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[이슈 진단]-오피스텔 규제 해소 목소리
아파트 시장 ‘봄바람’ 속 오피스텔 규제는 아직 ‘꽁꽁’
부동산 정책 완화로 아파트 활기 불구 오피스텔은 ‘한산’
아파트 가격 상승 기대↑… 오피스텔 하락세 지속 ‘울상’
신성수 기자 기자페이지 + 입력 2023-03-16 00:07:00
▲ 아파트에 비해 진입장벽이 낮은 것으로 여겨지던 오피스텔이 아파트의 그늘에 가려지면서 오피스텔 관련 규제도 신속하게 바뀌어야 한다는 목소리가 커지고 있다. ⓒ스카이데일리
 
올해 들어 정부의 다양한 부동산 대책이 나오면서 아파트 시장이 활기를 띠고 있다. 지난해에 비해 거래량이 늘고 하루가 다르게 내려가던 가격도 주춤하는 모양새다. 부동산 대책에서 청약 관련 정책과 재건축 규제 완화 등은 시장 접근성을 높였다. 이로 인해 올해 부동산 시장에서는 아파트 시장이 활기를 띨 것이라며 앞다퉈 장밋빛 전망을 내놓고 있다.
 
이 같은 긍정적 전망 속에 아파트에 대한 매력이 상승하고 있는데 비해 대체재로 여겨지던 오피스텔의 매력은 줄어들고 있는 것으로 나타났다아파트 보다는 상대적으로 접근 장벽이 낮은 것으로 여겨지던 오피스텔이 아파트 인기의 그늘에 가려지면서 오피스텔도 관련 규제가 신속히 완화돼야 한다는 목소리가 커지고 있다. 
 
오피스텔은 아파트의 대체재로 호응을 받으면서 큰 인기를 끌었다. 2020년부터 아파트값이 급등하자 상대적으로 규제가 덜했던 오피스텔로 투자 수요가 몰렸다. 당시 수도권에서 주택담보대출을 받기 위한 LTV(주택담보대출비율)40%였으나 오피스텔은 최대 70%까지 적용됐다.
 
이와 함께 오피스텔의 다양한 평형 중 전용면적 85안팎의 오피스텔은 흔히 아파텔이라고 불리며 아파트의 대체재로 주목을 받았다. 한국부동산원에 따르면 전국 오피스텔의 3.3당 매매가격은 20207월 기준 513만 원에서 20217559만 원으로 올랐으며 지난해 7월에는 607만 원까지 상승했다.
 
주택이지만 주택 아닌 오피스텔동일 혜택은 어려워
 
한국부동산원의 오피스텔 매매가격지수에 따르면 지난해 6월까지 꾸준히 상승하던 가격지수는 올해 1월 기준 7개월 연속으로 하락하고 있는 것으로 나타났다. 매매가격지수는 100을 기준으로 100을 넘으면 시장에 공급보다는 구매 수요가 더 많은 것을 의미한다
 
20226월 기준 102.86을 기록했던 매매가격지수는 올해 1101.321.54p 하락했으며 여전히 100 이상을 기록하고 있지만 7개월 연속된 하락에 더해 올해 아파트 규제 완화로 인한 여파로 100 이하로 언제 떨어질지 모른다는 불안감이 지속되고 있다.
 
이처럼 하락세를 보이고 있는 오피스텔은 아파트의 상승세와 비교된다한국부동산원의 전국 아파트 매매수급동향을 보면 지난해 12월 70.2를 기록한 후 올해 들어 반등하기 시작해 1월 30일 기준 73을 기록하며 꾸준한 상승곡선을 그리고 있다. 
 
기준치인 100에는 미치지 못하지만 긴 하락세 속에서 상승 그래프를 그리며 아파트 시장에 대한 국민의 기대치를 가늠해 볼 수 있다. 수급 지수를 기준으로 하기에 오피스텔과 큰 차이가 나타나지만 그래프의 변화를 통해 오피스텔과 아파트 시장에 대한 각각의 인식 변화를 유추해보기에는 충분하다. 
 
한국부동산원의 1월 오피스텔 가격 동향 조사 보고서에 따르면 오피스텔 가격은 전국적으로 하락세를 보이는 것으로 나타났다. 지난해 12월에 비해 가격은 전국적으로 0.44% 하락했으며 수도권은 0.43% 하락했고 지방은 0.51% 하락했다
 
한국부동산원 관계자는 금리 인상의 기조가 지속되는 가운데 대체 시장인 아파트 가격이 하락하며 관망세가 이어지고 있다이 같은 영향으로 오피스텔 가격 하락폭이 확대됐다고 말했다.
 
오피스텔의 매매가격지수는 거래량에서도 직접적으로 나타난다. 한국부동산원에 따르면 지난해 9월 오피스텔의 전국 거래량은 6080호였으며 지난해 115134호로 하락한 후 124822로 거래량이 약 1200호 감소했다. 이에 비해 아파트 거래량은 지난해 911821호였으나 12523855배 가까이 상승한 것으로 나타났다.
 
국토교통부 실거래가에 따르면 서울 지역 오피스텔의 거래량은 지난해 12841건이었으며 올해 1450건으로 큰 폭으로 절반 가까이 감소한 것으로 나타났다. 가격 하락에 이어 거래량이 큰 폭으로 줄어들자 오피스텔 소유주들은 부동산 시장이 아파트에 한정된 규제 완화로 인해 오피스텔은 뒷전으로 밀리고 있다오피스텔에 대한 규제 완화책도 필요하다고 말한다.
 
