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▲ 서부이촌동을 포함한 용산 개발사업이 무산되면서 통합 재건축 사업이 물건너 갔다. 그러나 동부이촌동은 건축연한이 40년 가량된 노후 아파트가 많아 재건축 가능성이 높은 지역이다. 지난해 서울시가 서부이촌동 3개 구역을 특별계획구역으로 지정하면서 관련 논의가 활발해지기 시작했다. 하지만 국제업무지구 같은 대단위 개발 재개 기대감이 아직도 남아 있다. 사진은 서부이촌동 전경 ⓒ스카이데일리
▲ ⓒ스카이데일리
용산 개발사업은 총사업비 31조원을 투입해 용산 철도정비창 부지와 서부이촌동 일대를 국제업무지구로 만드는 단군 이래 최대 규모의 사업이었다. 시행사인 드림허브는 이곳에다 111층 초고층 빌딩과 주상복합아파트, 녹지공원 등을 조성하고 남산과 한강을 잇는 통합 경관 축을 구축하려 했다.
용산 개발사업이 발표되면서 서부이촌동 일대 집값이 크게 뛰었다. 인근 공인중개사무소에 따르면 2007년 사업 발표 후 전용면적 13㎡(약 4평) 지분의 단독주택이 8억원에 거래됐다. 전용면적 평당 평균 가격은 2억원에 달했다.
한강조망권을 확보한 중산시범아파트의 시세도 크게 올랐다. 1970년 입주를 시작한 중산시범은 6개동 228세대로 이뤄졌다. 2007년 3월 전용면적 59㎡(약 17평) 호실의 시세는 4억5000만원이었다. 용산 개발사업이 발표된 이후 7월에는 6억원까지 올랐다.
중산시범과 같은 해 입주를 시작한 이촌시범아파트 역시 시세가 올랐다. 이촌시범 59㎡(약 17평) 호실은 2007년 2월 3억1000만원에서 같은 해 8월 6억원으로 올랐다.
호재에 시세 오르락내리락…2007년 14억→2013년 5억→2016년 8억
용산 개발사업은 난항을 겪었다. 시행사인 드림허브PFV는 보상금 문제 등으로 사업 추진에 어려움을 겪다가 지난 2013년 3월 파산했다. 그해 10월에는 용산국제업무지구 도시개발구역이 해제돼 서부이촌동 통합 개발은 물거품이 됐다.
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| ▲ 크게 보기 = 이미지 클릭 [그래픽=정현우] ⓒ스카이데일리 |
인근 중개사무소 관계자는 “대림·성원 아파트 주민들이 과도한 보상비를 요구해 사업이 무산됐다는 이야기도 있었지만 이는 사실과 다르다”며 “처음 용산 통합 개발에 관한 동의서를 주민들에게 받을 때 실거래가 기준으로 잡아 보상 해준다던 말이 도시개발법에 의해 기준시가 보상으로 바뀌었다”고 했다.
이어 “당시 대림아파트 30평대가 실거래가는 최저 14억원에서 최대 17억원이었는데 기준시가로는 30평대가 7억원 정도였다”며 “대림·성원 아파트 주민들이 보상금을 10억원씩 요구했다는 말은 이런 과정에서 나온 것이다”고 했다.
대림아파트는 지난 2013년 용산 통합개발 무산 이후 30평대 기준 최저 5억원까지 가격이 하락했다. 현재는 매매가가 다소 올라 8억원~10억원에 형성돼 있다.
한강에서 한강철교를 기준으로 우측에는 현대아파트·한강아파트·그린아파트 등이 있다. 이곳은 서부이촌동 다른 지역과 시세가 동기화되는 곳이다.
인근 공인중개사무소에 따르면 2007년 용산 통합개발 발표 당시 이곳 현대아파트 33평은 8억2000만원에 거래됐다. 통합개발 계획 무산 이후에는 5억원 선까지 떨어졌으나 현재는 매매가가 다시 오르는 중이다. 특별계획구역 재건축 발표 이후 1억원 가량 시세가 올라 6억원 선이다.
