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서울시 동대문구에 자리한 재건축 아파트 ‘장안 현대아파트’에 대한 부동산업계 안팎의 관심이 고조되고 있다. 서울 아파트 가격이 폭등으로 수요자들의 선호도가 높은 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동)를 비롯해 마·용·성(마포, 용산, 성동) 등에 자리한 아파트는 접근 불가능한 수준으로 크게 오르면서 다음 대체지로 동대문구가 떠오르고 있기 때문이다. 장안 현대아파트는 동대문구에서 몇 안 되는 재건축 아파트 단지인 데다 시세가 아직 접근이 가능한 수준으로 형성하고 있어 장기 투자를 통한 차익 시현 목적을 지닌 투자자의 발길이 몰리고 있다.
93% 동의율 얻어 출범한 장안 현대 APT 조합…사업 척척
서울시 동대문구 장안동 95-1 일대에 자리하고 있는 장안 현대아파트는 1984년에 완공돼 올해로 준공 38년이 지난 노후 아파트다. 지상 12층, 456세대 구조로 돼 있으며, 가장 작은 평수가 전용면적 95.39㎡(29평)로 모두 중대형 평형대로 구성돼 있다.
이곳 재건축 사업은 2만5244㎡ 일대에 용적률 300%, 건폐율 23%를 적용해 지하 2층~지상 20층, 총 8개 동 669세대 공동 주택 및 부대 복리시설을 신축하는 내용을 골자로 하고 있다. 임대주택은 총 109세대로 조합원분 447세대를 제외하면 총 113세대가 일반분양될 전망이다.
장안 현대아파트는 재건축 연한을 일찍이 뛰어넘었지만, 사업은 다소 더디게 추진됐다. 장안동 재건축 추진위원회는 아파트 노후화가 심각한 만큼, 사업 추진에 문을 두드렸지만, 정비계획 수립 과정에서 번번이 서울시의 퇴짜를 맞아야 했다.
故 박원순 전 서울시장의 뉴타운 출구 전략 등에 따라 장안 현대아파트 추진위는 교통대책 미비 등 여러 사유에 발목을 잡히며 정비구역 지정을 받지 못했다. 그러나 사업 추진 의사가 컸던 주민들의 거듭된 노력으로 준공 33년 차였던 2017년 9월 처음으로 정비구역으로 지정됐다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 이호연] ⓒ스카이데일리 |
시는 기부채납(공공기여) 명목으로 사회복지시설 등을 설치하고 단지 주변의 길을 넓히는 방안 등을 조건으로 내걸고 정비구역으로 지정해줬다. 이후 2018년 동의율 70.6%를 달성하며 추진위원회가 출범했으며, 추진위 설립 2년 만인 2020년 8월엔 93.1%라는 높은 동의율을 얻어 조합설립인가를 마쳤다.
거의 완벽에 가까운 동의율을 얻었던 만큼, 장안 현대아파트 조합은 사업설립인가를 향해 성큼성큼 다가가고 있다. 스카이데일리 취재결과, 현재 조합은 건축심의 및 사업시행인가 관련 용역 협력 업체 선정 등을 마쳤다. 현재 조합은 기존에 계획한 지상 20층에서 9층을 늘리는 방안의 건축심의를 거치고 있는 상황이다.
조합 관계자는 “현재, 서울시의 용적률 완화 등의 조치 등을 적극적으로 추진하고 있는 상황이다”라며 “기존 20층에서 9층이 늘어나게 되면 사업성도 크게 개선될 것으로 예상된다. 사업성을 더 확보한 올해 10월 중 사업시행인가를 마치고 내년 초까지 시공사 선정을 마칠 계획이다”라고 설명했다.
연내 사업시행인가 목표…동대문구 뜨며 투자자 이목 집중
장안동 현대아파트의 재건축 사업이 하나둘씩 진척을 이루고 있는 가운데 수요자들의 관심도 높아지고 있다. 서울 아파트 가격과 수요는 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)를 중심으로 서서히 퍼지는 경향이 있는 만큼, 현재 강남 접근성이 가까운 마포구, 용산구, 성동구 이른바 마·용·성까지도 고가 아파트 기준을 훌쩍 넘어섰기 때문에 인근 지역으로 수요가 퍼지고 있는 모양새다.
이에 동대문구는 강남 4구를 마·용·성 등 지역에 진입하지 못한 수요자들이 몰리면서 매매가격지수도 서울 주요 지역에 비해 높은 것으로 나타났다. KB부동산리브온(Liiv On)에 따르면 이달 17일 기준 동대문구의 매매가격 지수는 131.2p로 강남구(129.3p), 강동구(127.7p), 성동구(128.6p), 서초구(128.8p)보다 높았다.
주목되는 사실은 이렇게 동대문구 주요 아파트에 수요가 몰리면서 주요 아파트의 가격이 고가 아파트 기준에 넘어서거나 근접했다는 것이다. 동대문구 답십리 소재 ‘래미안위브’ 평형대 중 가장 작은 평형인 전용면적 59㎡의 현재 시세는 12억5000만원 이상대로 형성돼 있다. 전농동 소재 래미안 크레시티 전용면적 59㎡ 역시 13억원 이상의 시세를 형성하고 있다.
동대문구의 주요 아파트의 시세가 이미 고가 아파트 기준인 12억원을 넘어선 점은 장안 현대아파트에 수요자들의 관심을 집중시키는 큰 요인으로 지목된다. 장안 현대아파트의 경우 가장 작은 평수인 전용면적 95㎡의 시세가 9억 원대다. 주변 신축 아파트의 비슷한 평형대가 15억 이상의 시세가 형성돼 있는 점은 감안하면 신축 이후에는 막대한 차익을 거둘 수 있을 것으로 예상된다.
장안동 소재 J 부동산 관계자는 “현재 대부분의 평형대에서 대지지분은 16평대로 추가 분담금은 확실하게 말할 수 있는 상황이 아니다”라며 “공청회 때 대략적으로 나온 가격 등은 어느 평형을 선택하느냐에 따라 다르며 수천만원에서 최대 3억원 이내가 될 수 있을 것으로 예상된다”라고 설명했다.
전문가들은 장안동에 대해 동대문구에 몇 안 되는 탄탄한 학군을 보유하고 있는 등 저평가된 지역이라고 보면서 마용성 다음 입지로 성장할 가능성이 크다고 말한다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “도심 접근성이 좋은 동작은 이미 많이 올랐다”며 “그에 반해 동대문구는 아직까지도 저평가 단지가 많다”고 말했다.
이어 “장안동은 배봉산이라는 자연환경인 산을 지척에 두고 있고 사업지 오른쪽으로 조금만 가면 중랑천이 있어 물과 산을 모두 아우르는 입지다”라며 “이뿐만 아니라 장평초등학교 주변으로는 광진, 성동구에서도 많은 학생이 올 정도로 탄탄한 학원가를 형성하고 있는 만큼, 향후 꾸준한 수요가 이어질 것으로 보인다”라고 설명했다.
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