서울 4월 아파트 전세계약 48% 가격상승

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1년 내 직전 전세값보다 상승거래↑·하락거래↓
중·은평·종로·용산·금천구 상승거래 절반 넘어
강동구 하락거래 우위… 대단지 입주로 폭락 우려

김학형 기자 기자페이지 + 입력 2024-05-20 11:55:27

▲ 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)’의 2022년 3월 공사 모습. ⓒ스카이데일리

지난달 서울 아파트 전세 거래 가운데 절반 가까이가 전셋값을 직전보다 더 올려 계약한 것으로 나타났다. 전세 물건이 급증한 강동구는 대단지 입주로 전셋값 폭락을 경험한 과거 전철을 밟을까 우려를 사고 있다.

부동산정보 플랫폼 직방은 20일 국토교통부 실거래가 공개시스템으로 서울 아파트 전세 거래를 분석한 결과 4월 거래의 48%가 1년 내 직전 거래가격보다 오른 것으로 집계됐다고 발표했다. 전셋값 하락거래는 41%를 기록했다. 서울 전셋값이 약세이던 지난해 4월(44%)과 비교하면 4월 전세 상승거래 비율은 증가했고 하락거래 비율도 1년 전(46%)보다 감소했다.

4월 전세 거래를 자치구별로 보면 중구의 전세 거래 중 63%가 상승거래였다. 정주 여건이 양호해 수요가 꾸준한 가운데 신규 전세 계약이 다수 진행되며 전셋값이 오른 것으로 나타났다. 다음으로 은평구 전세 거래의 61%가 상승거래로 집계됐다. 입주 5년 이내의 새 아파트 전세 수요가 상승거래 비중을 높이는 요인으로 작용했다.

이 밖에 종로구(56%)·용산구(54%)·금천구(52%)·동대문구(52%)·강북구(51%)·성북구(51%)·강서구(51%)·성동구(51%)·서초구(51%)·마포구(50%) 등에서 절반을 넘는 거래가 1년 내 직전 가격보다 전셋값을 올렸다.

도심 접근성이 양호하고 상대적으로 전셋값이 저렴한 단지에 수요가 몰린 영향으로 분석된다. 여기에 신생아 특례대출 등 정책 자금도 전세 수요에 영향을 줬을 것으로 보인다.

반면 강동구는 4월 전세 거래 중 52%가 1년 내 직전 거래가격과 비교해 낮은 전셋값에 계약됐다. 새 아파트 공급과 더불어 기존 신축 단지들이 4년 차에 도달하면서 전세 물건이 늘어나는 등 수요가 분산된 영향으로 풀이된다.

실제로 11월 입주를 앞둔 둔촌동 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)’은 주변 아파트보다 전세 시세가 낮은 편이다. 정부가 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무를 3년간 유예한 덕에 전세 물건을 쏟아 내고 있다.

업계에서는 국내 최대 단지의 입주가 송파동 ‘헬리오시티(가락시영 재건축)’의 전철을 밟을 수도 있다고 걱정한다. 헬리오시티는 2018년 12월 입주 당시에도 전셋값이 비교적 낮았는데 이듬해 1~2억 원이 더 떨어진 바 있다.

올림픽파크 포레온은 지하 3층~지상 35층 85개 동 1만2032가구로 국내 단일 아파트 단지 중 최대 규모다. 헬리오시티는 9510세대로 이전까지 최대 단지였다.

아울러 전세 수급 동향을 나타내는 지표인 전세수급지수(수요자와 공급자 비중 지수화)도 2년 5개월 만에 처음으로 100을 넘어서면서 ‘매물 부족’에 대한 우려가 커지고 있다.

한국부동산원이 발표한 주간 전세 수급 동향에 따르면 이달 첫째 주(6일 기준) 서울 전세수급지수가 전주(99.3)보다 0.8p 오른 100.1을 기록했다.

서울 전세수급지수는 전세난이 최고조에 달했던 2020년 11월 133.3으로 고점을 찍은 뒤 지속적으로 하락해 2022년 12월 60.4까지 낮아졌으나 올해 들어 다시 기준선인 100을 회복했다. 전세수급지수가 100보다 낮으면 전세를 내놓는 사람이 많고 100보다 높으면 전세를 구하는 사람이 많다는 뜻이다.

한동안 전세 물건 부족 등의 영향으로 서울 전셋값은 오름세를 지속할 것으로 전망된다. 올해 새 아파트 공급량은 2만4139세대로 예년(2021~2023년 평균 2만6124세대)과 비슷한 수준이지만 강동구에 전체 공급의 70%가량이 집중돼 있어 수급불균형을 해소하는 데 한계가 있다는 지적이다.

김은선 직방 빅데이터랩실 리드는 “저금리 정책대출 등의 영향으로 올해 들어 아파트 매매 거래량이 증가세를 보였지만 여전히 시장 전망이 불투명해 주택 매수보다는 임차에 머무는 수요가 많은 것으로 보인다”며 “또 2020년 시작된 임대차 계약갱신청구권(2+2년)의 만기 시점이 8월에 다가오면서 계약이 만료된 매물이 시장에 나올 수 있지만 그동안의 가격이 반영되며 전셋값은 오를 수 있다”고 분석했다.