[이재명의 세무테크] 부동산 거래 시 위약금에 대한 세금 문제

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이재명 필진페이지 + 입력 2023-08-07 06:31:00

주택 매매 거래 시 계약금은 통상 집값의 10%로 규정된다. 집값이 10억 원이면 계약금은 1억 원이 된다. 계약금을 받은 상태에서 계약을 해지하는 경우, 해지하려는 게 매도자일 경우 매도자는 계약금의 배액을 상환해야 하고, 매수자가 계약을 해지할 경우엔 계약금을 포기해야 한다. 매도자가 계약을 해지할 경우 1억 원을 계약금으로 받았다면 매도자는 매수자에게 2억 원을 내줘야 한다. 그럼에도 일반적으로 계약 해지가 빈번한 이유는 포기한 계약금보다 집값이 더 많이 오르리란 기대감 때문이다.

그렇다 보니 매도자가 일부러 계약 해지 사유를 만들기도 한다. 실제로 매수자가 계약 당일 계약금 마련이 어려워 우선 일부만 내고 잔액을 다음 날 지급하기로 약정했는데, 매도자가 계좌를 폐쇄해 잔금 지급을 할 수 없게 만든 사례도 있었다. 지난 2년 전 부동산 폭등기에 자주 보이던 모습들이다.

이처럼 매도자 또는 매수자의 변심으로 계약이 취소되서 발생하는 위약금은 소득세법상으로는 기타소득으로 본다. 소득세법시행령 41조에 따르면 위약금과 배상금이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상으로서 그 명목 여하를 불문하고 본래의 계약 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품 가액을 말한다.

기타소득은 총 수령액에서 필요경비를 차감한 금액을 과세표준으로 보는데 위약금의 경우 실제 소요된 필요경비가 거의 없을 것이므로 대부분 위약금 총액이 과세표준이라고 볼 수 있다. 기타소득은 그 소득을 지급하는 쪽에서 지급할 때 기타소득의 22%를 원천징수하고 다음 달 10일까지 신고납부를 해야 한다. 위약금을 받은 당사자는 기타소득금액이 연 300만 원 이하면 분리과세(22%)를 선택하거나 다음 해 5월 말에 종합소득세 신고 시 기타소득금액을 합산해 신고할 수 있다. 다만 기타소득금액이 연 300만 원을 초과하면 반드시 다음 해 5월 말에 종합소득세 신고 시 기타소득금액을 합산해서 신고해야 한다. 원천징수된 기타소득금액은 기납부세액으로 공제된다.

한편 부동산 매수인이 계약금을 지급한 후 매수인의 귀책사유로 계약이 해제된 경우 보통 미리 지급한 계약금을 포기하는 것으로 위약금 지급이 완료된다. 왜냐하면 원천징수를 위해 미리 지급한 계약금 중 22%를 돌려받아야 하는 어려움이 있으므로 이 경우는 원천징수 의무를 제외하고 있다. 이로 인해 대부분은 부동산소유자가 수령한 계약금의 2배를 지급하는 경우에 원천징수 문제가 발생하게 된다. 참고로 이렇게 이미 발생한 위약금은 다음에 양도하고, 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정하지 않는다.

반면, 계약해지등의 위약금 중 입주지연으로 인한 지체상금의 경우, 소득세법에서는 총 수령액의 60%를 필요경비로 인정하고 있다. 따라서 총 수령액의 40%만 과세표준에 해당된다.

만일 부동산 계약 파기에 따른 위약금을 받고 세무상신고 없이 처리하면 향후 소득세 및 가산세까지 내야 할 수 있으므로 위와 같이 정확하게 처리하는 것이 바람직하다.

이재명 필진페이지 +

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