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[스팟이슈]-주택시장 양극화

정부규제의 역습…분양시장에 부는 ‘똘똘한 한 채’ 열풍

지역·분양가 따라 분양성적 온도차 뚜렷…“집값 양극화 더욱 심화될 것”

이철규기자(sicsicman@skyedaily.com)

기사입력 2019-04-11 12:15:00

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1분기 수도권에 분양을 시작한 단지는 모두 21곳으로 경기지역이 13곳, 인천이 8곳 등이었다. 이 중 경기지역은 13곳 중 8곳이 2순위에도 물량 소진에 실패한 것으로 나타났다. 분양에 실패한 단지들은 화성시·평택시·의정부시·용인시·시흥시 등에서 분양하는 단지들로 서울과의 거리가 먼 지역이나 공급이 꾸준히 지속되는 지역이었다. 반면에 GS건설이 위례신도시 A3-1블록에 분양한 ‘위례포레자이’는 평균 130.33대 1의 경쟁률을 기록했다. 이 같은 청약 양극화 현상은 청약통장을 가진 신규 분양 신청자들이 미래가치나 가격 상승 가능성이 있는 아파트에 청약통장을 던지기 때문인 것으로 분석된다. 또한 기존 아파트 시장 역시 전국적인 하락 국면과 달리 일부지역은 소폭의 상승세를 꾸준히 이어가고 있다. 공급이 몰리는 지역에서는 미분양이, 미래가치가 높은 일부 지역과 기존 아파트들은 시세 상승이 발생하는 양극화 현상이 생겨나고 있는 것이다. 스카이데일 리가 최근 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있는 우리나라 아파트 시장의 현재와 이에 대한 전문가들의 견해 등을 들어봤다.

▲ 다주택자들이 똘똘한 집 한 채에 집중하듯 최근 청약시장에서도 신규 분양 신청자들이 미래가치나 가격 상승 가능성이 있는 아파트에 청약통장을 던지는 사례가 늘고 있다. 사진은 경의중앙선 일산역 인근에 분양하는 일산 어반스카이 모델하우스 ⓒ스카이데일리
 
최근 기존 주택시장에서 보이던 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 분양시장에서도 뚜렷하게 나타나고 있다. 이러한 현상은 같은 수도권 내 신축주택이라도 입지나 시세상승 가능성에 따라 분양 성적이 판이하게 갈리는 이른바 ‘분양 양극화’를 낳고 있다.
 
분양시장에 옮겨간 똘똘한 한 채 선호현상, 지역·분양가 따라 분양성적 온도차 뚜렷
 
올해도 한 분기가 지났다. 지난 1분기 전국의 부동산 거래시장은 그야말로 암울의 연속이었다. 1월부터 3월 말까지 서울의 아파트 거래량은 총 5237건으로 전년 같은 기간에 비해 무려 85.1%나 하락했다. 2006년 통계를 작성한 이후 가장 낮은 수치다.
 
지역별로 살펴보면 상황은 더욱 참담하다. 강남3구는 1분기 거래량이 단지 638건에 그쳐, 지난해의 6341건과 비교했을 때 10% 수준에 머물렀다. 용산구도 마찬가지로 3개월 동안 82건이 거래돼 지난해 거래량 대비 4.9% 수준에 불과했다.
 
부동산 시장의 거래절벽 현상은 정부의 대출규제 영향에 기인한 것으로 분석됐다. 정부의 부동산 규제가 실구매자들의 수요까지 가로막고 있다는 게 전문가들의 진단이다. 대출규제 여파로 아파트 구입이 어려워지자 분양시장 역시 타격을 받고 있다. 지난 1일 금융결제원 아파트투유가 발표한 바에 따르면 1분기 수도권에 분양을 시작한 단지는 모두 21곳으로 경기지역이 13곳, 인천이 8곳인 것으로 조사됐다.
 
이 중 경기지역은 13곳 중 8곳이 2순위에서도 물량 소진에 실패한 것으로 조사됐다. 인천지역은 8개 분양 단지 중 4곳만이 2순위에서 마감에 성공했다. 실질적으론 12곳이 2순위 마감에도 실패했으니 절반의 성공에 그친 셈이다. 분양에 실패한 단지들은 화성시·평택시·의정부시·용인시·시흥시 등에서 분양하는 단지들이다. 대부분 서울과의 거리가 먼 지역이나 물량 공급이 계속되는 지역에 자리하고 있다.
 
▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 박희라] ⓒ스카이데일리
 
실제로 지난 3월 경기 평택시 합정동에 분양한 ‘평택 뉴비전 엘크루’는 1391가구 모집에 단 70명만이 청약을 접수했을 뿐이었다. 시흥시 월곶동에 분양한 ‘부성파인 하버뷰’는 293가구 모집에 105명 만이 청약통장을 던졌다. 50%도 안 되는 청약신청에 업체는 속이 탈 수밖에 없다. 2기 신도시인 검단의 경우도 분양 미달에 그쳤다. 대방이 검단신도시에 분양한 ‘검단 대방노블랜드 1차’는 1순위에서 7개 타입이 모두 미달이 됐다.
 
이런 가운데 최근 아파트 시장에 새로운 움직임이 생겨나 이목이 쏠리고 있다. 분양시장에서도 양극화 현상이 발생하고 있다. 기존 주택 시장에서 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 트렌드가 분양시장으로 옮겨간 것으로 분석된다. 분양시장에서의 ‘똘똘한 한 채’를 판가름하는 기준은 시세상승 가능성이다.
 
