수도권 사업자 주담대 전면금지… 정부 매년 수도권 27만채 착공

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금융위, 규제지역 가계대출 LTV 40%로 축소
전세자금 한도도 일괄 축소… 공급 확대 대책에 '수요 억제책' 병행

주경준 기자 기자페이지 + 입력 2025-09-07 16:30:14

정부가 집값 안정화를 위해 대출규제와 공급확대라는 양날의 검을 내밀었다. 수도권 사업자 주택담보대출은 8일부터 전면금지된다. 아울러 수도권에 해마다 주택 27만 가구를 착공해서 20230년까지 총 135만 가구를 공급하겠다는 계획도 발표했다.

기획재정부와 국토교통부, 국무조정실, 금융위원회, 국세청은 7일 부동산 관계장관회의에서 주택공급 확대방안을 발표했다. 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “6.27 대책으로 주택시장이 조금 안정화된 것으로 보이지만 수요관리만으로 안 될 것이다”면서 “착공 이후 절차를 빨리해서 주택이 빨리 나오도록 하겠다”고 설명했다.

금융위원회는 긴급 가계부채 점검회의에서 8일부터 시행되는 강도 높은 대출 규제 방안을 발표했다. 규제지역의 주택담보대출에 대해 담보인정비율(LTV)을 50%에서 40%로 축소하고, 수도권과 규제지역 내 주택을 담보로 한 주택매매업자와 임대사업자의 대출을 원천적으로 차단한다. 또 1주택자의 전세대출 한도는 수도권과 규제지역 기준으로 2억원으로 일원화한다.

금융위는 9.7 주택공급 확대방안 발표로 생길 부동산 시장 과열을 막기 위해 고강도 대출 규제를 준비했다. 부동산 시장은 공급 확대 정책이 발표되면 단기 매수가 늘면서 자금 쏠림 현상이 나타나곤 한다. 금융위는 가계부채 증가를 억제하기 위해서 사전적 대응 조치를 준비해 왔다.

이번 대책에서 가장 직접적인 규제는 규제지역 가계대출 LTV 상한 축소다. 담보인정비율을 현행 50%에서 40%로 낮추기로 했다. LTV는 주택담보대출 가능 한도를 담보가치 대비 비율로 정하는 기준으로, 강남구·서초구·송파구·용산구 등 규제지역 내 주택담보대출에 대해 적용된다. 대상은 무주택자와 기존 주택을 처분 조건으로 대출을 받는 1주택자까지 포함되며, 적용 시점은 9월 8일부터다. 단, 비규제지역의 상한은 현행 70%를 유지하기로 했다.

더 강력한 조치는 주택매매 및 임대사업자를 대상으로 한 대출 전면 제한이다. 수도권 및 규제지역 내 주택을 담보로 한 사업자 대출은 사실상 전면 차단(LTV 0%)된다. 이는 기존 대출 규제를 우회해 사업자 대출로 주택을 구입하는 편법 관행을 원천적으로 차단하겠다는 의지로 풀이된다. 다만, 국토교통부 장관이 인정하는 경우에 한해 일부 예외가 적용된다.

1주택자에 대한 전세대출 한도도 축소된다. 지금까지는 보증기관별로 상한이 달랐지만, 수도권과 규제지역에 대해서는 2억원으로 통일된다. SGI서울보증은 3억원, HF는 2억 2000만원, HUG는 2억원의 상한을 각각 운용해 왔다. 정부는 전세대출 증가폭이 최근 연평균 18%를 넘어서자 수요 억제 필요성을 강조했다.

이와 함께 주택금융신용보증기금(주신보)의 출연요율 산정 방식도 변경된다. 현행 대출 유형별 차등 방식에서 2026년 4월부터는 대출금액 기준으로 개편된다. 평균 대출금액을 초과하는 고액 대출에 대해서는 더 높은 요율을 적용하고, 평균 이하 대출에는 인하된 요율을 부과한다.

금융당국은 이번 조치의 발표 직후 수요 쏠림 현상을 방지하기 위해 시행 가능한 규제는 예외 없이 8일부터 즉시 적용하기로 했다. 즉시 시행 대상은 규제지역의 LTV 상한 축소, 주택매매 및 임대사업자 대출 전면 제한, 1주택자 전세대출 한도 일원화 세 가지다.

금융위원회는 정책 효과를 시장에 조기 안착시키기 위해 현장 점검을 강화하고, 금융회사의 규제 준수 여부와 대출 실행 현황을 상시 모니터링한다는 계획도 밝혔다. 이를 위해 금융당국, 관계기관, 금융권이 참여하는 가계부채 점검회의를 정례적으로 운영한다.

이와 함께 대환대출 제도도 일부 손질된다. 6.27 공급대책 발표 이후 실무현장에서 제기된 규제 완화 요구를 반영해, ‘생활안정자금 목적’으로 설정된 주택담보대출 중 한도 1억원 기준이 적용되는 차주에 한해 증액 없는 범위 내에서 대환대출을 허용하는 방향으로 개선된다.

금융위원회와 관계기관들은 “금번 대책의 효과적인 이행을 위해서는 대책 발표 이후의 관리와 운영이 더욱 중요하다”고 강조하며, “일선 창구에서 소비자들의 혼선과 불편이 발생하지 않도록 업권별 협회와 금융회사에서 직원 교육, 전산시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해 달라”고 언급했다.

아울러 “가계부채 관리는 부동산 시장 안정을 넘어 우리 경제의 거시 건전성 측면에서도 매우 중요한 과제”라고 강조하고 “대책 발표 이후에도 관계부처와 함께 시장 상황을 엄중 모니터링하면서 가계부채 상황별 대응계획(Contingency Plan)에 따라 준비되어 있는 다양한 가용 수단들을 적시에 즉각 시행해 나가겠다”고 밝혔다.

주경준 기자 gjju@skyedaily.com 기자페이지 +

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