서울 아파트값 양극화 심화… ‘노도강’ ‘금관구’ 가파른 하락세

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2023년 서울 아파트 매매가격 변동률 -2.95% 기록
강남권과 동북권·서남권 외곽 지역 집값 격차 확대

박상훈 기자 기자페이지 + 입력 2024-01-11 14:57:10

▲ 지난해 서울 아파트 매매시장에서 강남권과 강북권 외곽 지역의 격차가 더욱 커진 것으로 나타났다. ⓒ스카이데일리

작년 서울 중저가 아파트 밀집지역인 ‘노도강(노원·도봉·강북)’ ‘금관구(금천·관악·구로)’ 평균 아파트값이 가파른 하락세를 보인 것으로 나타났다.

11일 부동산R114가 2023년 서울 아파트 매매가격 변동률을 조사한 결과 2022년말 대비 2023년 아파트값 변동률은 -2.95%을 기록해 2022년(-1.45%) 보다 하락폭이 커졌다.

특히 ‘노도강’ ‘금관구’ 지역은 서울 평균 아파트 매매 변동률보다 2배 이상 하락하면서 한강벨트 지역 및 강남권 고가 아파트시장과의 격차가 확대됐다.

자치구 별로 살펴보면 △도봉구 -8.95% △관악구 -8.56% △강북구 -7.58% △구로구 -7.33% △노원구 -6.98% △중구 -6.96% △금천구 -6.46% 순으로 낙폭이 컸다.

고가 아파트가 위치한 지역에서는 △양천구 -0.41 % △용산구 -1.26% △강남구 -1.57% △서초구 -2.22% 등을 기록했다.

송파구는 2.52%를 기록하면서 서울 자치구 중 유일하게 상승 전환했다. 송파구는 2022년 -7.62%의 매매변동률을 기록하면 서울에서 집값이 가장 많이 빠진 지역이었지만 2023년 빠른 가격 회복세를 보였다.

송파구 잠실 대표 아파트인 ‘잠실엘스’ ‘리센츠’ ‘트리지움’ 등이 시세를 주도한 가운데 올림픽 3대장(올림픽선수기자촌·올림픽훼밀리타운·아시아선수촌) 아파트의 안전진단 통과와 ‘2040 서울플랜’을 적용한 ‘잠실주공5단지’ 등 재건축 추진 단지들이 가격 상승을 뒷받침했다.

작년 하락폭이 컸던 동북 및 서남부 지역은 한강벨트 지역으로 꼽히는 마포·용산·성동구를 비롯해 ‘강남 3구’와의 집값 격차가 2022년보다 심화됐다.

중저가 밀집지역인 ‘노도강’ 평균 아파트값은 ‘강남 3구’와 비교해 가격 차이가 2022년 16억7236만 원에서 2023년 16억9113만 원으로 벌어졌다. ‘금관구’ 또한 ‘강남 3구’와의 매매가격 차이가 15억7116만 원에서 16억970만 원으로 커졌다.

‘노도강’ ‘금관구’ 지역은 작년 이자 상환부담에 급매물이 늘면서 하락거래 비중이 타지역에 비해 높았다. 또한 50년 주택담보대출·특례보금자리론 등의 대출 종료로 4분기 거래 위축과 매매가격 하락폭이 다시 확대됐다.

고가 아파트시장은 이미 대출규제가 촘촘해 대출 요건이 강화되더라도 매매가에 영향을 덜 받는 반면 중저가 시장은 자금조달 여건이 악화되면 매수세와 집값에 탄력적으로 반응해 양극화를 심화시키는 요인으로 작용한다.

부동산 전문가는 올해 서울 지역 간 주택가격 양극화 현상이 심화할 가능성이 높다고 내다봤다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 “부동산 경기 회복 속도가 더딘 상황에서 지역간 집값 양극화가 심화됨에 따라 서울의 주거 상향 이동과 상급지 갈아타기 수요 움직임이 당분간 주춤할 것으로 판단된다”고 말했다.

이어 백 연구원은 “동북권 및 서남권 외곽지역은 매도매수자간 팽팽한 눈치보기가 이어지면서 가격을 낮춘 급매물 위주로 간헐적 거래가 이뤄지고 있다”며 “관망세가 장기화될수록 가격 하방 압력이 강해져 서울 핵심지와의 가격 격차가 벌어진 상태로 굳어질 가능성이 높아 보인다”고 분석했다.

박상훈 기자 psh@skyedaily.com 기자페이지 +