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부동산경매에서 성공하려면 어떻게 해야 할까. 보통 사람에게는 부동산경매는 왠지 모르게 어렵고 많은 공부가 필요할 것 같아 보인다. 하지만 임경민 한국부동산경매코칭센터 대표에 따르면 부동산경매는 그 어떤 재테크 수단 가운데서도 가장 안정적이고 확실한 수익을 보장해준다. 임 대표는 가난한 어린 시절을 보내며 반드시 부자가 되겠다는 일념으로 재테크 공부를 했다. 그 덕에 임 대표는 성공적인 수익률을 이어가고 있다. 임 대표는 여러 재테크를 해봤지만 이 가운데 부동산 경매가 수익성과 안전성에서 가장 뛰어난 재테크라고 자신 있게 말했다. 그러나 일반인들에게 부동산 경매는 접근하기가 어려운 게 사실이다. 어려운 용어도 용어지만 상대적으로 밑천(?)이 있어야 투자를 할 수 있다는 점 때문이다. 임 대표는 그러나 적은 돈으로도 충분히 부동산경매를 할 수 있으며, 경매공부 또한 쉽다고 주장했다. 또 경매시장에서 실패하는 이유에 대해서도 귀띔했다. 임 대표는 몇 번의 패찰이 이어지더라도 인내심을 갖고 꾸준히 하다보면 반드시 성공한다고 강조했다. 스카이데일리가 임경민 한국부동산경매코칭센터 대표를 만나 성공적인 재테크를 위한 부동산경매에 대해 들어봤다. 
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▲ 임경민 한국부동산경매코칭센터 대표에 따르면 부동산경매는 그 어떤 재테크 수단 가운데서도 가장 안정적이고 확실한 수익을 보장해준다. 몇 번의 패찰이 있더라도 꾸준히 하다보면 언젠가는 성공한다고 임 대표는 전했다. [사진=박미나 기자] ⓒ스카이데일리
임경민 한국부동산경매코칭센터 대표(46)는 어린 시절 가정형편이 그리 넉넉한 축이 아니었다. 그래서 아버지는 중동 파견 근로자로 지원했고, 어머니도 조그만 공장에서 일을 하며 가족을 부양했다.
“초등학교 입학 전에 햇빛도 들지 않는 논두렁 옆 단독주택 지하에 살았던 기억이 있습니다. 어느 해 여름, 비가 억수같이 퍼붓던 날이었죠. 집안으로 빗물과 논두렁에서 넘친 물이 쏟아졌고, 부모님은 동생과 나를 책상 위에 올려놓은 채 밤새 물을 퍼내셨습니다. 그 때 반드시 부자가 돼야겠다고 결심했죠”
부모님 두 분이 고생하며 억척스럽게 가정을 꾸려온 결과, 생활은 조금씩 나아졌다. 지하 셋방에서 지상으로, 월세에서 전세로 이사했다. 1996년 가을, 조금 무리해서 단독주택을 장만해 이사했다. 가족 모두가 소망했던 단독주택에 살게 되자 임 대표는 감격스러웠다. 하지만 기쁨은 잠시였다. 1997년 말, IMF 사태가 터졌다.
“저희 집에도 크고 작은 문제들이 생겨나기 시작했습니다. 전세로 살던 임차인들의 임대 기간이 종료되는 시점이라 보증금을 반환해야 하는 상황이었죠. 그러나 부동산 가격이 하락하면서 덩달아 전세값도 떨어졌습니다”
반면 은행금리는 수직상승했다. 보증금을 내리는 조건으로 임차인들과 재계약을 하기로 하고 급한 불을 하나씩 꺼나갔다. 임 대표는 이 과정에서 많은 것을 배우기도 했고, 부동산에 관심을 갖게 됐다고 전했다.
“IMF 당시 임차인의 보증금을 반환해주지 못해 임차보증금 반환소송에 휘말리는 집주인이 많았습니다. 특히 투자를 목적으로 은행에서 대출을 받아 무리하게 집을 샀던 사람들이 직격탄을 맞았죠. 대출금리가 10%대라 웬만한 직장인은 은행 이자를 감당하기도 어려웠고, 이를 견디지 못한 집주인들의 부동산이 대거 경매 시장으로 쏟아져 나왔어요”
당시 임 대표의 친구 부모 집도 임차인들의 전세보증금 반환 청구소송으로 강제 매각이 진행됐다. 그리고는 시세보다 터무니없이 낮은 가격에 낙찰됐다. 친구 가족은 집을 잃고 하루아침에 집주인에서 세입자가 돼버렸다.
임 대표는 친구의 집이 경매로 넘어가는 과정을 지켜보면서 안타까운 심정을 느꼈다. 그리고 경매에 관심을 갖게 됐다. 그는 경제 상황이 나아진다면 부동산 경매가 돈이 되겠다는 확신이 들어 공부를 시작했다.
