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다주택자 양도소득세 중과 유예가 오는 5월 9일 종료되면서 부동산 시장이 다시 세제 변수에 촉각을 곤두세우고 있다. 정부는 세 부담 강화를 통해 매물을 끌어내고 공급을 확대하겠다는 구상이지만, 서울 강남·송파 일대 현장 분위기는 결이 다르다. 스카이데일리가 찾은 강남권 중개업소들은 “세금이 강해질수록 매물이 나오기보다 오히려 더 잠긴다”고 입을 모았다. 특히 강남 주택에 대한 선호가 ‘똘똘한 한 채’로 수렴하는 흐름이 뚜렷해, 강남 거주 다주택자들이 핵심지 한 채는 보유한 채 비강남권 주택부터 정리하는 양상이 나타날 수 있다는 분석도 나온다. 이 경우 강남을 제외한 지역에서 가격 조정 압력이 커지며 지역 간 양극화가 심화될 수 있다는 지적이 이어진다는 것이다.
27일 본지가 찾은 송파구 가락동 헬리오시티 상가. 1만 세대 가까운 대단지를 끼고 있는 상가 1층 복도에는 헬리오시티와 인근 잠실 주요 단지 ‘급매물’ 안내문이 중개업소 유리창마다 붙어 있었다. 얼핏 보면 매물이 쏟아진 듯한 분위기였지만, 실제 매물 게시판을 들여다보면 가격표가 붙은 물건은 많지 않았다. ‘급매’라는 문구와 달리 선택지는 제한적이었고, 비슷한 평형·동·층 매물을 찾기 어려운 모습이었다.
급매 안내를 내걸어 둔 한 공인중개사 관계자는 현장 분위기를 이렇게 전했다. 그는 “강남 쪽 거주 다주택자들은 대부분 2주택자인 경우가 많다. 한 채는 본인이 살고, 다른 한 채는 세를 주는 구조다. 그런데 세입자가 계약 기간 중이면 당장 팔고 싶어도 현실적으로 매도가 어렵다. 그래서 실제 매물은 안 나오고 문의 전화만 늘어나는 상황”이라고 했다.
그는 이어 “‘급매’라고 해도 진짜로 가격을 낮춰 내놓는 물건은 대부분 개인 사정이 있는 경우”라며 “자금 압박이 있거나 가정사 등 불가피한 이유가 있는 분들인데 이런 부분은 공개적으로 말하기 어려워한다. 그래서 겉으로 보이는 급매 숫자보다 실제 거래 가능한 물건은 훨씬 적다”고 덧붙였다.
A공인중개사 대표는 “전화 상담은 늘었다. 그런데 막상 ‘내놓겠다’는 사람은 거의 없다. 세금 오른다고 당장 던지는 분위기가 아니다. 버틸 수 있는 분들은 그냥 버티겠다는 쪽”이라고 했다. 그는 다주택자 규제가 전월세 시장에 파급될 가능성도 우려했다. 이어 “다주택자들은 전월세 공급자 역할도 한다. 매도가 막히면 전세 물건이 줄고 월세 전환이 더 빨라질 수 있다. 세입자 부담이 커질 수 있다는 걱정이 많다”고 했다.
“강남은 이미 ‘똘똘한 한 채’…매물 자체가 없다”
인근 또 다른 중개업소 대표(B씨)는 강남권 특유의 ‘학습효과’를 언급했다. 그는 “강남은 규제를 여러 번 겪으면서 ‘결국 버티면 오른다’는 인식이 강하게 자리 잡았다”고 말했다. 이어 “대단지일수록 1주택자 조합원 비중도 높은 편이라, 세금 부담 때문에 집을 내놓는 구조 자체가 아니다”라고 덧붙였다.
그러면서 “세금이 무섭다고 집을 파는 분위기라기보다, 오히려 종합부동산세 부담을 어떻게 관리할지 고민하는 이들이 더 많다”고 전했다. 그는 또 “토지거래허가제 같은 강한 규제를 써도 가격이 오른다는 경험이 누적되면서, ‘세금으로 집값을 누를 수 있다’는 주장에 공감하지 않는 분위기”라며 “재건축은 10년, 20년씩 걸려 공급은 부족하고 매물은 이미 씨가 마른 상황이라 굳이 급매를 내놓을 이유도 없다는 인식이 팽배하다”고 설명했다.
이어 “지금 시장에서 실제로 움직이는 다주택자들은 세제 변화 자체보다 언론 보도에 놀라 단기적으로 반응하는 일부에 가깝다”며 “전반적인 흐름은 여전히 관망과 버티기에 가깝다”고 덧붙였다.
거래 멈추면 중개업만 힘든 게 아니다
인근 대형 공인중개업소를 운영하는 C대표 는 거래 절벽의 파급 효과를 단순한 부동산 시장 위축 수준을 넘어선 문제로 보고 있었다. 그는 현재 시장 상황을 두고 “이미 ‘맞서기 국면’에 들어섰다”고 표현했다.