인근 공인중개사무소의 말을 종합하면 최근까지 이곳은 외부 투자자에 의해 매매가 이뤄지고 있었다. 이곳에서 만난 주민들은 용산 개발사업에 대한 미련을 버리지 못하고 있는 상황이다. 한강아파트 주민 김모씨는 “용산 개발이 무산되긴 했지만 장기적으로 볼 때 이촌동이 개발되지 않는 건 말이 안 된다”고 말했다.
용산 통합개발에 대해 동부이촌동 사람들이 미련을 갖는 이유는 지난해 12월 코레일이 당시 개발 시행사였던 드림허브PFV를 상대로 한 소유권말소등기 소송에서 승소하면서 드림허브PFV가 갖고 있던 청도정비창 부지를 돌려받았기 때문이다.
1972년 이 지역에 자리를 잡아 생활하고 있다는 한춘희(79·남) 씨는 “개발 논의 당시 반대가 심했던 대림·성원 아파트 주민들도 장기적 관점에서는 용산 개발이 이뤄지길 바라고 있다”며 “당시 공시지가가 올라가 재산세도 덩달아 올라갔는데 이사도 안 가고 버틴 것에는 다 이유가 있지 않겠냐”고 말했다.
한 씨의 말대로 공시지가는 지난해까지도 떨어지지 않고 오르기만 했다. 2007년 당시 중산시범과 이촌시범의 개별공시지가는 각각 3.3㎡(약 1평)당 1495만원과 1481만원이었으나 지난해에는 각각 2673만원과 2821만원으로 올랐다.
인근 부동산 관계자는 “정부에서 강남 재건축을 억누르고 있기 때문에 투자자들이 용산이나 마포 등 다른 지역으로 눈을 돌리고 있다”며 “내년에는 풍선효과로 용산이 서울의 재건축 시장을 주도할 것이다”고 분석했다.
서울시 특별계획 3개 구역 지정 서부이촌동 재개발 물꼬…이촌1구역만 활발
▲ 서울시는 도시·건축공동위원회 심의를 통해 이촌동 203번지 일대 12만5929㎡ 규모를 재정비하는 재건축 계획을 세웠다. 서부이촌동 일대 건축물이 노후도가 심각하기 때문이다. 사진은 1970년 입주를 시작한 중산시범아파트 ⓒ스카이데일리
지난해 12월 서울시가 용산 지구단위계획 결정안을 통과시키면서 다시 한 번 재건축에 대한 희망의 불씨가 당겨졌다. 서울시는 국제업무지구와의 통합개발이 여의치 않게 되자 정비가 시급한 서부이촌동만 따로 재건축하도록 특별계획구역으로 지정했다.
서울시는 도시·건축공동위원회 심의를 통해 이촌동 203번지 일대(서부이촌동) 12만5929㎡(약 3만8000평) 규모를 재정비하는 재건축 계획을 세웠다. 서울시는 이곳을 △중산시범아파트 △이촌시범아파트·미도연립 △이촌1구역 등 3개 특별계획구역을 나눴다.
시 계획에 따르면 특별계획구역은 일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향된다. 용적률을 최고 300%를 적용 받아 지상 최고 30층에서 35층까지 아파트가 올라갈 수 있다.
현재 시유지인 중산시범과 이촌시범의 경우 재건축 진행이 부진한 상황이다.
인근 중개사무소 관계자는 “중산시범과 이촌시범은 아파트가 너무 노후화돼 서울시가 특별계획구역으로 진행했지만 현실적으로 재건축이 어렵다”며 “서울시에서 토지 불하를 진행할 경우 조합원이 토지를 매입하는데 수억원을 부담해야 한다. 그런데 대지 면적과 단지가 작아 사업성이 낮다”고 전망했다.
시유지가 아닌 이촌1구역의 경우 재건축 추진 활동이 가장 활발하게 이뤄지고 있다. 이촌1구역은 지난 1월 조합설집추진위가 구성됐다. 현재까지 해당 지역 토지소유주들을 대상으로 정비구역지정에서 준주거 용적률인 300%에서 500% 확보를 위해 동의서를 받는 상황이다.
이촌1구역 재건축 조합설립추진위 관계자들은 “용산개발에 대한 꿈을 갖는 이들도 있지만 이제 중산시범·시범아파트 등의 재건축 사업은 우리와는 전혀 관계없는 일”이라며 “각자 자신들의 재건축 사업만 신경쓰면 된다”고 전했다.
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