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[재건축·재개발 르포]<243>-여의도 공작아파트

여의도마천루 신호탄 단지, 1년 새 시세 2억 올랐다

상업지역 이점 49층 초고층주상복합 추진…신탁방식 채택에 기대감 상승

배수람기자(baebae@skyedaily.com)

기사입력 2018-06-20 00:04:45

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6·13 지방선거에서 집권여당이 압도적으로 승기를 거머쥐면서 정부의 부동산 정책기조에 더욱 힘이 실릴 전망이다. 올해 부활한 재건축 초과이익 환수제, 안전진단 강화 등에 이어 오는 22일 첫 윤곽을 드러낼 보유세 개편안 또한 기존 기조와 크게 다르지 않을 것으로 관측된다. 재건축을 추진하던 단지들에게는 악재로 작용할 것이라는 평가다. 덕분에 정부 규제 부담을 덜기 위해 일찌감치 방향을 선회한 재건축 단지로 투자수요가 몰리는 현상이 나타나고 있다. 반사이익을 받는 대표적인 곳은 서울 영등포구 여의도 일대 재건축 단지들이다. 특히 지난해부터 사업에 속도를 내기 시작한 여의도 공작아파트는 여의도 내 재건축 단지 중 사업 속도가 가장 빨라 높은 관심을 받고 있다. 서울시 도시계획 가이드라인인 ‘2030 서울플랜’에 따르면 여의도는 예외적으로 50층 이상 증축이 가능해 ‘최고 35층 이하’로 규정된 층수제한에서 자유롭고 주변 호재까지 산적해 있어 관심은 더욱 커지고 있다. 게다가 사업 기간 단축 효과가 있는 신탁방식을 채택해 상대적으로 재건축 초과이익환수제 부담금 부담도 덜 할 것으로 평가돼 앞으로 투자 수요는 더욱 몰릴 것으로 예상된다. 스카이데일리는 여의도 공작아파트 재건축 사업에 대한 주변의 평가와 앞으로의 전망 등을 취재했다.

▲ 상업지역으로 분류된 여의도 공작아파트는 서울시가 내세운 한강변 재건축단지 층고 제한을 받지 않아 재건축 사업을 통해 최고 49층 초고층 주상복합으로 재탄생 할 예정이다. 이곳은 특히 신탁방식을 채택해 사업 속도 또한 타 단지에 비해 빠른 것으로 나타났다. 사진은 여의도 공작아파트 전경 [사진=박미나 기자] ⓒ스카이데일리
 
최근 재건축 단지에 대한 정부 규제가 쏟아지면서 신탁방식을 채택한 재건축 단지에 관심이 모아지고 있다. 정부 규제에 따른 부담을 상대적으로 줄일 수 있기 때문이다. 재건축 초과이익환수제(이하·재초환)로 인한 부담금 절감이 대표적이다. 사업 속도가 비교적 빨라 재초환 부담금으로 내는 액수는 상대적으로 줄어드는 효과를 볼 수 있기 때문이다.
 
서울에서는 영등포구 여의도동 일부 재건축 단지가 신탁방식을 통한 재건축 사업에 속도를 내고 있다. 이 중 상업지역으로 분류된 여의도공작아파트의 경우 서울시 도시계획인 ‘2030 서울플랜’에 따른 35층 높이 층수 제한을 적용받지 않고 사업 속도도 가장 빨라 수요자들의 관심이 특히 높은 것으로 나타났다. 높은 관심은 시세 상승으로 이어져 각 호실 시세가 지난해 대비 평균 2억원 이상 오른 것으로 파악됐다.
 
재초환 부담감소, 사업진행 가속화 등 호재 입은 여의도공작 1년 새 시세 2억 껑충
 
부동산업계 등에 따르면 신탁방식 재건축 사업은 조합원들을 대신해 신탁사가 시행을 맡아 전반적인 사업을 추진해 나가는 방식을 의미한다. 지난 2016년 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정되면서 도입됐다. 재건축사업 추진위원회 구성과 조합설립 주민 동의 및 구청 인가 단계가 생략돼 일반 조합방식보다 사업기간이 1~3년 가량 단축된다는 장점을 지녔다.
 
당초 여의도 일부 재건축 단지들은 재초환 부담금 폭탄을 피하기 위해 일찍이 신탁방식을 채택했다. 사업을 속도감 있게 진행해 지난해 중으로 관리처분계획 인가를 마치면 재초환 적용을 받지 않아도 됐기 때문이다. 목표에 비해 사업 속도가 더디게 진행되면서 재초환 부담은 피할 수 없게 됐지만 아직까지는 일반 방식에 비해 장점이 많다는 평가가 주를 이룬다.
 
▲ 크게보기=이미지클릭 / [그래픽=정의섭] ⓒ스카이데일리
 
사업 속도가 일반 조합방식 보다 빨라 재초환 부담금 감소 효과를 볼 수 있기 때문이다. 재초환 부담금 산정은 조합추진위원회 구성부터 입주까지 오른 집값에서 정상주택 가격상승분, 공사비, 조합운영비 등을 제외한 초과이익에 누진율을 적용한다.
 
