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의 지도 2025 ⓷] 삶의 질 차별화된 ‘21세기적 부촌’', '도곡·삼성의 부동산 환경에 공통된 10년 변화란 한마디로 ‘고급...'))
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스카이데일리가 창간 14주년을 기념해 10년 전 창간 4주년 특집으로 선보인 ‘새로 쓰는 부촌 지도’를 다시 펼친다. 2015년 강남은 산업화를 거쳐 형성된 부자들과 그 2세·3세들, 첨단기술 시대의 주역인 ‘뉴 리치’에게 각광받는 지역으로 이미 완성돼 있었으나 이후 강남의 부는 단순한 규모 확장을 넘어 질적인 성장을 이뤘다. 도곡동·삼성동의 경우, 1979~80년대부터 새 역사를 맞이한 압구정동·청담동에 비해 20년 정도 뒤쳐져 개발됐으나 오늘날 독보적인 개성을 자랑한다. 최근 10년간 도곡·삼성의 변화란 한국 사회 발전상의 압축판이자 이 지역 태생적 특성의 업그레이드다. 한자문화권 통틀어 ‘강남’ 하면 중국 대륙의 강남을 가리키던 시절이 있었으나 이제 21세기 강남은 단연 도곡·삼성 아닐까. ‘위로 천당, 아래엔 항쩌우·수쩌우’라는 말로 상징되던 물질적·문화적 풍요로움의 땅 강남은 중세 동북아시아인들에게 이상향의 대명사였다. 도곡·삼성은 첨단 문명의 혜택과 자연환경의 쾌적함을 겸비한 주상복합의 공간일 뿐 아니라 코엑스 등을 통해 구현되는 글로벌 트렌드의 중심지이기도 하다. 
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◇ 도곡, 투자와 상징성에서 ‘실거주·생활편의형 부촌’으로
도곡·삼성의 부동산 환경에 공통된 10년 변화란 한마디로 ‘고급화’ ‘편리화’다. 여기에 삼성동 쪽 ‘글로벌·문화 중심지화’라는 점이 더해졌다고 할 수 있다. 서울 아파트 평균가격 자체가 10년 새 크게 뛰어 ‘똘똘한 한 채’를 향한 바람이 강해졌지만 그 중에서도 이들 지역의 매력은 각별하다. KB주택가격동향에선 서울 평균 상승분이 2015년 대비 평균 약 9억 원인데 도곡·삼성은 최대 50~55억 원이나 올랐다. 우선 현 시가 90억 원에 육박한 아이파크삼성 53평형(175㎡)을 들 수 있다.
부동산 검색 플랫폼 호갱노노에 도곡렉슬 26평형(86~88㎡) 최근 26억~27억 원 실거래 소식이 전해진 가운데 KB부동산 데이터허브는 10년 전 해당 단지 내 동일 평수가 10~12억 원 선이었다고 짚었다. 중소 규모를 비롯해 평형이 다양한 렉슬엔 학령층 자녀를 가진 가구가 많으며 자녀독립 후 50·60대 이상의 부부 가구도 근년 증가세다. 타워팰리스 이외의 이 지역 고급아파트들 실거주·자산 보존 의미가 커서 세제·보유세 이슈에 민감하게 반응하곤 한다.
대형 럭셔리 아파트의 원조인 도곡 타워팰리스가 오늘날 다른 신축 고급 단지들에 비해 환기 구조, 전기료, 실사용 효율 측면에서 상대적 약점이 눈에 들어오게 됐으나 ‘세련된 라이프스타일의 신흥 부촌’ 이미지는 여전하다. 사교 활동 역시 단지 내 커뮤니티 시설을 활용하며 고급 소비 패턴, 문화생활, 해외여행 등을 매개로 형성된다. 타워팰리스의 프라이버시 보안과 커뮤니티 내밀성이 노출을 꺼리는 사람들에게 큰 장점이다.