부자가 되겠다는 일념 하나로 끈질기게 공부 또 공부
“배운 것도 많지 않고 물려받은 것도 없는 제가 부자가 될 수 있는 방법이 뭐가 있을까 고민했습니다. 그것이 바로 지금의 저를 있게 한 부동산 경매 공부였죠”
임 대표는 25살에 군대를 제대하자마자 도배학원에서 한달 간 실습을 받고 건설현장에서 도배 보조로 일했다. 그 뒤로 택배 상하차, 막노동 등의 일을 했지만 몸만 축 날뿐 경제적인 자유를 얻을 수 없다고 생각했다.
▲ 임 대표는 가난한 어린 시절 반드시 부자가 되겠다는 일념으로, 독학으로 재테크 공부를 했다. 어린 시절 집이 물에 잠기자 그의 부모는 어린 임 대표를 책상 위에 올려놓고 밤새 물을 퍼냈다고 했다. 그 때 임 대표는 꼭 부자가 되겠다고 마음먹었다. ⓒ스카이데일리
부자가 되고 싶다는 열망은 누구보다도 컸으나 방법을 몰랐다. 그래서 그때부터 부자들의 생각, 그들의 성공스토리를 담은 책들을 읽기 시작했다. 책을 읽으면서 느낀 것은 그들은 자신의 일에 많은 시간을 투자한다는 것이었다.
“제가 할 수 있는 일이 뭘까 한참 고민했습니다. IMF로 부동산들이 시세의 반 토막으로 낙찰이 되는 것과 친구의 집이 경매로 넘어가는 과정을 지켜보면서 경기가 회복세로 전환되는 시점에 반 토막이 난 부동산은 제자리를 찾을 거라는 생각이 들었습니다. 그때부터 경매 관련서적을 닥치는 대로 읽기 시작했죠”
임 대표는 책을 읽고 메모를 하며 이론을 달달 외웠다. 당시 알고 지내던 법무사의 도움으로 명동의 채권시장에서 일하기 시작했다. 거기서 맡은 일이 부동산경매 물건을 낙찰 받아 되파는 일이었다.
책을 통해 이론은 이미 꿰고 있던 임 대표는 어려움이 없었다고 말했다. 꾸준히 공부한 덕에 한 번의 낙찰로 모든 법적절차를 배웠다. 한 번에 실전까지 마무리 할 수 있게 됐다. 임 대표는 2002년 독립해 본격적인 전문 투자자로서의 길을 걷기 시작했다.
“경매는 가장 쉽고 안전하며 수익률도 좋은 재테크”
“최근 몇 년간 NPL(부실채권) 투자가 제법 인기를 끌고 있습니다. 관련서적도 많이 나왔고 언론에서도 심심찮게 보도되는 걸 보면 확실히 관심도가 높아지긴 한 모양입니다. 하지만 최근 언론보도에 따르면 낙찰가가 채권원금의 90% 중반까지 오르면서 10%대를 유지하던 NPL의 수익률이 반 토막 나면서 5%대로 떨어졌다고 합니다. 물론 5%면 은행 이자율보다는 훨씬 높지만 불안한 현실에서 풍족하게 살고 싶고 노후 대비까지 하려는 사람들에게는 전혀 만족스럽지 못한 수익률이죠”
게다가 NPL은 위험부담도 높다는 게 임 대표의 주장이다. NPL은 채권을 매입해 배당받는 것을 목적으로 하는 투자방식과 실수요를 목적으로 부동산 상승기에 양도소득세를 줄이고자 투자하는 사후정산 투자방식이 있다.
임 대표에 따르면 이 가운데 배당을 목적으로 투자하는 경우 배당표 작성을 잘못하면 오히려 자신이 매입한 채권매입금액보다 배당재단(실제 배당할 금액)에서 적은 금액을 배당받게 돼 손실을 보기도 한다.
▲ 임 대표는 밑천이 어느 정도 있으면 부동산경매를 할 수 있으며, 경매공부 또한 쉽다고 조언했다. 또 경매시장에서 실패하는 이유에 대해서도 설명했다. 그러면서 최근 유행인 NPL(부실채권) 투자는 위험부담이 있다고 전했다. ⓒ스카이데일리
“주식의 경우 누구나 알다시피 수익률이 천차만별이죠. 정말 운이 좋으면 수십 %의 수익률을 올리기도 하지만, 반대로 운이 나쁘면 비싼 돈을 주고 산 주식이 휴지조각이 되기도 합니다. 무엇보다 국내외 변수가 많아 섣불리 투자했다가는 원금 회수도 어렵죠”
임 대표는 채권은 비교적 안전하다는 장점이 있지만 ‘절대적’은 아니라고 말했다.
“얼마 전 세상을 떠들썩하게 했던 ‘동양 사태’처럼 대기업 채권에 투자해도 원금의 전부나 일부를 날릴 수 있습니다. 결정적으로 채권은 수익률이 낮죠. 저는 당당히 부동산경매가 최고의 재테크수단이라고 자신합니다. 경매는 NPL이나 주식보다도 수익률이 높고, 채권보다도 안정적입니다”
임 대표는 부동산 경매로 단 한 번도 손해를 본 적이 없다고 말했다. 주식과 마찬가지로 손절매가 가능하기 때문이다. 자신만의 노하우로 부동산 값이 떨어질 것이 예상되면 미리 팔 수가 있다는 것이다. 설령 부동산 값이 낙찰된 가격보다 떨어진다 하더라도 문제가 없다고 했다. 임대료 수익으로 얼마든지 ‘본전’은 건질 수 있다는 게 임 대표의 설명이다.
