임대현황을 파악할 때에는 층별 임대차를 파악하는 것이 중요하다. 1층에는 어떤 임차인이 있는지, 지하에는 어떤 임차인이 입점해있는지 등 각 층별 임차현황을 파악해야 한다.
어떠한 공통된 업종에 임차인이 주변에 있다는 것은 검토중인건물이 공실이 나도 그곳에 근처에 있는 업종이나 상호보완적이 임차인이 들어올 가능성이 크다는 것을 의미한다.
근생업종으로 상업 활동을 하고 있는 임차인이 수익형 건물에서는 가장 바람직한 임차인이다. 근생업종으로 임차되어있다는 것은 사무실이나 주택보다 임대료를 많이 낸다는 것도 있지만 근생업종이 모여 있는 상권은 권리금이 형성되어 있어 공실률이 적다는 장점도 있다.
소비인구를 파악할 때에는 2가지로 나누어 볼 수 있다. 그것은 상주인구와 유동인구다. 상주인구란 그 상권에서 거주를 하거나 장사를 하는 사람들을 말한다. 또한 유동인구는 그 지역에 상주하지는 않지만 필요의 의하여 그 지역을 지나다니는 사람들을 말한다.
수익형 건물을 매입한다는 것은 임대사업을 시작한다는 말이 된다. 말 그대로 새로운 사업을 시작한다는 말이다. 그렇다면 이 건물을 통해 사람들이 어떤 것을 소비할 수 있는 지를 파악하여야 한다.
이를 위해서는 소비인구 파악이 중요하다. 그 지역에 소비인구 연령층, 소비패턴, 소비하는 금액 등을 철저하게 파악해 임차인을 넣어야 한다. 이후 주변 소비인구가 질을 먼저 생각하는지, 양을 먼저 생각하는지, 어떤 상품을 원하는지를 생각하는 게 좋다.
말 그대로 같은 물품을 팔더라도 소비인구에 따라 각 상품의 금액이 달라진다. 예를 들어 직장인이 많은 종각상권에서 파는 삼겹살가격과 대학생들이 많은 신촌상권에 삼겹살가격을 비교해본다면 소비인구에 따라 각 상품의 금액이 어떻게 달라지는지 파악할 수 있다.
소인구파악과 유동인구를 파악했다면, 다음은 주변건물의 상태를 봐야 한다. 주변건물의 노후화는 어느 정도 진행되었는지, 업무시설, 상업시설, 주택 등의 비율을 파악하는 것은 필수다.
세부적으로는 주변주차시설은 어떠한지, 엘리베이터는 구비돼 있는지 등을 주변건물과 검토중인 건물을 상대적으로 비교를 해봐야하는 것이다. 이처럼 여러 가지 관점에서 검토를 해 봤을때 검토 중인 건물이 내가 매입해야 하는 이유와 부합되는지 어디가 부족한지를 파악할 수 있다.
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