주택상속시 절세, 처분순서만 바꿔도 가능

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…상속재산 양도

상속주택보단 거주주택부터 처분해야…양도소득세 절세 가능

이재명 필진페이지 + 입력 2017-12-10 23:39:57

최근 몇 년 간 주택가격의 꾸준한 상승으로 인해 과거에는 상위 3%만 납부하던 상속세를 납부하는 사례가 많아지고 있다. 상속받은 재산 중 토지, 건물, 예금 등의 상속재산은 상속인들의 합의하에 처분하면 되지만, 주택의 경우 처분순서에 따라 양도소득세의 부담이 달라질 수 있다.

Q. 현재 보유중인 주택이 있어서 상속받은 주택을 처분하려 한다. 양도소득세를 절세할 수 있는 방법은.

A. 일반주택 1채를 보유중인 자녀가 부모의 사망으로 인해 부모 소유의 주택을 상속받을 경우 1세대 2주택이다. 이렇듯 상속주택으로 인해 2주택이 된 상태에서는 상속주택이 아닌 본인의 일반주택을 양도하면 된다. 상속받은 주택은 제외하고 본인의 일반주택만으로 1세대 1주택 비과세 요건을 판단한다. 즉, 1세대 1주택 비과세요건(2년 이상 보유)을 갖춘 일반주택을 먼저 처분한다면, 상속받은 주택으로 인해 1세대 2주택을 보유하고 있더라고 1세대 1주택 비과세 혜택(고가주택 제외)을 받아 납부할 양도소득세가 없다. 이는 본인의 의사나 선택이 아닌 상속이라는 불가피한 이유로 1세대 2주택을 보유하게 되었으므로 본인소유의 주택을 처분할 경우 비과세 혜택을 주는 것이다. 그러나 일반주택이 아닌 상속을 받은 주택을 먼저 처분한다면 이는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 따라서 양도소득세를 절세하기 위해선 반드시 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 먼저 처분한 후에 상속받은 주택을 처분해야 한다.

Q. 보유중인 일반주택이 없는 상태에서 상속을 받아 주택이 1채가 된 후 일반주택을 매입하게 된 경우에도 일반주택을 먼저 양도해야 하나.

A. 무주택자가 상속으로 인해 1개의 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 다른 일반주택을 취득하고, 그 일반주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 상속주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 봐 상속주택의 보유기간이 2년 이상이면 비과세 적용을 받을 수 있다. 다만 수도권 밖의 읍·면 지역에 소재하는 “상속주택”(피상속인이 5년 이상 거주한 주택에 한함)의 경우에는 1세대 1주택 비과세 판정시 주택 수 계산에서 제외되므로 위의 기간의 제한을 받지 않고 일반주택에 대해 양도소득세 비과세를 적용 받을 수 있다.

Q. 그렇다면 상속주택을 먼저 처분하는 경우 상속주택의 취득가액은 어떻게 계산되며 장기보유특별공제를 받을 수 있나.

A. 상속주택의 취득가액은 상속 당시의 시가로 하되 시가를 확인할 수 없는 경우에는 상속세 신고 시의 신고가액을 취득가액으로 본다. 아파트와 같은 공동주택의 경우 상속개시일 전 후 6개월간의 매매사례가액이 있을 경우 해당가액을 취득가액으로 보며, 상속세 신고당시 매매사례가액이 없는 경우 공동주택가격 등의 기준시가를 취득가액으로 볼 수 있다. 만약 상속주택을 상속세 신고기한인 상속개시일부터 6개월 이내에 처분하게 된다면 해당 처분가액이 시가가 되어 취득가액과 양도가액이 동일해 지므로 양도소득세를 납부하지 않아도 된다. 다만, 일반적으로 주택의 실거래가는 공동주택가격 등의 기준시가 보다 높으므로 상속세의 부담이 증가하는 경우가 많다. 상속주택을 먼저 양도하는 경우 세율적용을 위한 보유기간은 피상속인의 취득일부터 기산하는 것이므로 단기양도세율(40~50%)이 아닌 일반세율(6~38%)을 적용받으며, 상속주택의 장기보유특별공제 적용을 위한 보유기간은 상속개시일부터 기산하게 된다.

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