“저는 그동안 부동산경매 시장에 직접 투자를 하며 이를 통해 얻은 노하우를 활용해 매번 수익을 냈습니다. 그렇게 모은 재산을 자세히 공개할 수는 없지만 30·50·100클럽(재산이 30억원, 50억원, 100억원 대 자산가들의 모임) 가운데 한 곳에 소속돼 있습니다. 이런 노하우를 집약해서 이번에 책도 내게 됐죠. 저만 알기 아깝잖아요?(웃음)”
임 대표는 물론 부동산경매가 장점만 있는 것은 아니라고 전했다. 그는 우선 초기비용이 비교적 많이 드는 편이라고 말했다. 예를 들어 주식의 경우, 단돈 10만원으로도 시도할 수 있어 적은 돈으로 시험 삼아 시작해볼 수 있다는 것이다.
임 대표에 따르면 부동산 경매는 일단 수천만원에서 수억원 단위의 현금이 오고가기 때문에, 경락잔금대출을 이용하더라도 초기비용이 많이 드는 편이다. 경락잔금대출은 법원 경매나 공매로 낙찰 받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 대출해 주는 제도다.
게다가 부동산은 즉시 현금화하기 어렵기 때문에 급하게 현금이 필요할 때 도움이 안 될 수 있다. 또 월세가 아닌 매매차익을 노릴 경우, 자금을 회수하는 데 더 많은 시간이 더 소요된다.
그러나 이 같은 단점을 감안하더라도 가장 안정적이고 높은 수익률을 제공하는 재테크 수단은 부동산경매밖에 없다는 게 임 대표의 지론이다.
“부동산 경매, 패찰을 일상처럼 대해야 성공한다”
“경매는 꾸준한 입찰 참여가 중요합니다. 어떤 일이든 꾸준히 매진하다 보면 그 분야의 전문성을 가지게 되는 것처럼, 경매도 꾸준히 하면 전문가가 될 수 있어요. 하지만 안타깝게도 경매를 공부하는 사람의 70%는 1년 안에 포기합니다. 그리고 95%는 3년 안에 경매 시장을 떠나죠. 경매를 배웠다 하더라도 경매 시장에서 끝까지 살아남는 사람은 100명 중 5명 안팎일 겁니다”
▲ 임경민 대표는 몇 번의 패찰이 이어지더라도 인내심을 갖고 꾸준히 하다보면 반드시 성공한다고 강조했다. 많은 이들이 부동산경매 공부 1년만에 포기하고 95%는 3년 안에 경매 시장을 떠난다고 전했다. ⓒ스카이데일리
임 대표는 이들이 떠나는 이유에 대해 초보 경매 투자자들이 몇 차례 패찰(낙찰 받지 못함)을 하다 보면 어떤 사람은 ‘나는 경매에 맞지 않는 것 같다’라는 생각으로 포기를 하고, 또 어떤 사람은 패찰을 ‘실패’라 생각해 경매 시장을 떠난다고 설명했다.
임 대표는 이런 패찰을 일상으로 여기고 경매 시장에서 승부를 보겠다는 생각이 없다면 단언컨대 성공 할 수 없다고 조언했다. 또 경매 초보자들은 낙찰을 받으면 굉장히 기뻐하다가도 예상했던 것보다 수익이 나오지 않거나 빨리 처분되지 않으면 그때부터 조바심을 낸다고 말했다.
“물론 빨리 처분하지 못하면 그동안 물건은 비워져 있고 낙찰대금 이자는 계속해서 빠져나가는 상황이 되니, 조급해지는 것은 이해가 됩니다. 그러다보면 초보자들은 이런 상황을 견디기 어려워 시세를 대폭 낮춰 임대나 매매를 하는 경우가 있죠. 이 경우 낙찰 받은 금액 외에 추가로 들어가는 취득세나 이사비용, 최소한의 내부 수리비용 기타 비용을 포함하면 경매를 통한 이득이 거의 없어집니다. 심하면 손해를 보기도 하죠. 그리고 이런 일이 한두 번 반복되면 자연스레 경매 시장을 떠납니다”
임 대표는 이런 상황을 피하려면 처음부터 자신이 얻고자 하는 수익률의 최대치를 기준으로 삼으면 안 된다고 조언했다. 또 철저한 현장조사를 통해 급매 가격과 주변 유사물건의 임대수익률을 계산해 입찰가를 산정해야 한다고 말했다.
“이렇게 해야 변수로 인한 손해는 최소화되고 수익은 더 높아집니다. 그리고 입찰가가 적절하다면 매매·임대가 곧바로 되지 않더라도 좀 더 느긋하게 기다릴 수 있죠. 경매로 부자가 되고 싶다면 꾸준한 입찰참여와 인내심을 가져야 합니다”
[인터뷰 내용 중 부동산경매 재테크 및 수익관련 내용은 임경민 대표의 설명을 그대로 옮겼음을 밝힙니다]
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