10~20년 전 타워팰리스 주민이라고 알려졌던 배우 박중훈·심형래·신현준·안성기, 가수 주현미·이효리·타블로·이정현 모두 현 거주자는 아닌 것으로 파악된다. 대신 고학력·고수입 전문직(의사·변호사·회계사 등), 대기업·금융권 고위직, 기업가 거주자 비중이 더 높아졌다. 근년 부부 모두 의사 출신 사업가이자 유튜버·방송인인 홍혜걸·여에스더, 자생한방병원 한의사 신준식 이사장도 자가로 거주 중이다. 중소기업인으로선 성일건설 황인수 회장을 수 있다.
호갱노노에선 타워팰리스1차 32평과 도곡렉슬 약 26평이 각각 3월과 지난달 약 24억 원·약 27억 원에 매매됐다고 전한다. 20여년 전 분양가의 10배 정도 가격이다. 도곡렉슬 36평형(119㎡) 실거래가 약 30억 원 대의 하락기를 거쳐 다시 신고가를 갱신 중이며 강남나우닷컴 등엔 약 36억5000만 원 실거래가 정보도 올라온다. 25평(84㎡) 기준 타워팰리스·렉슬은 28억~45억 원대다. 집값이 크게 오른 반면 전세가 이에 못미쳐 반전세·월세 전환이 늘었다. 2010년대 중반 매매가의 60%대나 했던 전세가가 2020년대 들어 40% 전후로 떨어졌으며 순수 전세 비중은 계속 줄고 있다.
타워팰리스로 대변되던 도곡동에서 새 흐름을 이끈 게 19년 전 재건축된 렉슬(3002세대)이다. 김동연 경기도 지사가 이곳에 자택을 가지고 있다. 도곡카운티(936세대)·도곡래미안(732세대)과 한덩어리의 거대 단지를 이루는데 지하철 한티역이 가깝고 롯데백화점 등 상권 접근도 편리하다. 숙명여고·대도초·언주초·영동고 등 강남 8학군과 가까워 학군을 고려한 유입도 많으며 대학 입학 전 조기교육도 흔하다. 지난 30여년간 학군의 유리함이 이 지역의 지속적인 강점이었으며 대치동 근처라는 점과 맞물려 꾸준히 진화했다.
◇ 삼성… ‘코엑스 생활권’의 현재와 미래
코엑스~삼성역 ‘영동대로 지하공간 복합개발’에 관심이 뜨겁다. 대규모 지하 환승허브(2·9호선+GTX), 위례신사선, 상부 녹지광장이 시공 중이거나 추진되고 있다. 환승 효율·보행 공간·지상 녹지 확대의 엄청난 보너스가 확실시된다. 삼성동 한국전력 부지에 추진 중인 현대차GBC(글로벌비즈니스센터) 또한 이런 잠재력을 극대화한다. 설계·사업구조 변경과 공정 지연 등 몇 년째 표류하며 주변 상권 기대감이 들쑥날쑥 하지만 완공 효과의 기대는 여전하다.
코엑스·무역센터·국제업무지구 인접성, 장차 현대차GBC가 가져올 국제적 확장성을 아울러 ‘코엑스 생활권’으로 부를 만하다. 코엑스는 외국 관광객과 현지 방문객 모두를 끌어들이는 서울의 대표 명소다. 근처의 인터컨티넨탈·파르나스 등 고급 호텔들이 MICE산업(국제회의·전시·이벤트) 중심지를 뒷받침한다. 2022년부터 코엑스에서 매년 열려 온 세계적인 미술품 전시·판매 행사인 ‘프리즈 서울’이 삼성동 일대를 글로벌 아트·컬렉팅 허브로 자리 잡으면서 미술주간·하이엔드 식음료점(F&B)·럭셔리 소매품 수요 집중 효과도 뒤따른다. ‘도보 가능한 거리’에서 세계 수준의 전시·행사를 즐기는 게 일상화된 것이다.
