빌딩매입 초급단계, 무엇을 알아야 투자 성공 이어질까

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권오진의 빌딩거래

바쁜 사람이라면 분양상가 추천…어떤 것이든 상권 분석 중요

권오진 필진페이지 + 입력 2019-07-29 10:23:37

빌딩을 매입 하려면 공부할 것이 많이 있다. 하지만 어디서 어떻게 체계적으로 공부를 할 지 막막하다. 그냥 아는 사람이 빌딩을 많이 매입해봤다고 하면 알음알음 물어보고 아니면 동네 부동산에 들어가서 찾아 달라고 하면, 그 부동산이 가지고 있는 한도 내에서 추천 물건을 추려서 설명을 해준다.

그 부동산은 빌딩을 전문으로 하는 곳이 아니어서 매물도 별로 없다. 그렇게 빌딩을 보면 만족 하는 게 없어서 2달 3달 계속 빌딩만 보고 다니다 시간만 지나간다. 그리고 마음에 든 빌딩이나 그냥 이거 나 사자고 생각한 빌딩이 팔리고 나면 1년이 금방 지나간다.

가격이 올라 멀뚱히 지켜만 보고 있다가 빌딩은 나하고는 안 맞는다고 생각해서 포기하고 만다. 그리고 빌딩을 매입하자고 생각할 때 마다 예전 금액만 떠 올라 사지를 못한다. 아파트 가격도 마찬가지이다.

가격이 올라가면 그에 맞춰서 인정하고 매입해야 한다. 강남 아파트가 30평대가 20억 정도 하지만, 몇 년 전부터 매입을 안 하고 전세나 월세에 살고 있다면 지나간 세월과 기회비용이 아까워 지금 매입하는 것은 엄두도 못 낼 것이다. 우선 한걸음 한걸음 움직여서 조물주 위의 건물주가 돼 보자.

서울에서 빌딩을 매입하려면 최소한 10억 정도가 필요하다. 물론 공동담보 될 부동산이나 빌릴 수 돈이 있다면 이보다 적어도 된다. 처음 매입하려고 하면 단독주택, 다가구, 다세대, 상가주택 (이하 주택) 또는 분양 상가를 매입하려고 할 것이다.

내가 하는 일이 있어서 바쁘다고 한다면 분양 상가를 추천한다. 내가 하는 일이 시간이 좀 남는다면 수익이 적게 나오는 주택을 매입해서 빌라를 지어서 분양하거나 임대 줘서 수익률을 맞추거나, 해당 주택이 좋은 상권에 위치한다면 지어서 근린생활시설과 업무시설을 입점시켜서 수익률을 맞추면 된다.

보통 신축을 하면 신경 쓰는 게 많아서 5년은 늙는다고 한다. 시간이 좀 나고 젊다면 한 번쯤 해볼 만한 일이다. 분양 상가는 수익률이 조금 적더라도 1층을 추천하고 공실 걱정이 없거나 적은 건물은 지하나 2층 이상도 괜찮다.

상권의 크기는 분양 상가가 있는 한 건물만 보지 말고 주변 환경도 덩달아 살펴야 한다. 주변에 상가가 밀집되어 있는지, 주변 임대 상황은 어떻게 진행되는지가 중요하다. 분양 상가는 준공된 지 5년 이내의 건물을 매입하는 것이 좋다.

분양 상가가 1층이라면 영향을 덜 받겠지만 1층이 아니라면 빌딩의 준공 년도도 중요하다. 통상적으로 분양을 하는 건물은 통으로 가지고 있는 빌딩보다 관리가 잘 안 된다. 소유주가 여러 명일수록 관리가 잘 안 될 경우가 많다.

사공이 많으면 배가 산으로 간다는 말이 괜히 나온 건 아닐 것이다. 그리고 소유주가 많아 오래된 건물을 부수고 짓는 것도 쉽지가 않다. 짓는 다고 해도 건폐율과 용적률을 높게 지어서 그 이상 짓기도 힘들다. 오래되면 오래될수록 그리고 서울이 아닌 지방은 더욱 심각하다. 신도시가 들어서고 10년~20년이 지나면 다른 곳으로 신도시를 만들어 지으면 상권이 빠져나가 회복이 불가능 하다. 괜히 매입을 했다가 이러지도 저러지도 못한다.

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