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정부가 10월 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’은 서울 전역을 규제지역으로 묶고 대출한도를 대폭 축소한 역대급 강도의 부동산 억제책이다. 실수요자 보호와 주택가격 안정화를 목표로 내세웠지만, 현장에선 공급 위축과 풍선효과를 우려하는 목소리가 커지고 있다. 이 같은 혼란 속 이번 안정화 대책의 핵심 포인트를 짚어 스카이데일리는 공식 보도자료 등을 종합하여 FAQ 중심 문답 형식으로 정리했다.
Q1. 이번 대책의 핵심은 무엇인가?
‘10·15 대책’은 대출 억제와 토지거래 통제가 두 축이다. 서울 25개 전 자치구, 경기 12개 지역이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶였다. 주택담보대출(LTV)은 기존 70%에서 40%로 축소, 고가주택은 대출 한도 자체가 최대 2억 원으로 줄었다. 정부는 “부동산 시장의 과열과 투기적 수요를 억제하기 위한 불가피한 조치”라고 설명했지만, 시장에서는 “공급 대책이 빠진 채 규제만 남았다”는 비판이 나온다.
Q2. 이번 토지거래허가제는 어디에 적용되나?
허가 대상은 아파트 및 아파트를 포함한 연립·다세대 주택이다. 오피스텔·상가·업무시설 등 비주택은 적용되지 않는다. 따라서 오피스텔 매매나 상가 거래는 기존과 동일하게 허가 없이 가능하다. 다만, 과거 지정된 일부 허가구역에서는 여전히 비주택에 대한 규제가 남아 있어, 지역별 조건을 확인해야 한다.
Q3. 대출 규제는 얼마나 강화됐나?
주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 일괄적으로 낮아졌다. 일반 차주는 70% → 40%로 서민·실수요자는 조정대상지역에서 50%, 생애최초 구입자는 60%까지 허용된다. 단, 비주택담보대출(오피스텔·상가 등)은 기존 70% 유지된다.
또한 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 하한을 1.5%에서 3%로 상향해, 대출 한도가 평균 10% 축소된다. 연소득 1억 원 차주는 30년 만기 대출 기준으로 한도가 약 8600만 원 감소한다.
Q4. 고가주택의 대출 한도는 어떻게 바뀌었나?
15억 원 초과 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 대출이 가능하다. 이전 6·27 대책에서 설정된 6억 원 한도를 크게 낮춘 것이다. 정부는 상급지로 갈아타려는 대출수요를 막아 고가주택 중심의 가격 상승을 억제하기 위한 조치라고 설명했다.
Q5. 서민과 청년층의 내 집 마련은 더 어려워지는 것 아닌가?
정부는 “정책 모기지 상품(디딤돌·보금자리론 등)을 통해 서민·신혼부부·청년층의 대출 부담을 완화하겠다”고 밝혔다. 규제지역 내에서도 생애최초 구입자는 LTV 70%를 유지하고, 소득 9000만 원 이하·주택 8억 원 이하·무주택 세대주일 경우 완화된 조건을 적용받는다.
그럼에도 시장에서는 “대출 축소로 체감상 대출 문턱이 높아지고, 실수요자의 진입 장벽이 커졌다”는 반응이 나오고 있다.
Q6. 전세대출 관련 규제는 어떻게 달라졌나?
투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트(분양권·입주권 포함)를 전세대출 보유자가 취득할 경우, 대출은 즉시 회수된다. 다만, 기존 세입자의 임대차계약이 남아 있으면 해당 기간까지는 회수를 유예한다.
직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양·치료 등 불가피한 사유가 있는 실수요자는 예외가 인정된다. 전세대출 이자상환분도 10월 29일부터 DSR 계산에 반영되어, 1주택자의 대출한도가 줄어들 전망이다.
Q7. 재건축 단지의 조합원 지위 양도는 전면 금지인가?
원칙적으로 조합설립인가 이후부터 소유권 이전고시 전까지는 양도 불가다. 다만, 실수요자 보호를 위해 다음 6가지 예외가 허용된다.
△10년 이상 보유·5년 이상 거주한 1세대 1주택자 △질병·직장이동 등 불가피한 이주 △상속으로 인한 주택 취득 △사업 단계별 장기 지연 △경·공매 발생△공공재개발 시행자에 대한 양도이다.
이는 재건축 투기 수요를 억제하기 위한 장치로, 단기 거래량 감소가 불가피할 것으로 보인다.
Q8. 시행 시점과 예외 규정은 어떻게 되나?
대책은 16일부터 즉시 시행됐다. 다만 시행일 이전에 대출신청 완료, 매매·임대차 계약 체결(계약금 납부 포함) 입주자 모집공고 또는 착공신고가 끝난 사업장 토지거래허가 신청 접수 완료 건 등은 종전 규정을 적용받는다.
Q9. 시장의 반응은 어떤가?
전문가들은 이번 대책을 “대출 억제 중심의 역대급 통제 패키지”로 평가한다. 단기적으로는 거래 절벽과 가격 안정 효과가 예상되지만, 중장기적으로는 민간 공급 위축·비주택 투자 쏠림·양극화 심화가 불가피하다는 우려가 나온다. 대출규제가 심해질수록 자금이 오피스텔·상가로 이동해 비주택시장 과열을 부를 수 있다는 지적이다.
Q10. 종합 평가를 내린다면.
‘10·15 대책’은 고가주택 대출 제한과 수도권 전역 규제를 결합한 전방위 수요억제책이다. 정부는 “부동산 시장의 안정화와 서민 주거 안정을 위한 조치”라 설명하지만, 시장에서는 “공급 대책이 빠진 규제 일변도 정책”이라는 비판이 거세다.
전문가들은 “공급과 수요의 균형 없는 억제책은 결국 시장 왜곡을 초래할 것”이라며 공급 확대와 실수요 중심의 구조 개편이 병행되어야 한다고 입을 모으고 있다. 서울 전역 규제, 대출한도 축소, 전세대출 회수 강화 등으로 시장은 급격히 얼어붙을 조짐을 보인다.
단기적으로는 투기 억제, 장기적으로는 공급 위축과 시장 양극화가 새 변수로 떠올랐다. “대출로 집을 사지 못하게 막는 것만으로는 시장을 안정시킬 수 없다”는 현장의 우려가 커지고 있다는 것이다.
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