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[이슈진단]-청약시장 침체

돈줄 막히고 사도 손해고…내 집 마련 꿈 접는 서민들

정부 부동산 대출·거래 규제에 아파트 분양 중도포기 사례 증가

이철규기자(sicsicman@skyedaily.com)

기사입력 2019-03-07 16:18:00

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지난 2년간 부동산시장이 호황을 맞으면서 내 집 마련을 고민하던 서민들이 줄줄이 청약시장에 뛰어 들었다. 시세 상승 가능이 높게 평가되면서 돈을 빌려서라도 집을 구하려는 이들이 크게 늘었다. 부동산시장은 활기를 띄었고 덕분에 관련 산업도 호황을 누렸다. 부동산중개소, 이사업체, 입주청소업체 등이 그랬다. ‘로또아파트’는 청약시장 활성화에 더욱 불을 지폈다. 주변 시세보다 낮은 분양가 덕분에 당첨만 되면 큰 돈을 벌 수 있다는 기대감에 내 집 마련과 시세 차익을 동시에 누리려는 이들이 대거 청약 시장으로 몰렸다. 하지만 문재인정부 출범 이후 각종 부동산 대책으로 내 집 마련을 포기하는 서민들이 늘고 있다. 대출규제로 돈을 구하기가 어려워졌고 설령 집을 구매하더라도 시세 하락 가능성을 배제할 수 없다는 위기감 때문이다. 높은 시세차익이 기대되는 ‘로또아파트’도 하나 둘 사라지면서 청약시장 또한 크게 침체된 상태다. 스카이데일리가 정부 부동산 규제로 인한 부작용과 현재 청약시장의 분위기 등을 취재했다.

▲ 로또아파트는 주변 시세보다 낮은 분양가로 인해 당첨만 되면 몇 천 만원에서 몇 억원까지 시세차익을 볼 수 있는 아파트를 말한다. 하지만 최근 정부 규제로 로또아파트가 하나 둘 사라지고 있다. 시세차익을 기대하기 어렵게 됐기 때문이다. 이에 내 집 마련을 포기하는 사례가 늘고 있다. ⓒ스카이데일리
 
정부 부동산 정책으로 인해 내 집 마련을 포기하는 서민들이 늘고 있다. 정부의 대출 규제로 자금 마련이 사실상 불가능해진데다 설령 자금을 마련하더라도 매입가 대비 시세상승은커녕 하락 가능성만 높게 점쳐지기 때문이다. 어렵게 집을 사더라도 손해를 보느니 차라리 구매를 포기하는 사례가 증가하고 있는 것이다.
 
사라진 로또아파트…청약 당첨 되도 시세 하락 가능성에 구매포기 사례 증가
 
부동산업계 등에 따르면 처음 ‘로또아파트’라는 개념이 생겨난 시기는 노무현정부 시절인 2005년 판교 신도시에 중소형 아파트를 분양하면서부터다. 당시 9428가구 분양에 46만명이 청약통장을 던졌다. 경쟁률은 무료 3000대 1에 달했다. 시세 상승이 확실시되면서 당첨 즉시 돈을 번다는 인식이 확산된 결과였다. 특히 인근 분당에 비해 분양가가 약 2억원 저렴한 점은 청약 열풍을 고조시키는 결정적 계기가 됐다.
 
‘로또아파트’ 열풍은 최근까지도 이어졌다. 개포주공8단지 아파트를 재건축한 디에이치자이개포가 대표적이다. 지난해 3월 분양한 이곳 단지는 1246가구 모집에 3만1423명이 청약에 참여해 25.2대 1이라는 경쟁률을 기록했다.
 
크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=김해인] ⓒ스카이데일리
 
특히 전용면적 63㎡의 경우, 26가구 모집에 1450명이 청약해 55.7대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 분양가는 전용면적 63㎡의 경우 5층 기준으로 10억9020만원이었으며 평당 가는 4400만원 정도였다. 당시 주변 개포주공7단지의 전용면적 60㎡, 공급면적 83㎡의 실거래가가 14억1000만원이라는 점을 감안했을 때 청약 당첨 즉시 3억원의 시세차익이 예상된다는 점이 결정적 영향을 미쳤다.
 
