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다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시한(5월 9일)이 다가오고 있지만, 서울 강남 3구 현장은 매물 증가가 아니라 거래 정지에 가까운 분위기다. 26일 기자가 직접 찾은 역삼·대치·도곡 일대 공인중개업소들은 “시장에 변화가 없다”는 말을 천편일률적으로 했다.
이재명 대통령이 최근 SNS 등을 통해 “다주택자 양도세 중과 유예는 예정대로 5월 9일 종료된다”고 못 박으면서, 시장에서는 세금 부담이 다시 커질 것이라는 신호로 받아들이고 있다. 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 경우 기본세율에 최대 20~30%포인트가 가산되고, 장기보유특별공제도 배제된다. 정부가 계약 시점을 기준으로 일부 유예 적용 가능성을 언급했지만, 전체 기조는 ‘완화 종료’다.
다만 강남 3구는 토지거래허가·실거주 규제에 막혀 세금 변수보다 거래 자체가 어려운 구조가 더 크게 작용하는 모습이다.
실제 중개업소 내부는 한산한 상태였다. 벽면 모니터에 떠 있는 매물 현황은 대부분 기존 물건이었고, 언론에서 비춰지던 급매물 공지물도 찾아볼 수 없었다. 매서운 한파 못지않게 신규 매물 등록 자체가 꽁꽁 얼어붙은 느낌이었다. 손님이 있는 곳도, 문의 전화를 받는 공인중개사의 모습도 찾아볼 수 없었다. 중개사들은 “시장이 얼어붙은 정도가 아니라 멈춰 선 상태”라고 입을 모았다.
역삼동(비즈니스·실거주 혼재) “원래도 없었는데 더 없어질 것도 없다”
테헤란로 이면의 대형 중개업소(역삼 A 공인)는 “어제 양도세 중과 이야기 나온 뒤에도 변화가 없다”며 “매물 하나도 없고 상황은 그대로, 완전히 잠겼다고 보면 된다”고 했다. 이전이나 이후나 달라진 게 전혀 없다는 설명이다.
오피스텔·빌라 전문 중개업소(역삼 B 공인)도 “급매물은 하나도 없고 오늘 전화 한 통도 안 온다”고 전했다. “가만히 앉아 있는 게 아니라 흐름이 바뀔까 계속 찾아보는데, 문의 전화 자체가 한 건도 안 잡힌다”고 밝혔다.
이면도로 구축 아파트 중심 중개업소(역삼 C 공인)는 “매물은 작년 말에 이미 다 잠겼다”며 “팔 사람은 그때 다 팔았고, 지금은 버틸 사람만 남았다”고 말했다. 이어 “아마 지금 시장 상황 모르는 서민들만 나중에 죽어나갈 것”이라며 “전 정부(문재인 정부) 때 전철을 그대로 밟는 것 같아 불안하다”고 했다.
문재인 정부 시기처럼 규제 강화로 매물이 잠기고 거래는 줄어드는데도 핵심지 가격은 쉽게 꺾이지 않으면서, 결국 뒤늦게 움직인 실수요자 부담만 커지는 흐름이 반복될까 우려된다는 의미다.
대치동(학군지·고가 밀집) “양도세가 아니라 거래 구조가 막혔다”
학군 수요의 중심지 대치동은 분위기가 더 냉랭한 모습이다. 은마아파트 인근 중개업소(대치 D 공인)는 “지금은 나중을 논할 단계도 아니다”며 “당장 매도든 매수든 문의 전화 한 통이 없다. 시장이 완전히 얼어붙어 손가락만 빨고 있는 실정”이라고 말했다.
우선미(우성·선경·미도 아파트) 인근 중개업소(대치 E 공인)는 토지거래허가구역 규제를 핵심 원인으로 짚었다. 그는 “여긴 토지거래허가구역이라 규제가 더 심하다”며 “세(전세)끼고 파는 것 아니면 아예 못 판다. 그렇다고 세든 사람이 나간다는 것도 아니다”라고 했다. 이어 “양도세 중과가 문제가 아니라 정부가 거래 사다리 자체를 완전히 막아놓은 상황”이라고 설명했다.
휘문중·고 인근 신축 브랜드 단지 앞 중개업소(대치 F 공인)도 “분위기는 어제와 똑같고, 매물은 전혀 안 나온다”며 “완전히 잠겼다. 규제가 바뀐다고 해서 집주인들이 움직일 기미가 전혀 없다. 매물 하나도 없는 상태 그대로”라며 한숨을 내쉬었다.
도곡동(고급 주거지·자산가 밀집) “시장? 정지 화면이다”
도곡동도 “정리할 사람은 이미 정리했다”는 인식이 강한 모습이다. 도곡렉슬 아파트 인근 중개업소(도곡 G 공인)는 “시장이 완전히 막혔다”며 “작년 말에 정리할 분들은 다 정리했다. 지금 나오는 이야기는 뒷북”이라고 말했다. 이어 “결국 정보 늦은 서민들만 피해 보는 구조”라며 “전 정부 때와 똑같은 흐름으로 가고 있다”고 했다.
도곡 렉슬아파트 인근 또 다른 중개업소(도곡 H 공인)도 “전화가 한 통도 안 온다”고 말했다. “우리도 시장 흐름 파악하려고 안테나를 세우고 있는데, 급매물은커녕 일반 매물 문의도 없다. 이렇게 전화 없는 날은 처음”이라는 반응이다.
인근 다른 중개업소(도곡 I 공인)는 “양도세 중과 완화니 뭐니 해도 현장은 조용하다”며 “토지거래 제한 때문에 실거주 아니면 거래가 안 되는데 물량이 돌 리가 있나”라고 말했다. 이어 “정부가 앞뒤 다 막아놓으니 시장이 꽉 막혀버린 상황”이라고 설명했다. 세금이 문제가 아니라, 규제 때문에 사고파는 통로 자체가 막혀 있어서 시장이 아예 안 움직인다는 것이다.
한편 강남 3구에서 매물이 늘지 않는 배경에는 구조적 요인이 겹쳐 있는 상태다.
익명을 요구한 부동산 전문가는 “토지거래허가구역 규제로 실거주 목적이 아니면 거래가 제한되는 구조”라며 “세입자가 있는 매물은 실거주 요건을 충족하기 어려워 매도 자체가 쉽지 않은 상황”이라고 설명했다. 그러면서 “다주택자 상당수가 이미 ‘똘똘한 한 채’로 정리한 상태”라며 “집값 상승 기대가 세금 부담보다 더 크게 작용하는 분위기”라고 했다. 그는 “대출 규제로 매수자 자금 조달이 쉽지 않은 구조”라고도 덧붙였다.
결국 5월 9일 시한이 다가오고 있지만, 강남 핵심 주거지의 공기는 막판 급매 출회와는 거리가 먼 모습이다. 현장에서는 ‘이미 닫힌 문이 더 굳게 잠긴 상태’라는 말이 반복되는 분위기다.
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