분양권·전매 규제완화… 도심복합사업 ‘기사회생’ 할까

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일괄 현금청산 반발에 분양권 부여 기준일 후보지 선정일‘로 조정

임진영 기자 기자페이지 + 입력 2024-03-12 12:26:23

▲ 여의도 63빌딩 전망대에서 바라본 서울 아파트 밀집지구 전경. 연합뉴스

정부가 공공이 참여하는 재개발 사업인 ’도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)‘의 사업 기간을 3년 연장하고 사업 구역에서 투기를 억제하기 위해 설정해둔 각종 규제를 해제하는 방안을 추진한다.

12일 국회 의안정보시스템에 따르면 백종헌 국민의힘 의원은 도심복합사업 제도 개편안을 담은 공공주택특별법 개정안을 대표발의했다.

도심복합사업은 역세권·저층주거지 등 주택 수요가 높은 도심지역에 공공 주도로 주택을 빠르게 공급하기 위해 문재인 정부 시기인 2021년 2월 도입됐다. 보통 정비사업은 지구 지정부터 분양까지 평균 13년이 걸리지만 복합사업은 4∼5년 정도 걸리도록 설계했다.

당시는 부동산 시장 상승기로 특정일 이후 도심복합사업 후보지에서 주택·토지를 매수한 사람에게는 입주권을 주지 않고 무조건 감정가에 현금청산받도록 하는 등 투기 억제를 위한 규제가 적용됐다.

하지만 재산권 행사가 과도하게 제약된다는 토지주들의 반발이 거셌고 도심복합사업 후보지로 선정된 이후 사업이 지지부진해지는 경우가 늘어났다. 일부 후보지에서는 주민 참여율이 50% 이하로 낮아 사업이 철회되기도 했다.

이에 정부는 토지주가 아파트를 우선 공급받을 수 있는 취득 시점 기준(토지주 우선공급일)을 바꾸겠다는 계획을 ’1·10 대책‘을 발표했다.　

현재 도심복합사업지에선 관련 공공주택특별법이 국회에서 의결된 ’2021년 6월 29일‘로 우선공급일이 일괄 지정돼 있다. 그 다음 날부터 토지·주택을 취득한 사람은 아파트 분양권을 받지 못하고 현금 청산만 받을 수 있다.

개정안은 ’개별 후보지 선정일‘로 토지주 우선공급일을 조정해 선정일 전 토지·주택을 취득한 경우 아파트를 우선공급받을 수 있게 했다.

개정안에는 법 개정 전 도심복합사업 후보지로 선정됐더라도 우선공급일 조정을 소급 적용하는 특례 조항도 담겼다.

또 분양권을 받을 수 있는 기준일이 지났더라도 기준일 이후 해당 주택·토지에 대한 최초 거래이면서 무주택자가 매수한 경우에도 분양권을 준다. 우선공급일 이후 거래는 무조건 현금 청산하도록 한 규정을 완화하는 것이다. 다만 이는 법 개정 이후 거래에만 적용된다.

이에 더해 보상평가 기준일은 ’지구 지정일‘에서 ’후보지 선정일‘로 앞당겨진다.

분양계약 체결 이후부터는 분양권 전매도 허용한다. 지금은 아파트가 다 지어지고 소유권 이전등기를 한 이후에만 전매를 허용하고 있다.

다가구·상가 소유자들에게 임대 수입 일부를 사업비로 보전해주는 근거도 개정안에 담겼다. 12개월 치 임대 수입을 보전하는 방안이 유력하다.

현행법에서는 상가 소유주는 현금 청산을 하거나 주택·상가로만 현물 보상을 받을 수 있다, 그러나 개정안은 교회·주유소와 함께 일정 규모 이상의 상가 소유자도 토지로 현물 보상을 받을 수 있게 했다. 이 경우 상가 소유주가 토지로 보상받아 새로 상가 건물을 올릴 수 있게 된다.

아울러 개정안엔 올해 9월 종료되는 공공 도심복합사업의 사업 기간을 2027년 9월로 3년 연장하는 내용도 담겼다.

한편 이 같은 규제 완화책은 공공주택특별법 개정안이 국회 문턱을 넘어야 시행된다.

4월 총선을 앞두고 법안이 발의된 만큼 실제 법안 논의는 오는 5월 30일 새 국회 구성 이후 이뤄질 것으로 보인다.

정부는 현재까지 57곳·9만1000가구의 도심복합사업 후보지를 발표했다.