달라진 입주권·분양권 주택 수 포함 여부

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입주권, 세법상 주택 수에 산정…분양권, 올해 취득하는 분양권부터 산정

이재명 필진페이지 + 입력 2021-06-21 11:03:46

입주권

재건축·재개발 사업장이 관리처분계획 인가를 받으면 조합원들은 새로 짓는 아파트에 입주할 수 있는 권리를 갖게 된다. 이를 조합원 입주권이라고 한다. 동과 호수가 이미 정해진 소유 지분으로 이 입주권을 사면 조합원 자격으로 새 아파트를 분양받을 수 있다.

입주권은 세법상 주택 수에 산정이 돼 다른 주택 1채와 입주권을 보유하면 2주택자로 간주돼 1세대 1주택 양도소득세 비과세에서 배제될 수 있다.

분양권

준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 재개발·재건축 사업이 상당 부분 진행된 단지의 일반분양에 청약 접수를 해 당첨됐을 때 건설회사와 계약을 하면 받게 되는 권리를 말한다.

지금까지는 양도소득세제상 입주권은 주택 수에 포함하되 분양권은 주택 수에서 제외해왔다. 1주택을 보유한 1세대가 입주권을 취득해 종전 주택을 팔면 일시적 ‘1주택 1입주권’에 해당하는 경우 ‘1세대 2주택’ 비과세를 적용하고, 조정대상지역 2주택자 중과세율(기본세율+10%p) 적용은 제외했었다.

그러나 지난해 말 소득세법 개정을 통해 분양권도 입주권과 동일하게 주택 수에 포함시키도록 했다. 개정된 법은 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 적용된다.

입주권과 분양권은 모두 새 아파트를 소유할 수 있는 ‘권리’라는 공통점이 있지만 근본적으로 보유하게 되는 과정과 투자비용, 과세 등에서 크게 다르다.

A씨가 재건축 또는 재개발 주택을 보유하고 있다고 가정하면 이 주택은 조합 설립과 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획 인가를 받게 되면 조합원 입주권이 된다. 인가 이후에는 실제 건물이 철거되지 않았더라도 주택이 멸실 된 것으로 보기 때문에, 조합원들에게 새로 지어질 공동주택에 입주할 수 있는 지위로 ‘입주권’을 부여하는 것이다. 반면 분양권은 택지 개발사업구역 지정과는 관계없이 일반인이 청약 등을 통해 건설회사와 분양계약을 하면 받게 되는 권리다.

한편 취득세를 살펴보면 분양권과 조합원입주권이 ‘주택’이 되는 경우로 볼 수 있다. 아직 입주 전이라도 주택 취득이 예정돼 있으므로 소유 주택 수에 포함한다는 것이다. 지난해 8월 12일 이후 새로 취득한 권리라면 취득세 산정 시 소유 주택 수에 포함된다.

양도소득세를 납부할 때에도 1월 1일 이후 새로 취득한 분양권은 주택에 해당한다. 조합원입주권도 상황에 따라 양도소득세 과세 대상이 될 수 있는 것이다

반면, 종합부동산세를 산정할 때는 분양권과 조합원입주권이 주택 수 산정에 포함되지 않는다. 재개발·재건축 과정에서 주택이 사라지고 토지만 남은 상황이라는 이유 때문이다.

청약 시와 대출 시에는 분양권과 조합원입주권은 주택 수 산정에 포함된다. 종합부동산세를 낼 때를 제외하고 대체로 분양권과 조합원입주권은 ‘주택’으로 계산된다고 정리할 수 있다.

이재명 필진페이지 +

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