3개역 4개 노선이 지나는 삼성동에 향후 1개 지하철 노선과 2개 경전철 노선이 더해지면 유동성·교통 편의성에서 타의 추종을 불허할 것이다. 역세권인 삼성 ‘센트럴 아이파크’ ‘래미안1차·2차’와 중·대형 위주인 롯데캐슬프레미어·삼성파크’가 있으나 이 권역의 최고급 주상복합은 ‘아이파크’(최고 46층·지하 4층의 3개동)다. 2020~22년 사이 도곡동과 함께 삼성동은 수없이 최고가를 갈아치웠다. 현 시세도 서울 평균 상승률보다 약 1.8~2.2배 높다
한편 이런 삼성동 트렌드 속에 이채를 띠는 곳이 현대주택단지다. 청담동과 삼성동 사이 이 동네 유일한 최고급 단독주택군인 현대주택단지는 연예인 거주가 많이 줄었으나 정·재계 인사들이 모여 살며 예나 지금이나 강남의 노른자위 땅으로 꼽힌다. 지어진 지 30년 넘었지만 끊임없이 개·보수·재건축되기에 최신 토목건축인테리어가 구사되면서 부촌의 명성을 이어간다. 이해진 네이버 의장, 김택진 엔씨소프트 사장, 구본능 희성그룹 회장(LG그룹 오너 일가)이 이 지역의 유명인 주민이다.
◇ 주거·비즈니스·교육 인프라 삼각축… 학령층·은퇴자 공존
늘어난 ‘고학력 자산가 내지 전문직’ 종사자가 스타들이 떠난 자리를 메우고 있다. 대치 학원가와 가까워 교육 수요층인 30·40세대 고소득 부모들도 일정 부분 유입된다. 도곡·삼성이 각각 서쪽·북쪽을 접경한 대치동과 사실상 한덩어리라는 점이야말로 여느 부촌과 다른 점일 것이다. 글로벌 트렌드에 맞춘 주거·비즈니스·교육 삼각축이 완성된 셈이다. 노년층도 오르기 쉬운 평일 산책로 매봉산·대모산·구룡산, 주말 나들이터로는 조금 더 떨어진 울창한 청계산이 있다. 도곡·삼성 지역처럼 도심의 첨단 문명적 편의와 자연의 여유로움을 다 누리며 살 수 있는 곳이 세계적으로 흔치 않다.
자녀교육에 열성을 보이는 연령대와 은퇴자들의 공존, ‘자산가 중장년층’ 유입 모두 이들 지역 특유의 현상이다. 강남구 전체 등록인구는 1985년 50만 명을 넘어선 이래 최근 2~3년 55만 명 선을 기복 없이 유지한다. 서울시 고령자 통계상 65세 이상 인구가 늘어났으며 1·2인 가구 비중 증가 흐름도 확인된다. 이런 경향이 도곡·삼성동 고급 거주지에서 두드러진다. 은퇴하면 대부분 도심을 떠나 살던 과거와 확연히 달라진 양상이다. 자녀들을 독립시킨 은퇴자들도 다양한 활동으로 외출할 기회가 많아 대중교통 편의성은 한층 중요해졌다.
강남구청·서울열린데이터광장 통계에 따르면 고급주거지인 도곡1·2동과 삼성2동엔 0~19세 인구가 적거나 정체된 편인 반면 40~60대 비중이 다른 동에 비해 높다. 외국인 체류자나 20~30대 인구는 삼성1동 업무·상업 중심지 쪽에 몰려 있다. 서울시 통계·KB자료·국토교통부 등록 기준 강남구 전체 자가율이 서울 평균보다 높은 약 55~60%인데 도곡·삼성 고급단지의 경우 자가 실거주자율이 70%를 넘어선다. 거주 만족도가 높다는 뜻이다.
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