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우면산 매봉재산 아랫자락에 위치한 방배 13구역은 면적도 넓지만 토지 소유자도 많다. 단독주택보다는 빌라가 많아, 토지 구분소유자 수가 1580명 정도에 달한다. 하지만 서울시 고시에 따르면 지어질 세대 수는 2357세대이다. 조합원 외 분양분이 770세대를 넘지 않는다. 때문에 사업성에 대해 의문을 표하는 사람들이 적지 않다. 이에 대해 방배 13구역 재건축추진위원회 성한구 위원장은 용적률 협상, 고급 주거단지 조성, 자체 태양열 생산 등 다양한 방법을 통해 사업성을 최대한 끌어올릴 것이라고 밝히고 있다. 
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▲ 방배13구역의 토지 소유자의 수는 1580명이다. 하지만 지어질 아파트 세대 수는 2357세대로 총 소유자 수의 1.5배에에 지나지 않는다. 13구역 재건축 추진위원회는 고지대에 고급단지를 별도로 개발해 사업성을 보충하겠다고 한다.[사진=박미나 기자]ⓒ스카이데일리
서울 지하철 2호선 방배역 2번 출구에서 나와 사당역 방면으로 올라가면 언덕길이 나온다. 언덕길의 꼭대기에는 방배동 구름다리가 있다. 구름다리를 중심으로 방배13구역과 방배14구역이 나뉜다.
작년 2월 서울시에서 발표한 고시에 따르면 방배 13구역의 최고 용적률은 214%다. 13구역에는 1종 주거지역과 2종 주거지역이 섞여있다. 특히 1종 지역에 해당하는 면적은 전체 면적의 30%에 달할 정도로 넓다.
인근 부동산 관계자에 따르면 1종 지역이 상대적으로 많은 13구역은 법적 용적률 상한선인 250%에 근접하지 못해, 사업성이 다른 지역에 비해 상대적으로 떨어 질 수밖에 없다.
때문에 아파트 건립 규모는 현재로선 2357세대에 그칠 것으로 보인다. 전체 토지소유자 1580명과 비교하면 149% 수준에 불과하다. 넓은 토지를 소유한 가구에 아파트 두채를 주는 일명 ‘원 플러스 원’ 세대를 고려하지 않는다고 해도 일반 분양이 가능한 세대 수는 777세대에 불과하다.
한아름공인중개사 사무소 관계자는 “일반 세대수가 적은데 ‘원 플러스 원’까지 추가되면 일반분양 분은 더욱 줄어들 것이 분명하다”고 말했다.
사업성의 외에도 지리상의 문제도 있다. 13구역은 우면산, 매봉재산, 도구머리공원으로 이어지는 산줄기의 중턱에 올라가 있다. 실제로 13구역 내부의 비탈길은 지나치게 가팔랐다.
13구역에 사는 한 주민은 “겨울에 길바닥이 얼어 붙으면 차를 타고 올라는 것이 불가능 하다”며 “걸어 올라가기도 위험해, 낙상사고를 입는 어르신들이 종종 생긴다”고 전했다.
대성공인중개사사무소 신인영 대표는 “이 지역은 경사가 심해 터파기 공사를 하는데에도 더 많은 비용이 들어갈 것으로 보인다”며 “공사비의 상승은 결국 비례율을 떨어뜨리는 요인으로 작용한다”고 말했다.
신 대표는 이어 역세권에서 멀리 떨어져 있다는 점도 13구역 사업성에 악재로 작용한다며 사당역과 방배역 사이에 있기 때문에 지도상으로는 더블역세권으로 착각 할 수 있지만 사실은 그렇지 않다고 주장했다.
그는 “사당역 역세권으로 인정해 주기엔 역과 너무 멀리 떨어져 있다”며 “상대적으로 가까운 방배역도 언덕길을 걸어 올라와야 하기 때문에 체감 거리는 실제보다 훨씬 길다”고 덧붙였다.
인근 공인중개사 사무소 관계자는 “13구역은 공사비는 더 들겠지만 일반분양 분은 부족하기 때문에 향후 추가분담금이 꽤 많이 나올 가능성이 있다”며 우려를 표했다.
▲ 방배13구역 내부 도로의 경사도는 상당히 가파르다. 13구역에 거주하는 주민들에 따르면 겨울에 눈이 내려 도로가 빙판길이 되면 차가 올라가는 것이 불가능할 정도라고 한다. 심지어 사람이 다니는 것조차 위험하다고 한다. 사진은 13구역내 급경사 언덕 ⓒ스카이데일리
조망권 살린 고급 주거단지 별도 개발로 수익성 제고
성한구 13구역 추진위원회 위원장은 “오는 5월 조합설립 총회를 열 계획”이라며 “현재 214%의 용적률을 250%에 더 가깝게 올리고 최고 10층에 불과한 최고 층수 역시 더 높게 해 세대수를 지금의 2357세대에서 2500세대가 넘게 할 것”고 말했다.