지난 1월 GS건설이 하남 위례신도시 A3-1블록에 분양한 ‘위례포레자이’는 1순위 487가구 모집에 6만3472명이 청약통장을 던져 평균 130.33 대 1의 경쟁률을 기록했다. 마찬가지로 현대건설이 경기 하남시 위례신도시에 분양한 ‘북위례 힐스테이트’에는 939가구를 모집에 7만2570명이 몰려 평균 77.3대 1의 경쟁률을 기록했다.
 
다수의 전문가들은 정부의 부동산 규제가 지금의 상황을 낳았다고 보고 있다. 아파트 청약 시장은 9.13대책을 통해 추첨제 물량의 75%를 무주택자에게 우선 공급하게 됐다. 또한 청약통장 당첨 시 재당첨제한기간이 적용돼 5년간 1순위 청약 접수가 불가해졌다. 예전의 ‘묻지마 청약’에서 ‘선택과 집중’으로 바뀌면서 투자가치가 있는 역세권이나 브랜드 대단지 아파트는 청약 신청자가 대거 몰리고 있다.
 
명지대학교 권대중 교수는 “똘똘한 한 채를 위해 강남에 관심이 집중됐던 것처럼 청약통장도 빈익빈 부익부의 양극화 현상을 나타낼 것이다”며 “앞으론 미래가치가 있는 곳이나 투자가치가 있는 곳에만 청약통장을 접수하는 형태로 변할 것이고 이 때문에 청약시장 빈익빈 부익부의 현상이 더욱 심해질 것이다”라고 설명했다.
 
김은진 부동산114팀장은 “분양가가 저렴한 단지는 여전히 로또라는 이미지기가 남아 있어 앞으로도 이런 곳은 투자자들이 대거 몰릴 것으로 보인다”며 “불확실한 곳보다는 확실하고 가격적인 메리트가 있거나 입지가 뛰어난 것을 중심으로 내년까지 청약시장의 양극화 현상이 나타날 것으로 본다”고 밝혔다.
 
저렴한 분양가, 서울과의 접근성, 교통호재 등 분양시장 불패공식 점차 뚜렷
 
▲ GS건설의 위례포레자이나 현대건설의 북위례 힐스테이트모두 공공택지 분양으로 주변 시세에 비해 평당 가격이 저렴한 곳이었다. 덕분에 청약자들이 대거 몰리며 성공적인 분양을 마쳤다. 사진은 위례신도시 아파트 단지 ⓒ스카이데일리
 
분양시장에서의 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상은 기존 주택시장에도 영향을 미치고 있다. 서울의 아파트 시장은 조금씩 하락세가 둔화되고 있다. KB부동산 Liiv on 주택시장 동향에 따르면 3월 11일 기준 서울의 아파트 가격 변동률은 -0.04%로 전년 말의 -0.28%에 비해 크게 줄었다.
 
3월 18일 기준 시장동향을 살펴보면 서울의 경우 -0,03%로 전 주의 -0.04%에 비해 0.01%p가 증가했다. 2월 중순의 -0.07%와 비교하면 0.03% 완화된 것이다. 서울과 수도권의 아파트 가격 하락폭이 둔화되면서 주요 지역 주택시장 역시 분양시장과 마찬가지로 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다.
 
일례로 경기 북서부 지역의 경우 GTX A에 대한 기대감이 높아지면서 역이 들어서는 파주 운정은 물론 대곡역 주변과 대화역 주변의 아파트 값이 강세를 보이고 있다. 한화건설이 킨텍스 인근에 분양한 ‘킨텍스 꿈에그린 아파트’는 전용면적 84.42㎡의 분양가는 4억9760만원 정도였으나 현재는 호가가 7억2000~7억7000에 달하고 있다.
 
경의선 라인을 중심을 한 풍산역 인근의 ‘일산 센트럴 아이파크’는 전용면적84.98㎡의 실거래가가 4억8500만원으로 분양가에 비해 9000만원 정도가 오른 가격에 거래되고 있다. 전국적인 아파트 가격이 하락 국면임에도 대곡~소사선 연장의 호재와 대형 마트 건설예정이란 호재가 이어지면서 우상향으로 가고 있다. 백마역 인근의 백마5단지 쌍용아파트는 전용면적 84.88㎡의 호실이 지난해 3월 4억 2000만원에 실거래되던 것이 올해는 4억5000만원에 실거래 됐다.
 
반면 강 건너에 자리한 검단신도시는 지난 1월 분양한 ‘한신더휴’가 일부 주택형이 미달된데 이어 2월 청약 접수를 시작한 ‘검단 센트럴 푸르지오’ 역시 1순위와 2순위 모두 미달 사태를 맞았다.
 
이에 대해 김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 “일본의 경우 도쿄를 제외하면 10~15% 집이 가격 상승할 뿐 대부분의 지역은 하락곡선을 그리고 있다”며 “앞으로 국내 시장도 양극화가 더욱 심화될 가능성이 높다”고 밝혔다. 이어 “투자 가능성이나 뛰어난 교통 호재, 발전 가능성이 높은 지역만 가격이 상승한다는 의미다”고 덧붙였다.
 
[이철규 기자 / 행동이 빠른 신문ⓒ스카이데일리] 

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