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3분기 서울 프라임 오피스 공실률은 2021년 1분기 이후 처음으로 도심권역(CBD)·강남권역(GBD)·여의도권역(YBD) 모든 권역에서 상승했다. 지난 분기까지 10분기 연속으로 하향세를 유지했던 공실률은 반등하며 1.5%p 상승한 3.4%로 집계됐다.
앵커원빌딩이 새로 공급된 여의도권역은 공실률이 3.3%p 상승했으나 이미 입주를 확정지은 임차인 및 계약을 진행중인 임차인들이 입주하면 향후 공실률이 다시 하락할 전망이다.
도심권역에서도 한국은행이 본관 리모델링 및 통합별관 재건축을 완료했다. 이에 기존에 사용하던 삼성본관빌딩에 대형 공실이 발생했으나 삼성물산을 비롯한 임차인들이 이전을 앞두고 있어 연내 공실이 모두 해소될 예정이다.
서울 프라임 오피스 수요가 다소 감소했음에도 불구하고 임대료는 상승세가 이어지고 있다. 3분기 임대료 상승률은 전년동기 대비 7.1%로 나타났으며 2022년 3분기 이후 4분기 연속으로 7% 이상의 상승률을 기록하고 있다.
3분기 오피스 투자시장 총 거래규모는 2조6000억 원으로 집계됐다. 연내 거래 종결이 예상되는 거래들까지 고려하면 2023년 전체 거래규모는 10조300억 원으로 추산되며 이는 거래규모가 가장 컸던 2021년 14조9000억 원과 비교해 70% 수준일 것으로 예상된다.
3분기 주요 거래로는 미래에셋자산운용이 DWS자산운용으로부터 5490억 원에 매수한 종각 인근의 Tower 8과 이지스자산운용이 신한리츠운용으로부터 2384억 원에 인수한 용산 더프라임타워가 있다. 두 자산 모두 지난해부터 매각을 추진했으나 급격한 금리 인상으로 인해 매각에 어려움을 겪다가 이번 분기 거래 종결에 성공했다.
판교에서는 싱가포르투자청(GIC)가 기존 네이버가 보유하고 있던 판교 테크원(알파돔시티 6-2블럭)의 부동산펀드 수익증권 일부를 3500억 원에 인수했다. 거래 지연이나 가격 조정이 이뤄지는 사례가 늘어나는 가운데 상대적으로 낮은 금리의 펀드 대출 조건을 승계하면서 수익자만 교체하는 셰어딜(Share Deal)의 빈도가 증가하고 있다. 상반기 거래 중 약 31%가 셰어딜로 진행됐으며 3분기에는 39%까지 확대된 것으로 나타났다.
일부 거래에서 가격 조정이 있었지만 임대료 인상률이 계속 높은 수준을 유지하며 서울 프라임 오피스 자본환원율은 4% 중반 수준을 유지한 것으로 추정된다. 4분기엔 마제스타시티 타워1·삼성SDS타워 등의 거래가 종결 예정인 것으로 알려져 있으며 거래규모는 3분기와 비슷할 것으로 예상된다.
이번 리포트를 발행한 세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부의 홍지은 전무는 “최근 프라임 오피스 매물이 꾸준히 시장에 나오고 있지만 금리가 여전히 높은 수준이어서 투자자들의 적극적인 투자 결정은 어려워 보인다”며 “거래 종결을 위해 매각 방식 변경, 거래 형태 변화, 투자자 모집 구조 다변화 등 다양한 전략이 필요한 시점이다”고 말했다.
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