13구역 내에 위치한 한솔공인중개사 사무소 관계자 역시 “현재의 용적률과 층수에 대해 주민들의 불만이 많다”고 말했다.
성 위원장은 “용적률 확대만으론 부족한 수익성 개선을 위해 구분 개발을 추진할 것”이라고 밝혔다. 구분 개발이란 일반 주거단지 뿐아니라 13구역의 장점인 조망권을 살리는 고급 주거단지도 함께 개발하겠다는 뜻이다.
그는 “우리 13구역은 산 언덕 위에 위치해 조망권 만큼은 최고”라며 “매봉재산, 우면산 등의 산 조망권과 더불어 날씨가 맑은 날에는 멀리 동작동 국립현충원이나 한강까지 조망할 수 있다”고 덧붙였다.
실제로 강남의 허파로 불리는 우면산이 잡힐듯 앞산 처럼 펼쳐져 있고, 서울의 병풍이라는 관악산 정상과 산줄기까지 파노라마 처럼 그림같이 눈에 들어올 것으로 보여 이른바 ‘조망 명당’ 단지가 될 것이란 기대가 높다.
성 위원장은 전체 세대수의 20% 가량을 고지대의 고층 아파트로 건설한다는 복안을 갖고 있다. 중대형 평형은 모두 고지대로 몰아 고급형 아파트로 구성, 모두 일반 분양에 나설 것이란 계획이다.
그는 또 “전체 물량의 80% 정도를 차지할 일반 단지의 경우, 대부분 소형평형 위주로 건설할 예정”이라며 “기존 거주민들은 일반 단지의 아파트를 공급해 추가 분담금 부담을 줄일 것”이라고 강조했다.
두 채 분양 자격을 가진 조합원에게 줄 일명 ‘원플러스원’ 지분도 일반 단지 아파트를 줄 작정이다.
나아가 성 위원장은 “서울시 농업기술센터로부터 자금과 기술을 지원받아 아파트 옥상에 온실농장을 꾸며 수경재배를 해 농산물 판매수익으로 아파트 관리비를 줄이고 저소득층 주민 60명을 고용할 것”이라고 말했다.
그는 또 정부 지원을 받아 태양광 발전판을 최대한으로 설치해 전기료 부담을 낮추는데도 노력하겠다고 밝혔다.
▲ [도표=최은숙] ⓒ스카이데일리
다른 지역 비해 시세 저렴… 대지 지분 10.5평 빌라 4억1000만원
한솔공인중개사 사무소 관계자는 “현재 13구역에 매물로 나와 있는 단독주택의 시세는 다른 지역에 비해서는 아직 저렴한 편”이라며 “2종 주거지역에 있는 대지 지분 45평 규모의 단독주택이 10억8000만원에 매물로 나와 있다”고 귀띔했다.
대체로 이 지역 매물 호가는 단독주택의 경우 3.3㎡당 2500만원 안팎이며 빌라는 3.3㎡당 3900만원 가량인 것으로 알려졌다. 대지 지분 10.5평인 빌라는 4억1000만원에 나와 있었다.
국토부 실거래가 시스템에 따르면 작년 6월부터 올해 4월까지 10개월 동안 10평형 빌라의 가격이 3.3㎡당 3000만원 선 초반에서 3000만원 후반까지 올랐다.
한솔공인중개사 관계자는 “지난 2013년 완공된 방배롯데캐슬아르떼 전용면적 82㎡(약 24평)형의 대지권 면적은 43㎡인데, 현재 시세인 8억2000만원을 적용하면 대지권 면적 3.3㎡당 6293만원이다”며 “이 곳도 재개발되면 그 정도 가격대로 올라갈 것”이라고 내다봤다.
성 위원장은 “한때 3.3㎡당 6000만원 선까지 치솟은 것으로 알려진 방배 6구역 등 인근의 다른 재건축 구역과는 달리 우리 13구역은 아직까지 지가가 낮은 편”이라고 했다.
이어 “조합 설립 후 매도 청구 소송이 진행에 들어가기 전까지는 계속 낮은 금액으로 거래가격이 유지되는 게 조합원들의 추가분담금 부담을 줄이는데 유리하다”며 “인근 공인중개사 관계자들에게 가능하면 호가를 높게 부르지 말아달라고 부탁하고 있다”고 말했다.
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