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서울 강남구 삼성역 일대는 지금 ‘도시 한복판 공사장’이라는 말이 과장이 아니다. 출근 시간대 신호에 멈춘 차들 사이로 가장 먼저 눈에 들어오는 건 하늘을 가르는 크레인 붐대다. 코엑스 맞은편 옛 한국전력 부지에는 높은 가림막이 둘러쳐졌고, 그 안쪽에서는 중장비가 쉼 없이 움직인다. 현대자동차그룹 글로벌비즈니스센터(GBC) 공사 현장이다.
29일 오후 기자는 현장을 걸었다. 서울시와 현대자동차그룹이 GBC 사업 변경안에 대한 최종 협상을 마무리하고 본격 추진에 나선다고 발표하면서, 1월부터 공사 재개를 위한 행정 절차를 밟고 있다는 소식을 접한 직후였다. 겨울 하늘은 맑았지만 보행 환경은 녹록지 않았다. 공사장 펜스를 따라 임시 보행로가 길게 이어지고, 차로와 인도 사이에는 플라스틱 방호벽이 줄지어 섰다. 레미콘 차량과 대형 트럭이 수시로 드나들며 공사장 입구를 오갔다. 도심 한복판이지만 풍경은 신도시 택지개발지구에 가까웠다.
105층 대신 49층 3개 동…“재가동”이 만든 체감 풍경
GBC 부지 외곽은 이미 착공 준비로 분주한 모습이었다. ‘현대자동차그룹 GBC 신축공사’라고 적힌 게이트가 세워져 있다. 안쪽은 시야에서 가려져 있지만, 크레인이 여러 대 동시에 움직이는 모습만으로도 사업 규모를 짐작할 수 있다. 인근 상인 A씨는 “예전엔 코엑스 쪽으로 유동 인구가 자연스럽게 흘렀는데, 공사 이후 동선이 계속 바뀌어 손님 발길이 줄었다”며 “완공되면 좋아진다지만 그때까지가 문제”라고 말했다.
이번 공사는 ‘계획 재정비’가 끝났다는 점에서 분위기가 다르다. 현대차그룹은 삼성동 옛 한전부지에 당초 105층 초고층 타워를 추진했지만, 최종적으로 최고 49층(약 242m) 타워 3개 동을 짓는 안으로 가닥을 잡았다.
지하 8층·지상 49층, 높이 242m를 유지하되 층고를 조정해 내부 공간 효율을 높이고, 업무·숙박·판매시설에 더해 전시장(체험형 과학관)과 대형 공연장, 대규모 문화공간을 함께 넣는 구조다. 최상층에는 한강과 도심을 조망하는 개방형 전망공간도 계획돼 있다. 공사비는 5조2400억원 규모로 제시됐고, 준공 목표는 2031년 말이다. 부지 매입가는 2014년 10조5500억원이었다.
관련해 현대건설 관계자는 언론인터뷰에서 “각종 인허가 불확실성이 정리되고 공정 일정이 구체화되면서, 앞으로 안정적인 매출 기반을 마련하는 데 긍정적인 신호로 보고 있다”며 “사업 정상화가 수익성 측면에서도 의미 있는 전환점이 될 것으로 기대한다”고 밝혔다.
“한국판 라데팡스” 밑그림…공공기여금 2조원이 주변을 바꾼다
삼성역 일대가 ‘천지개벽’처럼 느껴지는 이유는 GBC가 단일 건축물이 아니라 주변 인프라를 통째로 바꾸는 재원이기 때문이다. 서울시는 GBC 사업 공공기여금을 약 2조원(최종 합의 1조9827억원) 규모로 확정하고, 이를 삼성동~코엑스~잠실권 개발의 재원으로 활용하겠다는 구상을 내놨다. ‘개발이익을 지역에 재투자’하는 모델로, 교통·문화·녹지 환경을 동시에 개선한다는 게 서울시 설명이다.
공공기여금은 당초 2016년 공공기여금(1조7491억원)에 105층을 전제로 감면했던 금액을 되돌리는 방식으로 더해져 최종 1조9827억원으로 합의됐다. 초고층 랜드마크 전망대, 전시·컨벤션 등 특정 지정용도의 온전한 이행이 어려워졌다는 이유에서다. 핵심은 “GBC가 낮아진 대신 주변 도시 기능을 더 크게 바꾸는 쪽”으로 거래가 성립했다는 점이다.
서울시가 제시한 콘셉트는 ‘한국판 라데팡스’다. 삼성역~코엑스 일대를 생활·일자리 거점이자 첨단 대중교통·상업 중심지로 재탄생시키겠다는 구상이다. 이를 상징하는 장치가 ‘도심숲’과 ‘그레이트 코트(Great Court)’다. GBC 건물 사이와 영동대로 지상부에는 서울광장(약 1만3000㎡)의 두 배 수준으로 평가되는 대규모 녹지·광장 축을 만들고, 그 지하에는 영동대로 복합환승센터와 연계되는 복합 소비·문화공간 ‘그레이트 코트’를 넣는 방식이다.
