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지난해 신규 개업한 공인중개사 수가 국제통화기금(IMF) 외환위기 이후 최저치를 기록했다. 3년 넘게 이어진 부동산 침체와 거래량 급감, 정부의 수요 억제 정책이 맞물리면서 중개업계가 구조적 위축 국면에 들어섰다는 분석이 나온다.
22일 한국공인중개사협회에 따르면 2025년 신규 개업 공인중개사는 9150명으로 집계됐다. 이는 1998년(7567명) 이후 최저 수준이다. 신규 개업자가 크게 줄어든 반면, 폐업과 휴업은 증가하면서 업계 전반의 출혈이 이어졌다.
지난해 폐업한 공인중개사는 1만1297명으로, 하루 평균 약 31곳이 간판을 내린 셈이다. 휴업도 1198명으로 나타났다. 신규 개업보다 휴·폐업이 더 많은 흐름은 2023년 2월 이후 2년 10개월 이상 지속되고 있다.
전체 개업 공인중개사 수도 감소세다. 2025년 1월 11만1794명이던 개업 공인중개사 수는 같은 해 12월 10만9320명으로 2.2% 줄었다. 11만명 아래로 떨어진 것은 2020년 이후 약 5년 만이다. 업계에서는 ‘다음은 10만명 붕괴’라는 말이 공공연할 정도로 위기감이 확산돼 있다.
업계가 보는 가장 큰 원인은 수익성 악화다. 부동산 가격이 하락하고 거래량이 줄기 시작한 2022년 하반기 이후 중개 수입이 급격히 줄었고, 침체가 장기화하며 중개업소 운영 자체가 어려운 상황에 내몰렸다는 것이다.
취재중 만난 전남 광주 12년 차 A공인중개사는 “업계가 보는 가장 큰 원인은 수익성 악화”라며 “2022년 하반기부터 가격이 빠지고 거래가 끊기면서 중개 수입이 급격히 줄었다”고 말했다.
그는 “지방은 수도권처럼 반등 신호가 나오지도 않는다. 체감상 침체가 회복되지 못한 채 장기화된 상태”라며 “급매 아니면 거래가 성사되지 않는 구조가 굳어졌다”고 했다. A공인중개사는 “거래량은 4년 전과 비교하면 4분의 1 수준까지 떨어진 느낌”이라며 “중개업소 입장에서는 월세·관리비·인건비가 고정비로 나가는데 매출이 거의 없다. 운영 자체가 어려운 단계”라고 말했다.
A공인중개사는 향후 시장과 관련해 “2025년부터는 신규 입주 물량이 급감해 ‘공급 절벽’ 우려가 나온다”면서도 “그게 곧장 거래 회복으로 이어질지는 미지수”라고 말했다. 그는 “지역 경기는 꺾여 있는데 분양가는 계속 올라 부담이 더 커졌다”며 “악성 미분양이 남아 있는데도 원자재값·공사비 여파로 분양가가 내려가기 어렵다”고 했다.
특히 지난해에는 정부의 수요 억제책이 두 차례에 걸쳐 나오면서 주택시장이 ‘거래절벽’ 수준으로 얼어붙었다는 평가가 나온다. 거래량 감소는 곧바로 중개업소 매출 감소로 이어져 임대료와 인건비조차 감당하기 어려운 곳이 늘고 있다.
서울 송파구에서 17년 째 공인중개업소를 운영하는 B씨는 “작년에 정부 수요 억제책이 두 번 나오면서 시장이 사실상 거래절벽 수준으로 얼어붙었다”고 했다. 특히 송파 일대는 재개발·재건축 기대감이 상존하는 지역임에도 시장이 활발히 움직이지 못하는 분위기다. B씨는 “호재가 있다고 해서 매물이 나오는 게 아니라, 지금은 팔 사람도 사고 싶은 사람도 다 관망하는 상태”라며 “오히려 매물 자체가 씨가 말랐다. 거래가 없으니 가격이 내려도 움직임이 없다”고 했다.
업계에서는 폐업 증가보다 개업 감소가 더 뚜렷한 구조라고 보고 있다.
김종호 한국공인중개사협회장은 “중개사 신규 개업이 적다는 것은 거래시장 전망이 비관적이라는 방증”이라며 “부동산 가격 안정화나 하락세도 거래가 있어야 가능하다”고 말했다.
이어 “정부가 주택 가격 상승을 막는 데 정책 역량을 집중하면서 실수요자와 중개업계 피해가 뒷전으로 밀려 있다”며 “시장 정상화를 위해 구체적이고 단계적인 대책 마련이 시급하다”고 주장했다.
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