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서울 분양시장의 판도가 직주근접을 기준으로 재편되고 있다. 지난해부터 이어온 부동산 시장 침체로 서울 분양시장 열기가 다소 꺾인 가운데서도 직주근접 단지 등 실수요자들이 선호하는 단지는 선방하고 있는 것으로 풀이된다.
한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 2022년 1월부터 2023년 4월까지 서울에서 분양에 나선 23개 분양 단지의 1순위 평균 경쟁률은 14.5 대 1로 조사됐다. 총 7429가구가 일반공급 됐고 10만7771개의 1순위 청약이 접수됐다. 이는 직전 2년간(2020년~2021년) 서울지역 분양 단지의 평균 경쟁률인 56.71 대 1(2만5372가구 일반분양·1순위 청약 143만8960건) 대비 4분의 1 수준이다.
지난해 이후 분양시장이 얼어붙은 주요 요인으로는 가파른 금리 인상과 분양가 상승 기조가 꼽힌다. 한국은행 금융통화위원회는 2021년 8월부터 올해 1월까지 총 10차례에 걸쳐 기준금리를 3%p 인상한 바 있다. 여기에 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 원자재가격 급등 등의 영향으로 서울 아파트의 ㎡당 분양가는 2021년 6월 785만4000원에서 지난해 말 919만9000원까지 17.13%가 올랐다.
이에 따라 분양시장이 침체기를 겪으면서 서울 분양시장은 실수요자 중심으로 재편됐다. 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 실수요자의 관심이 높은 여의도(YBD)·강남(GBD)·서울 도심(CBD)·디지털미디어시티(DMC)·마곡 등 서울 주요 업무지구와의 인접성 여부에 따른 분양성적이 지난해를 기점으로 크게 달라진 것으로 조사됐다.
지난해 이후 이달까지 5개 업무지구 반경 5km 내에서 분양에 나선 단지는 총 9개 단지로 이 단지들의 1순위 평균 경쟁률은 49.1 대 1(894가구·4만3896건)로 집계됐다. 이에 비해 업무지구 중심 반경 5km 밖에서 분양한 14개 단지의 평균 경쟁률은 9.77 대 1(6535가구·6만 3875건)로 업무지구 접근성에 따라 청약 결과가 크게 엇갈렸다.
이 같은 직주근접 여부에 따른 청약 성적은 과거 부동산시장 호황기 때와는 상반된 흐름이다. 실제 부동산시장이 호황기였던 지난 2년(2020년~2021년 2년) 간 업무지구 5km 이내 26곳 단지들의 1순위 청약 성적은 69.97 대 1(5153가구·36만558건) 이었다. 하지만 5km 밖에서 분양한 23개 단지는 1순위 청약 성적이 무려 146.94 대 1(3782가구·55만5728건)에 달했다.
한 부동산 전문가는 “서울 분양시장에서도 옥석 가리기가 진행되면서 직주근접 단지 등 실수요자들이 선호하고 수요가 꾸준히 뒷받침되는 단지들로 수요 쏠림 현상이 목격되고 있다”며 “부동산 시장 혼조세가 한동안 계속될 것으로 전망됨에 따라 직주근접 단지 등 실거주 선호도가 높은 단지의 강세는 당분간 지속될 것이다”고 말했다.
이에 여의도·강남·서울 도심·디지털미디어시티(DMC)·마곡 등 서울 주요 업무지구 인근 직주근접 지역에서 공급을 앞둔 단지들에 수요자들의 이목이 쏠리고 있다. 부동산114 등 업계에 따르면 올 2분기 서울 주요 업무지구 5km 이내 직주근접 지역에서는 새 아파트 2258가구가 공급될 예정이다.
강남 업무지구와 인접한 서울 서초구 방배동 818-14번지 일대에서는 삼성물산이 방배 6구역 재건축 사업을 통해 상반기 중 ‘래미안 원페를라’ 분양에 나설 예정이다. 단지는 지하 4층~지상 22층·16개동·전용면적 49~84㎡·총 1097가구 규모다. 서리풀터널을 통해 차량으로 강남역까지 10분 대에 이동이 가능한 단지로 강남 업무지구 접근성이 우수하다. 수도권 전철 7호선 내방역이 도보권에 있고 이마트·롯데마트 등이 가깝다.
여의도 업무지구 인근에서는 여의도MBC부지복합개발PFV가 옛 여의도 MBC 부지에 조성하는 ‘브라이튼 여의도’ 공동주택을 이달 4년 단기 민간임대주택으로 공급한다. 영등포구 여의도동 31번지에 들어서는 브라이튼 여의도는 공동주택 2개동·오피스텔 1개동·오피스 1개동으로 이뤄진 복합단지다. 이번에 임대 공급되는 공동주택은 지하 6층~지상 49층 전용면적 84~132㎡의 총 454가구로 구성됐다.
디지털미디어시티(DMC) 인근에서는 두산건설이 ‘새절역 두산위브 트레지움’을 내달 분양할 예정이다. 은평구 신사동 170-12번지 일원에 들어서는 단지는 지하 2층~지상 18층·6개동·전용면적 59~84㎡ 총 424가구 규모다.
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