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정부가 부동산 세제를 손본다. 초고가 주택을 보유하거나 해당 주택에 거주하지 않을 경우 세 부담이 늘고, 실제 거주하는 중저가 1주택자는 세금이 줄어드는 방향이다.
정부는 3일 세제개편안을 발표하며 10월부터 순차적으로 부동산 관련 제도를 고치겠다고 예고했다. 2026년 10월 일시적 2주택·임대주택 특례 조정을 시작으로 2027년 종부세와 양도세 제도를 손보고, 2028년 이후 장기보유특별공제와 비사업용 토지 과세 강화까지 단계적으로 시행한다.
세 부담을 늘리는 쪽에서는 장기보유 공제를 없애고 초고가·비거주 주택의 공제와 종부세 부담을 강화하는 변화가 핵심이다. 종부세는 가진 주택 수보다 주택의 총 가치가 얼마인지에 따라 매기는 방향으로 바뀐다.
2027년부터 실제 거주하는 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 늘어난다. 반면 해당 주택에 거주하지 않으면 공제액이 9억원으로 줄어든다. 공정시장가액비율도 현행 60%에서 70%로 오르며, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%를 적용받는다. 종부세 세 부담 상한도 전년도 보유세의 150%에서 200%로 높아진다.
기존에는 주택을 오래 보유했을 경우 세금을 감면했으나 앞으로는 실제 거주기간을 기준으로 감면한다. 2029년부터 1세대 1주택자의 양도세 보유기간 공제는 사라지고 거주기간에 따라 최대 80%를 공제한다.
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종부세의 장기보유 세액공제도 장기거주 공제로 바뀐다. 실제 거주기간에 따라 세금을 감면하되 공제액에는 상한을 둔다. 취학이나 전근, 치료 등 불가피한 사유로 집을 비운 기간은 일부 거주기간으로 인정한다.
초고가 주택은 장기거주 공제액에 한도를 둔다. 2029년부터 실제 거주기간이 길더라도 양도세 장기거주 공제는 최대 10억원까지만 받을 수 있다.
일시적 2주택자와 임대주택 보유자에게 주던 세제혜택도 줄인다. 조정대상지역의 일시적 2주택자는 기존 주택을 3년이 아닌 2년 안에 팔아야 한다. 매입임대 아파트와 상생임대주택에 적용하던 양도세 특례도 단계적으로 축소한다.
기존 장기임대주택과 미분양주택에 적용하던 양도세 감면에는 종료시점을 둔다. 사업에 사용하지 않는 비사업용 토지는 장기보유 공제를 없애고 양도세율도 높인다.
세 부담을 낮추는 쪽에서는 다주택자에게 2년간 집을 팔 기회를 주고 장기 실거주 1주택자의 공제를 크게 늘린다. 조정대상지역 주택을 파는 다주택자의 양도세 중과 폭을 2027년과 2028년 한시적으로 낮춘다. 현재 최대 30%p인 가산세율은 2027년 최대 10%p, 2028년 최대 15%p로 줄어든다.
실제 거주하는 1주택자는 종부세와 집을 팔 때 내는 양도세 부담이 줄어든다. 종부세 기본공제는 14억원으로 늘어나고, 10년 이상 거주한 1주택자의 양도소득 기본공제는 250만원에서 2500만원으로 확대된다.
고령자가 수도권 집을 팔고 지방으로 옮길 경우 세액감면 등 혜택을 제공한다. 지방에 두 번째 집을 사더라도 1주택자로 인정하는 세컨드홈 특례도 확대한다.
주택 공급에 사용되는 토지에는 양도세와 종부세 혜택을 확대한다. 공공주택 건설사업자에게 토지를 양도하거나 주택 신축용 토지를 보유하는 경우가 대상이다.
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