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주성식의 부동산 돋보기

재건축 특별건축구역지정으로 활로

서울시 공동주택 심의 기준에서 발코니 30% 삭제 운영

스카이데일리(skyedialy@skyedialy.com)

필자약력 | 기사입력 2020-08-11 10:43:07

▲ 주성식 부동산컨설턴트
한때는 서울시 강북 동대문구의 명소인 동대문디자인플라자 (DDP/Dongdaemun Design Plaza) 의 현대식 건축물로 인하여 관점에 따라 호불호가 갈렸다.
 
주변 동대문 등 역사적 고 건축물 옆 서울 도심 한복판에 건축된 이상야릇한 우주선 형태의 건축물 동대문디자인플라자 DDP는 복합문화 예술 공간답게 디자인, 예술, 역사, 문화 등을 모두 품는 꿈꾸고((Dream) 만들고(Design) 누린다(Play)는 의미도 있다.
 
동대문디자인플라자 DDP처럼 상권이 활성화되고 사람이 모여들고 패션몰 업체가 입점하는 등 여러 긍정적인 면이 부각되는 창의적인 건축물을 지을 수 있는 특별건축구역이 있다.
 
초기에 지어진 대부분 신도시 아파트 혹은 한강변에 지어진 아파트는 획일적인 형태로 네모반듯한 성냥갑 형태로 지어져 사업 이득을 극대화하려는 건설업체와 주어진 공간을 더 넓게 활용하려는 아파트를 구입하려는 입주자와 이해관계가 일치하였다.
 
건축법규에 규정된 일부 조항은 다양하고 창의적이면서 도시경관을 꾸미는 공동주택에 걸림돌이 되어 건축물 높이, 인동간격(주동과 주동 사이 채광창 방향으로 일정거리를 띄우는 것) 완화, 발코니 서비스면적을 일부 제한하여 특별건축구역으로 지정하는 것이다.
 
특별건축구역과 더불어 건축협정 구역 건축물은 건폐율, 용적률 및 높이제한 등 건축법과 일부 주택법 완화하여, 특별건축구역에 건축하는 건축물에 대하여는 제42(대지조경), 55(건폐율), 56(용적률), 58(대지 안의 공지), 60(건축물의 높이제한) 및 제61(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한) 주택법 제21조 중 일부를 완화한다.
 
아울러 특별건축구역에 개별 건축물마다 적용하지 아니하고 특별건축구역 전부 또는 일부를 대상으로 문화예술진흥법에 따른 건축물에 대한 미술 작품의 설치(9), 주차장법에 따른 부설주차장의 설치(19), 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 따른 공원의 설치를 통합하여 적용할 수 있다.
 
천정부지로 오르는 고가의 주택가격을 잡기 위한 강력한 부동산 규제로 재개발. 재건축을 추진하는 한강변 일부 지역은 특별건축구역지정을 통하여 조합원 모두에게 이익이 되며 사업성을 더 추진할 수 있게 건축물 최고층수 완화와 각 동별 층고 및 인동간격 유동성 확보로 네모반듯한 획일적인 모습에서 탈피하여 창의적인 공동주택으로 추진 중이다.
 
유의할 점은 발코니 무료 확장 및 3-4베이(bay) 등 베이가 늘어야 하는 문제점에서 창의적인 건축물에 걸림돌이 된다고 하여 서울시는 공동주택 심의 기준에서 발코니 30% 삭제 기준을 운영하고 있는 것이다. 일부 지역은 용적률 270% 한도에서 300% 상향으로 수익성 확보와 한강변 창의적인 스카이라인 구성으로 각광 받고 있다.
 

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