C대표는 “강남 3구 기준으로 봐도 다주택자라고 해봐야 1~2채 보유자가 대부분인데, 양도세 중과에 각종 규제가 더해지면서 분위기가 ‘안 팔면 그만’으로 굳어졌다”며 “매물이 안 나오니 거래는 끊기고, 시장 전체가 경직된 상태”라고 말했다.
그는 규제가 단순히 매매시장에만 영향을 주는 것이 아니라고 강조했다. “서울 대부분 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있고 대출 규제까지 겹치다 보니 실수요자도, 투자자도 움직이기 어려운 구조가 됐다”며 “여기에 보유세 부담까지 커지면 집주인들은 그 부담을 결국 전·월세 가격에 반영하려 할 것”이라고 내다봤다. 이어 “거래는 얼어붙고 임대료는 오르는 이중 압박이 나타날 수 있다”고 우려했다.
C대표는 특히 거래 위축의 여파가 연관 업종 전반으로 확산되고 있다고 짚었다. “부동산 시장은 집주인만의 문제가 아니다. 이사업체, 법무사, 청소업체, 인테리어 업계, 중개업소까지 모두 거래에 생계를 의존하고 있다”며 “거래가 멈추면 이들 업종도 함께 타격을 입는다”고 말했다.
정책 방향에 대한 의견도 덧붙였다. 그는 “정부가 부동산을 계속 규제 대상으로만 접근하기보다는, 한 번도 시도하지 않았던 방식으로서, 예컨대 규제 완화와 시장 자율 회복도 검토할 필요가 있다”며 “토지거래허가구역 완화, 대출 규제 정상화 등을 통해 시장이 자연스럽게 순환하도록 두면 가격도 결국 제자리를 찾아갈 것”이라고 주장했다.
강남구의 한 중개업소 관계자도 비슷한 분위기를 전했다. 그는 “최근 상담을 해보면 단순히 매도를 미루는 수준을 넘어, 아예 장기 보유나 상속까지 염두에 두겠다는 이야기도 적지 않다”고 말했다.
관계자는 “양도세 중과가 현실화되면 차익의 상당 부분을 세금으로 내야 하는데, 집값 상승 기대가 남아 있는 상황에선 굳이 지금 팔 이유가 없다고 판단하는 경우가 많다”며 “세금을 내고 처분하느니 증여로 넘기거나, 보유세를 감수하면서 시간을 벌겠다는 쪽으로 계산이 바뀌고 있다”고 설명했다.
이어 “결과적으로 세금 강화가 당초 의도와 달리 매도 유인이 아니라 보유·증여 유인으로 작용할 가능성도 있다”며 “특히 강남권 고가 주택일수록 대부분 장기 거주한 한 채 보유자라 이런 성향이 더 강하게 나타난다”고 덧붙였다.
‘파는 순서’ 따라 세금 수억 차이
“공급 효과는 제한적, 양극화는 커질 수도”
이번 세제 변화에서 주목되는 또 다른 변수는 매도 순서다. 양도세는 차익이 클수록 급격히 늘어나는 구조라 고가주택을 먼저 팔면 세 부담이 크게 뛴다. 이에 따라 △강남 고가주택은 계속 보유 △강북·외곽 저가주택부터 정리하는 흐름이 나타날 수 있다는 분석이 나온다.
세제가 공급 확대보다 가격대별 양극화를 키울 수 있다는 지적이다. 실제 현장에서 만난 한 공인중개사 대표는 “헬리오시티에 한 채, 강북 아파트 한 채 가진 어르신이 있는데, 세를 내준 강북 아파트부터 매도를 문의했다”고 했다.
한편, 다주택자 양도세 중과는 규제지역에서 주택을 팔 때 기본세율(6~45%)에 △2주택자 +20%포인트 △3주택자 이상 +30%포인트 를 더해 과세하는 구조다. 장기보유특별공제도 적용받지 못한다. 지방세까지 포함하면 실효세율이 최대 80%대까지 오를 수 있다.
대통령은 최근 SNS와 국무회의에서 “유예 연장은 없다”며 “버티는 것이 더 불리해질 수 있다”고 경고했다. 시장에선 보유세 추가 강화 가능성까지 시사한 메시지로 받아들이는 분위기다.
정부 기대는 분명하다. 세금 압박 → 매물 출회 → 거래 증가 → 가격 안정이라는 경로다. 그러나 시장의 계산법은 다를 수 있다는 게 현장 중개업소들의 설명이다.
종합하면 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료까지 약 3개월이 남았지만, 시장에서는 추가 매물이 대거 풀릴 가능성은 크지 않다는 관측이 우세하다. 정부의 부동산 규제 강화 기조가 이어지는 가운데, 정리할 만한 주택은 이미 처분됐고 일부 다주택자들은 매도 대신 증여로 방향을 틀고 있기 때문이다.
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