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[재건축·재개발 르포]<245>-성북구 장위뉴타운

강북 강세 매섭다…5억 아파트 현재 8억, 향후 10억

물류단지·철도개통 등 각종 호재 산적…일부 구역 재개발 찬·반 잡음

남승진기자(nnssjj123@skyedaily.com)

기사입력 2018-08-14 00:04:00

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서울시는 지난 2006년 서울 성북구 장위동 지역 드림랜드를 ‘북서울 꿈의 숲’으로 재개발하고 낙후된 주거환경을 개선한다는 내용의 장위뉴타운 사업을 발표했다. 사업의 일환으로 서울시는 부동산 호황이 한창이던 2006년 장위동 일대를 정비구역으로 지정했다. 당시만해도 개발 기대감에 힘입어 사업이 급물살을 탔지만 2008년 글로벌 금융위기 이후 사업이 취소되거나 제동이 걸린 구역들이 속속 등장하기 시작했다. 사업성이 없다고 판단한 주민들의 반대에 부딪혀 8·9·11·12·13·15구역 등이 정비구역에서 해제됐다. 아직까지 사업의 갈피를 잡지 못하는 구역도 존재한다. 현재 찬반 투표가 진행되고 있는 14구역이 대표적이다. 찬반 양측이 입장차를 좁히지 못한 채 갈등의 골만 깊어지고 있다. 각 구역 마다 상황이 판이하게 다르다보니 장위뉴타운을 두고 ‘반쪽짜리 개발’이라 평가하는 시각도 나왔다. 그러나 부동산 시세는 일관된 모습을 보여 주목된다. 사업 대상지 내 주택 가격은 개발 기대감에 힘입어 여전히 가파른 상승세를 보이고 있다. 스카이데일리는 현재 장위뉴타운 개발 진행 상황과 부동산 동향 등을 취재했다.

▲ 서울 동북구 최대 재개발 사업인 장위뉴타운은 일부 지역 주민들 반대에 부딪혀 총 면적의 절반 이상 중단됐음에도 불구하고 부동산 시세 상승 현상이 나타나고 있다. 인근 지역 대규모 개발 호재가 기대심리를 부추긴 결과로 분석된다. 사진은 서울 성북구 장위뉴타운 14구역 전경 ⓒ스카이데일리
 
서울 성북구 ‘장위뉴타운’ 재개발 사업지에 이상 기류가 흐르고 있다. 앞서 15개 구역 중 6개 구역이 해제되는 등 여러 구역에서 파열음이 발생해 ‘반쪽 뉴타운’이라는 오명에도 불구하고 사업지 내 부동산 시세는 오름세를 보이고 있다. 부동산 전문가들은 서울 최대 규모 뉴타운 사업이라는 이점과 더불어 각종 개발 호재가 기대감을 부추겨 부동산 시세 상승 현상으로 이어지고 있다는 분석을 내놓고 있다.
 
GTX C노선·정비계획 예정 등 각종 호재…주택 가격 1년 새 평균 1억 상승
 
부동산업계 등에 따르면 서울 동부권 최대 규모 재개발 사업으로 불리던 ‘장위뉴타운’은 주변에 각종 개발 호재가 산적해있다. 서울시는 지난 1일 열린 ‘2018년 제10차 도시계획위원회’에서 광운대역세권 재개발 정비계획 협의를 시작했다. 이 사업은 코레일이 소유한 면적 14만9065㎡ 규모의 광운대역 물류기지 부지에 2조5000억원 규모의 주거·상업·업무시설을 짓는 동북권 최대 규모 개발사업이다.
 
교통 인프라 확충 호재도 뒤따른다. 해당 지구 내 위치한 광운대역은 경기 군포~의정부를 잇는 수도권광역급행철도(이하·GTX) C노선 구간에 속해 있어 민자역사 개발도 함께 추진 중이다. 국토교통부에 따르면 해당 노선은 지난해 11월부터 한국개발연구원이 예비타당성(이하·예타) 조사에 돌입한 상태다.
 