GBC 부지 전면에는 1만4000㎡ 규모의 은행나무 숲 공원이 계획돼 있다. 여기에 영동대로 상부 공원(1만4000㎡)까지 더하면 규모는 더욱 커진다. 건물 상부 약 40m 높이에는 1만5000㎡ 규모의 ‘포디움 정원’도 추가된다.
당초 폐쇄형으로 검토되던 시설을 시민 개방형으로 전환했다는 점을 서울시는 강조한다. 지하 2층의 그레이트 코트는 지하 환승센터, 전시장, 공연장과 연결돼 쇼핑·문화·이벤트가 가능한 복합 교통·상업 공간으로 설계된다. 쉽게 말해 “지상은 숲과 광장, 지하는 환승과 소비·문화”로 도시를 위아래로 재배치하는 모델이다.
지상만이 아니다…영동대로 지하가 “다시 설계”되는 중
삼성역 공사 체감이 큰 또 다른 이유는 지상(GBC)과 지하(영동대로 지하공간 복합개발)가 동시에 진행되고 있기 때문이다. 코엑스에서 봉은사역으로 이어지는 영동대로 구간은 도로 아래를 통째로 파 ‘지하 교통도시’를 만드는 공사가 진행 중이다. 안내판에는 “안전통로”와 “우회” 문구가 반복되고, 임시 가설사무실과 펜스가 도로 풍경의 일부가 됐다.
삼성역 인근 오피스빌딩에서 근무하는 직장인 B씨는 “출퇴근할 때마다 지하철 출구 위치가 달라져서 처음엔 많이 헤맸다”며 “보행로도 계속 바뀌어 비 오는 날에는 특히 불편하다”고 말했다. 그러면서도 “GTX랑 여러 노선이 한 번에 연결된다고 하니 장기적으로는 교통이 훨씬 좋아질 것 같아 기대도 된다”고 덧붙였다.
확정된 공공기여금의 약 60%(약 1조3000억원)가 영동대로 지하복합개발에 투입될 계획으로 제시돼 있다. GTX-A·C, 신사선(위례신사선으로도 언급), 지하철 2·9호선, 광역버스 환승을 한곳에 묶는 초대형 환승센터를 만들겠다는 목표다. 지상부 도로는 녹지광장과 보행축으로 바꾸고, 코엑스~영동대로~GBC~탄천~잠실 스포츠·MICE~한강까지 이어지는 보행 공간을 확장하는 그림도 함께 걸려 있다.
현장 주변 교통은 ‘수시 변경’이 일상이 됐다. 차로가 바뀌고, 보행 동선이 우회로로 안내된다. 퇴근길에 발걸음을 재촉하던 직장인 C씨는 “지하철 출구 위치가 바뀌는 느낌이고 길이 자주 막혀 불편하다”면서도 “GTX 포함해 여러 노선이 한 번에 연결되면 확실히 편해질 것 같아 기대도 있다”고 말했다.
‘현재의 불편’이 커질수록…완공 후 기대도 ‘버티기 논리’가 된다
공사 기간이 길어질수록 민원도 쌓인다. 인근 오피스 빌딩 관리 관계자는 “점심시간에도 공사 차량이 계속 드나들어 소음과 분진 민원이 반복된다”며 “다만 완공 후 유동 인구가 늘 거라는 기대감으로 버티는 분위기”라고 말했다. 삼성역은 원래도 혼잡한 곳이다. 여기에 대형 공사 차량 동선, 우회 통로, 보행 폭 축소가 겹치며 체감 피로가 커졌다.
서울시는 교통정체 완화를 위해 주변 12개 도로 개선 사업도 순차적으로 추진하겠다는 방침을 내놨다. 동부간선도로와 올림픽대로 연결부 같은 병목 구간을 손보면 대형 개발로 늘어날 교통 수요를 흡수하면서 지역 이동성이 개선될 수 있다는 논리다. GBC 공공기여금은 영동대로 지하복합환승센터 외에도 잠실주경기장 리모델링, 한강·탄천 수변공원 조성, 도로 개선 등 시민 생활과 직결된 인프라에 투입되는 것으로 제시돼 있다.
개포동에 거주하다 잠실로 이사했다고 밝힌 시민은 “한때 강남역이 대한민국 최고의 상권이었지만, 이제는 삼성역 중심의 시대가 열릴 것”이라고 내다봤다. 그는 “삼성역 일대를 축으로 교통망과 산업 인프라가 재편되면서 도시의 중심축이 이동할 것”이라는 기대를 감추지 않았다. 그는 “특히 123층 롯데월드타워가 자리한 잠실과 함께 GBC가 완공될 경우 ‘용호상박’ 구도를 이루며 삼성–잠실 축이 대한민국의 새로운 핵심 권역으로 부상할 것”이라고 강조했다.
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