지난 1976년 준공돼 지어진지 41년차에 접어든 여의도 공작아파트는 KB부동산신탁을 예비 신탁사로 선정하고 재건축 사업을 진행 중이다. 여의도 아파트 단지 내 신탁방식 재건축을 추진하는 단지 중 사업 속도가 가장 빠르다. 영등포구에 따르면 공작아파트는 기존 12층 높이 4개동으로 이뤄진 373세대 단지를 철거하고 주거시설(공동주택 634가구) 및 생활숙박시설·오피스 등이 들어선 최고 49층 높이의 초고층 주상복합 재건축을 추진하고 있다.
 
재초환 부담금은 남아있지만 이곳 주민들은 속도가 빨라 부담금 부담이 덜한 신탁방식에 긍정적인 반응을 내비치고 있다. 공작아파트에 십여년째 거주 중인 김진수(60대·남) 씨는 “재건축 사업이 본격적으로 진행되면 분명히 신경 써야 할 부분들도 늘어날 텐데 신탁사가 전문적으로 나서 주면 사업이 빠르게 진행될 테고 그러면 부담금 부담이 줄어 결국엔 조합원들의 이익이 늘어나는 셈 아니냐”며 “게다가 금융감독원에서 관리·감독을 해주니까 조합비리 등에 연루되지 않고 투명하게 사업비를 운용할 수 있다는 믿음이 있다”고 덧붙였다.
 
또 다른 주민 박은영(48·여) 씨는 “신탁방식으로 할 경우 모든 관공서·금융·건설사 등을 총망라해서 인력이 투입되기 때문에 다른 재건축 단지보다 사업이 빨리 진행된다고 들었다”며 “어차피 신탁사에 지불하는 수수료도 개발비용에 포함되기 때문에 시세차익을 정부에 세금으로 내는 것보다 차라리 빨리 사업을 끝내는 편이 낫다고 본다”고 말했다.
 
공작아파트 인근 S부동산 관계자는 “이렇게 본격적으로 신탁방식 재건축이 추진되는 곳은 여태껏 없었다”며 “조합이 없기 때문에 비리나 불투명한 부분이 해소되고 사업 속도도 빨라진다는 장점 때문에 주민들이 선호하는 것 같다”고 말문을 열었다.
 
이어 그는 “현재 여의도 내에서 서울·공작·수정아파트 등 세 곳이 상업지역에 속해 층수제한을 받지 않는데 그 중에서 사업 속도가 빠르다 보니 시세 상승도 가파른 편이다”며 “이미 지난해보다 대부분 단지가 1억원 이상 올라 28평형대는 가장 저렴하게 나온 매물이 13억5000만원 수준에 달한다”고 설명했다.
 
▲ 신탁방식으로 재건축을 할 경우 사업의 투명성과 자금조달이 용이하고 사업기간이 단축된다는 장점이 있다. 아직까지 서울에서 신탁방식으로 성공적인 재건축 사업을 추진한 선례가 없긴 하지만 투자자들과 주민들의 기대 심리는 높은 것으로 나타났다. 사진은 여의도 공작아파트에 붙어있는 재건축 관련 플래카드 ⓒ스카이데일리
 
또 다른 D부동산 관계자는 “현재 정비구역지정 신청단계로 재건축 사업은 완전 초기 단계지만 인근 현대백화점, MBC사옥 매각 호재 등이 겹쳐있기 때문에 가격 상승은 지속될 것으로 예상된다”며 “급매가 많지 않아서 실거래가 기준으로 더 높은지, 낮은지를 따져 투자수요 문의가 이어지고 있다”고 전했다.
 
KB부동산시세에 따르면 공작아파트 내 공급면적 99.81㎡(약 30평), 전용면적 93.06㎡(약 28평) 규모 호실의 현재 시세는 13억1000만원 정도다. 지난해 6월(10억8500만원) 보다 2억2500만원 가량 오른 금액이다. 더 넓은 평형대인 공급면적 136.53㎡(약 41평), 전용면적 126.02㎡(약 38평) 호실 역시 현재 시세는 16억1500만원 선으로 전년(13억9000만원) 동기 대비 2억2500만원 올랐다.
 
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “신탁방식으로 추진하게 되면 매매차익이나 개발이익 차익이 적어지고 사업 시간도 단축 돼 결과적으로 재초환으로 내야하는 세금이 줄어드는 효과를 볼 수 있다”며 “다만 신탁방식으로 사업을 추진하는 것 자체만으로 재초환 부담금이 드라마틱하게 줄어드는 효과를 기대하기에는 다소 무리가 있다”고 설명했다.
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 “어떤 사업방식을 취하든 총 사업비는 큰 변함이 없을 덴데 속도는 유지하면서 신탁사의 노하우를 통해 투명하게 사업을 진행하겠다는 점이 소유주들의 피곤함을 덜어줄 수는 있을 것 같다”며 “다만 아직 신탁방식으로 완공된 단지가 나온 게 아니어서 향후 신탁사에 지불할 비용이나 수수료 등이 소유주들에게 부담으로 작용될 수도 있다”고 전했다.
 
[배수람 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

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