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지방 분양가가 3.3㎡당 2000만 원 돌파를 눈앞에 두면서, 실수요자들의 ‘청약 타이밍’ 계산이 다시 복잡해졌다. 분양가는 고환율·인건비·원자재 부담으로 계속 오르는데, 지방은 수도권과 달리 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 적용이 올해 6월까지 유예돼 대출 문턱이 상대적으로 낮아서다. 시장에서는 “상반기가 사실상 마지막 완화 구간”이라는 인식이 퍼지며 ‘막차 수요’가 일부 단지로 쏠릴 수 있다는 관측이 나온다.
5일 부동산 업계에 따르면 지방의 3.3㎡당 평균 분양가는 2021년 1186만 원에서 2022년 1363만 원, 2023년 1580만 원, 2024년 1809만 원, 2025년 1985만 원으로 매년 상승했다. 연평균 약 200만 원씩 뛴 셈이다. 고환율 기조에 더해 공사비를 자극하는 인건비·자재비 부담이 겹치면서 분양가 상승 흐름은 당분간 이어질 가능성이 크다는 분석이 뒤따른다.
가격이 오르는 상황에서 관전 포인트는 ‘대출 규제’다. 스트레스 DSR은 금리 상승 위험을 반영해 DSR 산정 때 가상의 금리(스트레스 금리)를 더해 대출 한도를 산출하는 제도다. 스트레스 금리가 높아질수록 동일 소득 기준 대출 한도는 줄어든다. 현재 지방은 0.75%의 스트레스 금리가 적용되는 2단계를 유지 중이다. 금융당국 방침에 따라 지난해 7월 수도권·규제지역에 3단계가 시행됐지만, 지방 주택 담보대출은 올해 상반기(1월 1일~6월 30일)까지 2단계가 적용된다. 시장에서 “하반기 3단계(스트레스 금리 1.5%) 적용 전, 상반기에 수요가 당겨질 수 있다”는 전망이 나오는 배경이다.
실제로 규제 강도가 올라간 뒤 청약 수요가 급감한 사례도 있다. 부동산R114 집계에 따르면 2024년 9월 스트레스 DSR 2단계 시행 이후 4개월(9~12월) 동안 수도권을 제외한 지방의 총 청약자 수는 9만6636명으로, 시행 이전 같은 기간(5~8월) 19만4652명 대비 약 50% 줄었다. 대출 한도가 줄면서 체감 자금 부담이 커졌다는 해석이 가능하다.
분양업계는 “지방 분양가가 평당 2000만 원에 근접한 상황에서, 스트레스 DSR 2단계가 유지되는 상반기는 ‘지각 비용’을 피할 수 있는 구간으로 인식된다”면서도 “입지·상품성·지역 수요를 따져 ‘선별 청약’이 불가피하다”고 말한다. 지방 시장은 지역별 온도 차가 크고, 분양가 급등이 곧바로 분양 성적을 담보하지 않는다는 점에서 무리한 추격 매수는 경계해야 한다는 취지다.
공급은 상반기에 집중돼 있다. 부동산R114 기준(1월 27일, 임대 제외) 올해 상반기(1~6월) 지방에는 48개 단지, 총 3만3585가구가 공급될 예정이다. 주요 단지로는 HDC현대산업개발이 2월 분양을 예고한 충남 천안 ‘천안 아이파크 시티 5·6단지’(총 1948가구), DL이앤씨가 부산 해운대 재송2구역 재건축으로 공급 중인 ‘e편한세상 센텀 하이베뉴’(총 924가구), GS건설이 2월 공급 예정인 경남 창원 성산구 ‘창원자이 더 스카이’(총 519가구), 코오롱글로벌이 시공하는 부산 금정구 ‘금정산 하늘채 루미엘’(아파트 669가구·오피스텔 74실) 등이 거론된다.
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