주변 개발 호재에 힘입어 장위뉴타운 내에서도 사업이 완료된 지역의 부동산 시세 상승세가 잇따르고 있다. KB부동산 시세에 따르면 장위뉴타운 내 꿈의숲대명루첸 아파트 공급면적 109.86㎡(약 33평), 전용면적 84.84㎡ 규모 호실은 지난해 8월 4억8000만원에서 현재 5억8500만원까지 시세가 올랐다. 1년 새 1억원 이상 오른 셈이다.
 
크게 보기=이미지 클릭 [그래픽=김해인] ⓒ스카이데일리
 
삼성물산이 시공을 맡은 5구역 래미안장위퍼스트하이는 시세 상승세가 유독 두드러진다. 인근 부동산에 따르면 이곳 단지는 최초 분양가 5억4000만~5억5000만원대의 호실이 현재 8억원 가량에 거래되고 있다. 장위뉴타운 7구역 재개발을 주도한 현대산업개발이 지난달 공급한 꿈의숲아이파크는 평균 경쟁률 14.97대1을 기록하며 성황리에 분양을 마쳤다. 앞으로 새 아파트가 들어설 1·5·7구역들에 대한 기대감도 날로 커지고 있다.
 
장위뉴타운 내 거성부동산 관계자는 “2구역 꿈의숲코오롱하늘채는 지난 2015년 분양 당시 약 25평형 기준 5억원이었으나 지난 5월 6억5000만원에 거래됐다”며 “돌곶이역·미아사거리역·내부순환도로·북부간선도로 등이 인접해 있지만 최근 개발 기대감과 교통 호재로 가파르게 장위뉴타운 내 아파트 단지 시세가 오름세를 보이고 있다”고 말했다.
 
일대 지역 부동산 관계자들은 굵직한 개발 호재로 인해 기존 매물은 전부 들어가고 집주인들도 내놓지 않고 있어 앞으로 시세 상승은 지속될 것이라고 입을 모았다. 심지어 현재 재개발이 해제 된 구역 내에서도 부동산 시세 상승 현상이 발생하고 있다고 부연했다.
 
장위뉴타운 내 돌곶이로에 인접한 베스트부동산 관계자는 “개발이 확정돼 공사가 한창인 1·5·7구역은 분양권 매물이 전혀 없지만 매수를 원하는 시민들의 전화는 끊이지 않고 있다”며 “지난해 초 해제된 11구역 1999년 준공된 우방아파트의 경우 나홀로 아파트임에도 불구하고 25평형 호실이 2년 전에 비해 약 1억원 가량 올랐다”고 설명했다.
 
▲ 현재 8억에 달하는 장위뉴타운 내 아파트 단지를 두고 부동산 전문가들은 곧 10억 클럽 입성이 가능하다는 예측을 내놨다. 일례로 삼성물산이 시공을 맡아 오는 2019년 9월 입주 예정인 5구역 래미안장위퍼스트하이는 처음 분양 당시 전용면적 84㎡A 평형대 호실이 5억4000만원이었지만 현재 7억9000만원을 호가한다. 사진은 1구역 내 삼성물산이 시공을 맡은 래미안장위포레카운티 공사 현장 ⓒ스카이데일리
 
권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “장위뉴타운은 서울 내에서 가장 규모가 큰 뉴타운 사업지라는 점과 그동안 저평가 됐다는 점이 맞물려 시세 상승이 두드러지고 있다”며 “현재 주택 가격이 8억을 호가하는 것으로 볼 때 10억원까지 오를 것으로 보인다”고 말했다.
 
개발지역 해제 논의 14구역…인근 부동산 호재에 개발 찬·반 갈등 심화
 
주변 호재로 장위뉴타운 재개발에 대한 기대감이 높아지면서 기존 사업이 무산되기 직전이었던 구역의 잡음은 더욱 거세지고 있다. 14구역의 경우 현재 개발을 원하는 조합 측과 반대를 주장하는 주민들과의 갈등의 골이 더욱 깊어지고 있다.
 
