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서울 아파트 매매가격이 가파르게 오르면서 주요 지역의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 역대 최저 수준으로 떨어졌다. 전셋값도 오르긴 했지만 매매가 상승 속도를 따라가지 못한 데다, 계약갱신요구권 사용 증가로 전세 가격 상승 폭이 제한된 영향이 겹친 결과다.
27일 KB부동산 월간 주택 시계열 통계에 따르면 이달 서울 아파트 전세가율은 50.92%로 집계됐다. 이는 2023년 5월(50.87%) 이후 2년 8개월 만에 가장 낮은 수치다. 전세가율이 낮다는 것은 전셋값에 비해 매매가격이 상대적으로 더 빠르게 올랐다는 의미다.
특히 한강 인접 지역을 중심으로 전세가율 하락이 두드러졌다. 서초·송파·강동·마포·용산·성동·중·동작·양천구 등 서울 9개 구는 구별 통계가 공개된 2013년 4월 이후 가장 낮은 전세가율을 기록했다. 이들 지역 가운데 송파구가 39.4%로 가장 낮았고, 용산구(39.7%), 서초구(41.6%), 성동구(42.9%) 순으로 뒤를 이었다. 강남구 역시 이달 37.7%를 기록해, 지난달 세운 월별 역대 최저치(37.6%)에서 소폭 반등하는 데 그쳤다.
이 같은 현상은 지난해 서울 아파트값 급등과 맞물려 나타났다. KB 시세 기준 지난해 서울 아파트 매매가격은 11.26% 상승했다. 송파구(24.02%), 성동구(22.99%), 강남구(20.98%), 광진구(20.73%) 등 일부 지역은 연간 상승률이 20%를 넘겼다. 동남권(강남·서초·송파·강동)과 마용성(마포·용산·성동) 등 이른바 ‘한강벨트’가 상승세를 주도했다.
반면 같은 기간 서울 아파트 전셋값 상승률은 3.83%에 그쳤다. 지역별로는 강동구(10.20%)를 제외하면 두 자릿수 상승률을 보인 곳이 없었다. 정부의 고강도 주택 수요 억제책으로 전세 수요가 늘며 전셋값이 오르긴 했지만, 매매가 상승 폭이 이를 크게 웃돌면서 전세가율은 빠르게 낮아졌다.
여기에 계약갱신요구권 사용 증가도 전세가율 하락 요인으로 작용했다. 지난해 서울 아파트 전월세 계약 가운데 갱신 계약 비중은 49.3%로, 전년(32.6%)보다 크게 늘었다. 갱신 계약을 선택한 임차인의 상당수가 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하기 위해 갱신권을 활용한 것으로 분석된다. 이로 인해 신규 계약 시세 상승이 통계에 충분히 반영되지 못하면서 전세가율에 하방 압력이 가해졌다는 설명이다.
부동산 업계에서는 전세가율이 지나치게 낮아질 경우 시장 불균형 신호로 해석하기도 한다. 집토스 이재윤 대표는 “일반적으로 전세가율이 60~70% 수준일 때 전세가와 매매가 간 균형이 비교적 안정적이라고 본다”며 “최근 서울 아파트 전세가율 하락은 매매가 급등과 더불어 갱신계약 비중 확대라는 구조적 요인이 함께 작용한 결과”라고 말했다.
전문가들은 당분간 매매가와 전세가 간 격차가 쉽게 줄어들기는 어려울 것으로 보고 있다. 매매 시장의 기대 심리가 여전히 강한 반면, 전세 시장은 제도적 상한과 공급 구조의 영향을 동시에 받고 있기 때문이다.
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