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[데일리 Talk]-재초환 유예·폐지 논의해야

재건축 연대 주장 경청해야할 이유

기사입력 2021-09-14 00:02:35

▲ 문용균 팀장(건설·부동산 부)
 대한민국은 사유재산을 인정하지만 북한은 사유재산을 인정하지 않는다. 북한의 헌법에 따르면 모든 생산수단이 ‘국가 소유’(제20조)다. 국가 소유권 대상에는 제한이 없다(제21조). 각급 공공기관, 기업은 이에 대한 점유, 이용, 관리권만 가질 뿐이다. 
 
그 경영상의 관리권은 국가 소유권을 실현하는 차원의 종속된 권리에 불과하다.
 
북한에서 표면적으로 허용되는 사적 소유는 개인적이며 소비 목적을 위한 소유에 그친다. 제24조를 보면 ‘개인의 소유는 노동에 의한 사회주의 분배, 국가와 사회의 추가적 혜택으로 이뤄진다’고 돼 있다. 이는 모든 생산수단은 북한이란 체제 소유란 의미다.
 
중국, 베트남에서도 조금 다르긴 하나 토지와 주택에 있어서 ‘완전한 내 소유’가 아닌 사용의 개념을 택한다. 중국인들이 국내서 ‘부동산’ 쇼핑을 하는 것도 자국 내에서 가질 수 없는 소유권을 해외에서 누리려는 욕망 때문으로 해석된다.
 
직방이 최근 10년간 등기정보광장 소유권이전등기 통계를 분석한 결과에 따르면 중국인들의 한국인 부동산 매수 비중은 2010년 10.96%에서 올해(7월 말 기준) 62.50%로 크게 상승했다.
 
조선족만 이용하는 부동산 커뮤니티에는 한국 청약당첨 노하우가 공유되기도 하며, 고급 아파트 분양 현장에도 중국인 소비자들이 눈에 띄게 늘어난 분위기다. 중국인들은 금융, 세무당국의 관리가 느슨한 틈을 타 한국 고급 아파트를 쇼핑하고 있다.
 
관련업계에 따르면 부산 해운대 경남마리나아파트 전용 84.93㎡은 올해 3월 17억원에 거래가 이뤄졌다. 지난해 12월 거래된 가격인 7억5600만원과 비교해 불과 3개월 사이에 10억원이 뛰었다. 이 거래는 중국인 매수자에 의해 이뤄졌다.
 
특히 중국 매수자들은 본국에선 가질 수 없으니 다른 나라 부동산을 적극적으로 사들이는 모양새다. 이에 반해 우리나라는 누구나 여력이 되면 부동산을 매입할 수 있다. 너무도 당연하게 느낀다. 집은 많은 이에게 삶의 목표이자 이유가 된다. 소중할 수밖에 없다.
 
그런데 이처럼 소중한 사유재산을 현 정부는 떡 주무르듯 한다. 일각에선 토지 공개념을 관철시키고자 하는 포석이란 이야기도 나온다. 정부가 사유재산에 개입하는 대표적인 제도가 몇 가지 있지만 최근엔 ‘재건축 초과이익 환수제(재초환)’가 이슈다.
 
재초환은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 지난 2006년 시행됐으나 주택시장 침체 등의 이유로 2013~2017년 유예됐다가 2018년 1월 재시행됐다. 재건축 조합 측은 사유재산권이 침해된다며 소송까지 제기했으나 헌법재판소는 합헌 판결을 내렸다.
 
그러나 조합들은 포기하지 않고 위헌 소지가 있음을 알리며 개별적으로 항의를 이어오고 있다. 최근엔 재초환 본격 시행을 앞두고 전국 54개 재건축 조합이 연대까지 결성했다.
 
이들 재건축연대는 재초환을 폐지 혹은 5년간 유예해야 한다는 입장이다. 미실현 이익에 세금을 부과하는 부당한 제도이므로 폐지돼야 마땅하지만 이미 헌법재판소에서 합헌 결정이 나온 만큼 일단 2026년 말까지 5년간 시행을 유예하고 그 기간 동안 제도의 문제점을 손봐야한다는 것이다.
 
부동산 전문가들도 헌법재판소에서 합헌 결정이 나왔지만 어느 면에서 보면 위헌 소지가 여전하다는 입장이다. 54개 재건축 조합이 연대한 상황에서 이들이 부담금을 과도하다 느껴 재건축을 멈춘다면 공급은 멈출 수밖에 없다. 이는 시장 안정화에 도움이 되지 않는다. 정부가 이들의 목소리를 경청해야할 이유다.
  

 [문용균 기자 / sky_ykmoon , ykmoon@skyedaily.com]
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