서울시에 따르면 현재 장위뉴타운 내 정비구역 지정이 해제된 구역은 8·9·11·12·13·15구역 등이다. 해제 구역 면적은 총 92만1079㎡로 당초 계획했던 전체 176만6940㎡ 규모의 반 이상을 차지한다. 14구역은 현재 주민의견조사를 실시해 찬반 여론을 수렴하고 있다. 14구역이 해제되면 전체 15개 구역 가운데 일곱 번째 해제 지역이 된다.
 
토지이용계획에 따르면 14구역은 총 면적의 57.6%가 제1종일반주거지역, 나머지가 제2종일반주거지역으로 나뉘어져 있다. 타 구역은 제2종일반주거지역으로 기준 용적률이 190%까지 적용되지만 해당 구역은 제1종 일반주거지역이 절반을 넘어 57.6%의 면적에 대해 기준 용적률 150%를 적용해야 하는 지역적 한계를 지니고 있다. 이에 따라 분양면적 60㎡이하를 총 건립 세대의 약 40%에 해당하는 793세대까지 계획해야 했다.
 
▲ 14구역 내 재개발을 반대하는 주민들은 해당 지역의 낮은 용적률 기준과 층고 제한 하에서는 사업성이 없다고 판단하고 있다. 구릉지에 위치해 있는 14구역에는 본격적인 건축 공사 전 경사를 완만하게 하기 위한 추가 공사비가 투입될 것이라고 우려하고 있다. 인접한 좁은 도로와 주택 간 가까운 거리 때문에 일부 토지를 도로 계획에 포함시켜야 한다는 점도 주민들에게 부담으로 작용하고 있다. 사진은 장위 14구역 거리 곳곳에 적힌 재개발 반대 문구 ⓒ스카이데일리
 
14구역 재개발을 반대하는 비상대책위원회 관계자는 “14구역은 2종이라고 해봐야 용적률이 227%에 불과하기 때문에 절대 수익이 날 수 없다”며 “북향에다 가파른 경사지에 위치한 14구역은 분명 터파기 등 추가 공사금액이 들어갈 것이고 인접해있는 2차선도로와의 거리도 가까워 이를 넓히기 위한 토지도 내줘야 하기 때문에 수익성이 현저히 낮다”고 말했다.
 
이어 그는 “현재 빌라를 소유하고 있는데 감정평가를 해봤더니 전용면적 59㎡ 아파트 호실을 분양신청 하려면 추가분담금으로 약 2억원을 더 들여야 한다는 계산이 나왔다”며 “조합 측은 우리가 돈을 더 받아내려고 한다고 힐난하고 있지만 우리도 사업성이 있는 개발이라면 반대할 이유가 없다”고 덧붙였다.
 
장위14구역 주택재개발정비사업조합설립추진위원회 관계자는 “언덕에 위치해있는 14구역은 뛰어난 조망으로 북서울꿈의숲이 한 눈에 보이며 인근에 오동근린공원이 자리 잡고 있어 주거 환경이 뛰어나다”며 “2·7구역 단독주택 중 많이 오른 곳은 2억 가까이도 올랐으며 예비타당조사 중인 GTX C노선까지 들어선다면 아파트 가격은 천정부지로 솟을 것이므로 하루 빨리 재개발이 진행돼야 한다”고 말했다.
 
인근 부동산 업계에 따르면 14구역 내 단독주택·빌라들은 대부분이 30년 이상된 건축물이지만 14구역에 투자자들이 몰리면서 이들 건물들의 가격도 가파르게 오르고 있다. 14구역 내 나라부동산 관계자는 “개발 기대심리로 지어진지 30년 된 4억짜리 빌라 가격이 두 달 새 1억5000만원 가량 올랐다”며 “뉴타운 사업이 본격적으로 수면 위에 오른 2년 전부터 매물도 안나오는 상황이다”고 말했다.
 
[남승진 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

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