세액공제를 적용받을 수 있다.
 
부부 공동명의 1주택자 과세 특례를 선택한 경우 납세 의무는 부부 중 보유 지분율이 높은 사람이 진다. 지분율이 같다면 납세의무자를 선택할 수 있다. 향후 지분율 등이 바뀐다면 과세특례도 변경 신청해야 한다.
 
부부 공동명의로 종부세를 적용받는 경우 인별 공시가격에 각각 6억원의 공제를 적용받을 수 있다. 대신 1가구 1주택자에게 적용하는 고령자 공제와 장기보유 공제는 적용받을 수 없다. 따라서 주택가격이 오른다면 지분에 해당하는 공시가격이 6억원을 초과하는 부분은 세액공제 없이 전부 종부세 과세 대상이 된다.
 
1주택자만 받을수 있는 공제
 
종합부동산세법에서는 고령자거나 장기보유한 경우에는 세액공제의 혜택을 두고 있다. 현행 종부세법은 만60∼64세에 20%, 만65∼69세에 30%, 만 70세 이상에 40% ‘고령자 세액공제’를 적용하고 있다. 또 ‘장기보유 세액공제’로 5∼9년 보유에 20%, 10∼14년에 40%, 15년 이상에 50%를 적용한다. 두 공제에 각각 해당한다면 동시 세액공제를 받을 수도 있다. 단,두가지 세액공제를 합산하는 경우 최대 80%까지 가능하다.
 
예를 들어, 종부세 산출세액이 1000만원이 발생했는데 소유자의 나이가 70세 이상이면서 주택을 15년 이상 보유했다면 80%의 세액공제가 적용되어 종부세를 200만원만 납부하면 된다. 세액공제는 산출세액에서 바로 차감되는 항목이기 때문에 그 혜택이 상당히 크다.
 
절세방법
 
부부가 1주택을 공동명의로 보유하고 있는 경우 이처럼 계속방법이 쉽지않다. 어떠한 방법이 절대적으로 유리한 것은 아니고 소유자의 나이,보유기간 그리고 추가주택소유 여부에 따라 계산이 달라진다. 따라서, 본인의 상황에 맞게 실제 계산하여 유리한 쪽을 선택할 수밖에 없다.
 
대체적으로 주택 구입 초기일수록 12억원을 공제받을 수 있는 부부 공동명의가 기본공제액이 11억원인 1주택 단독명의보다 유리한 구조이지만 연령 세액공제와 장기보유 세액공제 대상이 될수록 단독명의가 유리하다.
 
부부 공동명의 1주택자가 개인별 과세방식이 아닌 1주택자 과세방식으로 종합부동산세를 적용받는 경우 유리한 것으로 판단되었다면 매년 종합부동산세 합산배제 신고기간(9월 16일~9월 30일)에 주소지관할 세무서에 ‘공동명의 1주택자 특례신청서’를 제출하면 된다. 제출은 홈택스, 우편, 세무서 방문 등 다양한 방법을 통해 할 수 있다.
 
최초 신청 이후 변동사항이 없을 경우에는 추가 신청없이 1주택자 과세방식을 그대로 적용받을 수 있으며, 다시 개인별 과세방식으로 전환하고 싶으면 적용받고자 하는 연도의 종부세 합산배제 신고기간에 다시 변경신청서를 제출하면 된다.
 
1주택자 과세방식을 적용할 경우 납세의무자는 원칙적으로 지분비율이 큰 자가 납세의무자가 된다. 만약, 지분비율이 동일한 경우에는 부부 중 1인을 선택할 수 있으며, 이때 선택한 납세의무자의 나이 및 보유기간에 따라 세액공제를 적용하면 된다.
 
따라서, 부부의 주택 보유기간이 동일하다면 부부 중 나이가 많은 사람을 납세의무자로 신청해야 고령자세액공제를 더 높게 적용받을 수 있어 유리할 것이다.
 
만약, 부부의 보유기간이 동일하지 않다면(주택 보유기간 중 배우자에게 지분 일부를 증여한 경우 등) 각자의 보유기간과 나이를 고려해 더 높은 세액공제를 적용받을 수 있는 자를 납세의무자로 신청하는 것이 유리하다. 
 

 [스카이데일리 / skyedaily__ , skyedaily@skyedaily.com]
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