하남에 분양된 미사역파라곤 역시 ‘로또아파트’로 평가됐다. 지난해 5월 분양할 당시 인근 강변도시19단지의 평당 가격은 2035만원이고 주변아파트 역시 평당 가격이 1900~2000만원 선이었다. 이에 반해 미사역파라곤은 평당 분양가격이 1400만원 수준이었다. 덕분에 809가구 모집에 8만명이 청약에 참여해 중대형 아파트로는 역대 최고의 청약자수를 기록했다.
 
그러나 ‘로또아파트’로 불리던 신규 분양 아파트들이 최근에는 하나 둘 사라지고 있다. 정부의 규제로 인한 부동산 시세 하락 때문이다. 청약에 당첨돼 분양을 받더라도 주변 아파트 시세가 큰 폭으로 떨어진 탓에 시세차익을 기대하기 어렵게 됐다. 오히려 향후 손해를 볼 수 있다는 우려감이 확산되면서 투자가 아닌 실거주 수요자도 주택 매입을 망설이고 있다.
 
분양가상한제에 따른 전매 제한 역시 ‘로또아파트’ 등장의 장애물로 꼽힌다. 지난해 11월 정부는 분양가상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양주택에 대해 전매제한 기간은 최대 6년에서 8년으로 확장했다. 거주의무 기간도 기존의 최대 3년에서 최대 5년으로 강화했다. 시세가 떨어져도 팔 수 없게 되니 매입에 신중할 수밖에 없게 되는 것이다.
 
집 없는 서민들 내 집 마련 희망 꺾은 정부의 무차별 대출규제
 
낮아진 시세차익이 아니더라도 자금 마련이 어려워 주택 구매를 포기하는 이들도 늘고 있다. 자금 마련이 이유인 이들 대부분은 투자자가 아닌 실수요자라는 점에서 문제의 심각성이 상당하다는 지적이 나온다.
 
▲ 공공택지의 전매 제한 기간을 1년에서 3년으로 늘리는 ‘주택법 시행령’ 개정안이 시행됐다. 이에 시세차익을 통해 큰돈을 벌 수 있었던 로또아파트가 나타나기 힘들어졌다. 청약시장도 점차 침체됐다. 그 결과 수도권을 비롯한 서울에서도 미분양 아파트가 등장하기 시작했다. 사진은 한 아파트 청약신청 현장 ⓒ스카이데일리
 
지난해 정부는 주택시장 안정화대책의 일환으로 주택담보대출 요건을 크게 강화시켰다. LTV(주택담보대출비율)을 크게 낮췄다. 주택을 담보로 최대한 받을 수 있는 대출금 비율을 확 낮춰 주택 마련 시 대출의존도를 크게 낮췄다. 바꿔 말하면 이자 납부 능력이 되더라도 모아 둔 현금이 없으면 주택 마련이 불가능해진 셈이다.
 
상황이 이렇다 보니 최근엔 청약당첨 후에도 계약을 포기하는 경우가 나타나고 있다. 지난 3월 분양된 대우건설의 ‘과천 푸르지오 써밋’은 당첨자의 20% 정도가 계약을 포기했다. 서울에서 청약이 미달되는 사례도 등장했다. 서울 광진구 ‘e편한세상 광진 그랜드파크’는 1순위 청약(1170가구 모집)에서 전용 115㎡ 249가구 모집에 145가구가 지원해 0.58대1의 경쟁률을 보였다.
 
최근 로또아파트의 멸종과 분양포기 사태 등에 대해 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “로또아파트는 시세차익이 가능한 상태일 때나 가능한 것이지 지금처럼 분양가가 높고 집값이 하락할 시기엔 사실상 의미가 없다”며 “대출규제로 인해, 미분양이 속출하는 현실에서 어림도 없는 이야기다”라고 설명했다.
 
함영진 직방 랩장은 “집값의 하락이 이어지며 신규 분양 아파트의 분양가가 크게 올라 예전처럼 커다란 시세차익을 노릴 수 없다는 게 로또아파트가 사라진 이유라고 본다”며 “전매 제한과 더불어 고분양가에 대한 부담이 심한 것 같아 보이며 이로 인해 실 구매자들도 주택 구매를 포기하고 관망세로 돌아서고 있다”고 밝혔다.
 
[이철규 기자 / 행동이 빠른 신문]  

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