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세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않은 악성 임대인의 미반환 금액이 최근 4년 새 2200억 원 넘게 폭증했다. 보증기관의 채권 회수율은 10%를 밑돌면서 재정 부담이 가중되는 상황이다.
11일 국회 정무위원회 소속 박성훈 국민의힘 의원이 한국주택금융공사(HF)로부터 제출받은 자료에 따르면, HF 전세자금보증 사고발생률은 2024년 0.99%에서 2025년 1.08%, 올해 7월 말 연환산 기준 1.20%로 3년째 오름세를 보였다.
같은 기간 전세보증금반환보증 사고율은 2024년 1.64%에서 올해 7월 0.78%까지 떨어졌다. 그러나 보증사고 발생 이후 공사가 세입자에게 대신 지급한 보증금을 임대인에게서 돌려받은 회수 실적은 두 보증 모두 바닥권에 머물렀다.
올해 7월 기준 전세자금보증 대위변제액은 4490억 원에 이르렀지만 회수액은 1095억 원으로, 회수율이 6.66%에 그쳤다. 반환보증 역시 873억 원을 대신 갚아주고 288억 원을 회수하는 데 그쳐 회수율 9.02%에 머물렀다. 공사의 회수율은 해당 연도 대위변제액 대비 회수액뿐만 아니라 이전 연도 구상권 잔액 등을 함께 포함해 산출된다.
채권 회수가 밑바닥을 치는 사이, 세입자의 보증금을 돌려주지 않아 대위변제를 발생시킨 ‘악성 임대인’ 규모는 폭발적으로 늘었다. 반환보증 기준 악성 임대인은 2022년 1명에서 △2023년 43명 △2024년 145명 △2025년 258명을 거쳐 올해 7월 말 327명까지 불어났다.
악성 임대인의 미반환 금액은 2022년 4억 원에서 △2023년 302억 원 △2024년 1193억 원 △지난해 1891억 원을 거쳐 올해 7월 말 2268억 원까지 뛰었다. 공사가 이들 대신 지급한 대위변제 누적액 역시 올해 7월 말 기준 2431억 원에 달한다.
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문제는 이 같은 악성 임대인이 보증 시장에 다시 진입하는 것을 막아낼 방어선이 부실하다는 점이다. HF는 ‘주택도시기금법’상 공개되는 ‘상습 채무불이행자’ 정보를 활용해 신규 보증을 제한하고 있지만, 제도 시행 이후 실제 신규 보증 발급을 차단한 사례는 11건(약 23억2000만 원)에 불과했다.
특히 반환보증의 경우 가입 과정에서 임대인의 신용정보 제공 동의를 받지 않는 구조적 한계가 존재한다. 이로 인해 빚을 갚지 않는 구상 채무가 생겨도 ‘신용도 판단정보’를 등록할 수 없는 실정이다.
여기에 HF 자체적인 악성 임대인 지정·관리 규정도 부재해, 정부의 공시제도가 있음에도 기관 간 실질적인 정보 공유는 헛돌고 있다.
다주택 임대인을 통한 보증 공급과 사고 위험도 심각한 수준이다. 2022년부터 올해 7월까지 한 은행 지점에서 동일 임대인에게 3건 이상 취급한 반환보증만 총 2180건, 금액으로는 3663억 원에 달했다. 이 가운데 207건(301억 원)에서는 실제 보증사고가 터졌다.
느린 회수 절차도 공사의 재정 건전성을 위협하는 원인이다. 2022년부터 올해 6월까지 신청된 전세반환보증 구상권 경매 1700건(3126억 원) 중 90% 이상인 1564건(2890억 원)이 법원에 계류된 채 회수 절차가 중단됐다.
대위변제 후 회수까지 평균 2년이 걸리는 만큼, HF는 현재 캠코 공매를 활용해 회수 기간을 1년 안팎으로 줄이는 방안을 추진 중이다.
박성훈 의원은 “대신 갚아준 보증금의 10%도 회수하지 못하는 데다 악성 임대인의 정보관리조차 헛도는 것은 명백한 방치”라며 “상습 채무불이행 임대인의 보증시장 재진입을 철저히 차단하고, 장기 미회수 구상채권의 회수 시스템을 전면 재정비해야 한다”고 촉구했다.
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