[이재명의 세무테크] 부동산임대업 법인전환과 조세 문제

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이재명 필진페이지 + 입력 2023-07-24 06:31:10

주택경기가 일부 꺾이긴 했지만 꼬마빌딩 등 수익형 부동산은 여윳돈이 있는 투자자들에겐 언제나 관심의 대상이었다. 그런데 개인사업자의 경우 소득세율이 워낙 높기 때문에 최근 들어 부동산임대업을 좀 크게 하는 사업자들 사이에선 법인전환이 유리하다는 말을 듣고 실제로 부동산임대업을 개인에서 법인으로 전환하는 경우가 많이 발생하고 있다. 법인전환 하는 경우 취득 시·보유 시·매도 시의 세금 문제가 개인사업자일 때와는 많이 다르다.

이번 편에서는 법인전환 단계에서 주의해야할 세무 문제에 대해서 살펴보겠다.

법인 전환 시 양도소득세 이월 과세 적용 여부

부동산 임대사업을 영위하던 개인이 사업용 고정자산을 현물출자 하거나 사업양도·양수의 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우, 그 사업용 고정자산이 부동산 등 양도소득세 과세대상 재산에 해당하는 경우에는 양도소득세를 납부해야 한다. 하지만 일정한 요건을 모두 충족하여 법인전환 등을 하는 경우에는 그 사업용 고정자산에 대해서는 이월 과세를 적용받을 수 있다.

‘양도소득세 이월 과세’란 개인이 해당 사업에 사용되는 사업용 고정자산 등 종전 사업용 고정자산 등을 현물출자 또는 사업양도·양수를 통해 법인에 양도하는 경우 이를 양도하는 개인에 대해서는 양도소득에 대한 양도소득세를 과세하지 않고, 그 대신 이를 양수한 법인이 향후 그 사업용 고정자산 등을 양도할 때 양도소득 상당액을 법인세로 납부하는 것을 말한다.

이 경우 새로 설립되는 법인의 자본금은 사업용 고정자산을 현물출자 하거나 사업양·수도하여 법인으로 전환하는 종전 사업장의 순자산가액(법인전환일 현재의 시가로 평가한 자산의 합계액에서 충당금을 포함한 부채의 합계액을 공제한 금액) 이상이어야 한다. 이때 영업권은 종전 사업장의 순자산가액에 포함되지 않는다. 또한 순자산가액을 계산할 때 ‘시가’는 상속세 및 증여세법에 따라 평가한다.

한 가지 주의해야 할 점은 과세이연 당시 출자 또는 양·수도한 부동산이 조정대상지역내 2주택 이상에 해당하는 경우에는 중과세율을 적용한 양도세가 그대로 과세이연됨을 염두에 둬야 한다.

이미 양도세가 중과세되는 부동산을 현물출자나 사업포괄양수도로 양도하는 경우 절세가 안 될 수 있고 오히려 불리할 수 있다.

부동산임대업자 법인전환 시 취득세 감면 혜택 배제

현물출자 또는 사업 양도·양수에 따라 취득하는 사업용 고정자산에 대해서는 취득세의 100분의 75를 경감한다고 규정되어 있다. 그러나 다주택자와 단기차익을 노리는 투기성 거래의 증가로 부동산시장이 과열되고 있는 상황이라 예외가 있다. 사업용고정자산 중에서 부동산임대 및 공급업에 해당하는 부분은 취득세 감면에서 제외된다. 과열된 부동산시장에서 실수요자 보호 및 투기수요 근절을 위해 부동산임대 및 공급업을 그 경감 대상에서 제외하려는 취지에서다.

임대사업장이 아닌 다른 취득세 감면 대상이 되는 사업자일 경우에도 취득일로부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 해당 사업을 폐업하거나 해당 재산을 처분 또는 주식을 처분하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징하며, 이 경우 처분에는 임대를 하는 경우도 포함하게 되었다.

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