오피스텔은 사무실 용도뿐만 아니라 저렴한 가격에 주거용으로 사용되기도 한다. 전입신고를 한 주거용 오피스텔은 20208월부터 주택으로 포함되기 때문에 취득할 경우 유주택자가 되며 유주택자는 취득세와 양도소득세 중과 대상이 된다. 그러나 해당 소유주가 대출을 받을 때 오피스텔은 비주택으로 분류가 되며 유주택자에 비해 높은 금리와 낮은 대출 한도가 적용된다.
 
오피스텔은 전입신고를 하는 순간 세법에서는 주택으로 취급되며 대출을 받을 때는 비주택으로 여겨지기에 차별이 발생하고 있다. 오피스텔은 아파트와 달리 주택법이 아닌 건축법이 적용되고 있다. 취득세를 적용할 때 무주택자를 기준으로 아파트는 1.1~3.5%의 세율을 적용하지만 오피스텔의 경우 이보다 더 높은 4.6%의 세율을 부과하게 된다.
 
특히 올해 1월 말 출시된 특례보금자리론대상에서 오피스텔이 제외되면서 오피스텔 소유주들의 불만이 커지고 있다. ‘특례보금자리론9억 원 이하 주택을 대상으로 연 3~4%대 금리로 최대 5억 원까지 가능한 대출 상품을 말한다
 
이 상품은 시중은행 금리가 6%를 넘어가는 만큼 낮은 금리로 대출이 가능하다는 점에서 큰 인기를 끌고 있다. 그러나 2020년에서 2021년에 오피스텔을 분양받고 올해 입주와 함께 잔금을 납부해야 하는 분양자들은 혜택을 받지 못하는 경우가 생긴다.
 
▲ 오피스텔의 대출 조건이 아파트보다 까다로워지고 아파트와는 다른 장점이 사라지며 사람들의 관심에서 멀어지자 지난해 아파트 시장에서 볼 수 있었던 흔히 말하는 급매물 등이 시장에 나오고 있다. 서울 시내 오피스텔 밀집 구역 ⓒ스카이데일리
 
주거 목적으로 오피스텔을 거래하면 일반 주택과 마찬가지로 모든 세금의 납부 대상이 되지만 대출 등의 업무에서는 오피스텔을 주택으로 취급해주지 않기 때문에 오피스텔을 주거용으로 거래할만한 이유가 사라진 것이다.
 
오피스텔의 대출 조건이 아파트보다 까다로워지고 아파트와는 다른 장점이 사라지며 사람들의 관심에서 멀어지자 지난해 아파트 시장에서 볼 수 있었던 흔히 말하는 급매물 등이 시장에 나오고 있다.
 
인기 많던 오피스텔매매 조차 어려워 ‘애물단지 
 
고급 오피스텔은 부동산 침체기 속 아파트로 사람들의 시선이 쏠리자 거래가 끊기고 마이너스 프리미엄(마피)’이 붙은 매물이 시장에 나오고 있다. ‘마피는 분양가보다 낮은 가격을 의미하는 단어다
 
부동산 전문 플랫폼 리치고에 따르면 판교에서 높은 청약 경쟁률 속에 프리미엄이 약 1억 원 붙었던 성남시 수정구 고등동 판교 밸리자이오피스텔은 전용면적 60전세 매물이 지난해 12월 기준 7억 원으로 최대 호가를 형성했으며 이는 327일 기준 평균 호가 42000만 원으로 큰 폭으로 하락했다. 네이버 부동산에 따르면 해당 단지는 현재 42000만 원에 전세 매물이 나와 있는 것으로 나타났다.
 
오피스텔 실거래가 플랫폼 아파트투미에 따르면 고양시 일산서구 대화동 킨텍스 꿈에 그린오피스텔은 전용면적 84기준 지난해 평균 9억 원의 실거래가격을 형성했으며 202197900만 원으로 최고가에 거래가 이뤄졌다. 리치고에 따르면 해당 단지는 지난해 평균 8.8~9억 원의 호가를 형성하며 해당 가격에 거래가 이뤄졌지만 327일 기준 매매 호가는 7억 원으로 크게 하락했다. 또한, 네이버 부동산에 따르면 해당 단지는 현재 63000만 원에 최저가로 매물이 올라와 있는 것을 볼 수 있다.
 
오피스텔 전문 공인중개사 유 모(53) 아파트는 규제 완화 등으로 조금씩 시장이 활기가 도는 것처럼 보이지만 오피스텔은 분위기가 아직은 풀린 것 같지 않다사업용 사무실을 목적으로 간혹 오피스텔을 보러 오는 사람은 있지만, 예전처럼 주거를 목적으로 문의하러 오는 사람은 눈에 띄게 줄어든 상황이라고 말했다.
 
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 아파트는 고점 대비 30~40% 가격 하락으로 인해 저점 매수하는 사람이 많아 시장이 활성화되는 듯 보이는 것이라며 오피스텔은 아파트 시장과는 달리 가격 하락폭이 크지 않아 거래가 쉽사리 이뤄지지 않을 것이라고 전망했다. 
 
이어 아파트 규제 완화처럼 오피스텔도 가격 관련 변화가 있어야 시장이 활성화될 것이라며 당장은 아파트 시장과는 다른 관점에서 봐야한다고 분석했다.
 
 
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