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[스팟이슈]-3기 신도시 추가발표

고양 창릉, 부천 대장…“억지로 꿰맞춘 3기신도시 조각”

“인근 미완성 신도시 유령도시 전락 우려…서울 집값 안정화 효과도 글쎄”

이철규기자(sicsicman@skyedaily.com)

기사입력 2019-05-08 00:05:46

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국토교통부는 7일 고양시 창릉지구와 부천시 대장지구를 선정했다. 지난해 국토부는 9·13대책을 발표하면서 주택시장의 안정을 위해 수도권 지역에 30만호의 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 국토부는 지난해 9월 13일 1차로 옛 성동구치소 자리와 개포동 재건마을 등 11곳과 광명·의왕·성남 등 5곳에 3만5000호를 공급을 발표했으며 이어 지난해 12월 19일에는 남양주·하남·인천계양·과천 등 4곳을 1차 3기 신도시로 선정했다. 이번에 발표된 2차 3기 신도시 지역인 창릉지구에 3만8000호의 주택을, 부천시 대장지구에는 2만호의 주택을 공급할 예정이다. 그런데 3기 신도시 발표에 대한 부동산 업계의 평가는 회의적이다. 서울의 근접성이란 은평구가 아닌 강남으로의 접근성을 뜻하며 신산업유치를 내걸었지만 정확히 정해진 것이 없는데다 교통여건 확충을 위해 실시하는 사업들이 대부분 민자로 진행돼야 하기 때문이다. 추가로 지정된 신도시 주변에 위치한 기존 신도시의 소외 현상도 문제점으로 거론된다. 스카이데일리는 2차 3기 신도시 발표에 대한 부동산업계의 반응과 앞으로의 해결과제 등에 대해 진단했다.

 
▲ 국토교통부는 7일 고양시 창릉지구와 부천시 대장지구를 2차 3기 신도시로 선정했다. 이에 따라 창릉지구에는 3만8000호의 주택을, 대장지구에는 2만호의 주택을 조성할 계획이다. 사진은 3기 신도시로 지정된 창릉지구 일원 ⓒ스카이데일리
        
제3기 신도시의 마지막 베일이 벗겨졌다. 국토교통부(이하·국토부)는 3기 신도시의 마지막 조각으로 고양시 창릉지구와 부천시 대장지구를 선정했다. 지난해 9·13대책을 발표하면서 주택시장의 안정을 위해 수도권 지역에 30만호의 주택을 공급하겠다고 밝힌 지 약 8개월여 만이다.
 
앞서 국토부는 지난해 9월 1차로 옛 성동구치소 자리와 개포동 재건마을 등 11곳과 광명·의왕·성남 등 5곳에 3만5000호를 공급하겠다고 밝혔다. 석 달이 지난 지난해 12월에는 3기 신도시로 남양주(1134만㎡)·하남(649만㎡)·인천계양(335만㎡)·과천(155만㎡) 등 4곳을 선정했다. 이들 지역은 모두 100만㎡ 이상의 대규모 부지로 대부분 일부가 훼손되거나 보존가치가 낮은 그린벨트 지역이었다.
 
이번에 발표된 2차 3기 신도시 지역인 창릉지구(813만㎡)나 대장지구(343만㎡) 등은 경의중앙선·GTX-A라인(신설), 인천 지하철 1호선·S-BRT 연결(신설) 등을 통해 서울로의 출·퇴근이 용이하다는 공통점을 지녔다.
 
하지만 이번 정부의 추가 3기 신도시 선정을 두고 부동산업계 안팎에서는 기대 보다는 우려 섞인 시선이 우세하다. 1·2차 신도시에 미칠 부정적 영향이 적지 않다는 점과 더불어 사업 대상지가 수도권에 몰려 있어 서울 집값에 미칠 여파는 적을 것으로 전망된다는 게 반응이 주를 이룬다. 기존 신도시 주민들의 간접 피해만 야기할 뿐 서울 집값 안정화 효과는 크지 않다는 주장이다.
 
고양 창릉, 부천 대장 등 2곳 3기 신도시 추가 대상지로 선정
 
국토부는 이번에 추가로 지정된 3기 신도시 대상지에 대해 고양 창릉지구는 인근의 은평구와 1km 내의 거리에 위치했다는 점을, 부천 대장지구는 서울과 연접해 입지가 양호하다는 점을 각각 장점으로 내세웠다. 지난 1차 3기 신도시 지역이 남양주와 하남 등 동부권에 많이 치중돼 있었음을 고려해 고양과 부천 등 서부권을 선택했다. 고양 창릉지구에는 3만8000호, 부천시 대장지구에는 2만호 등의 주택이 각각 조성된다.
 
▲ 부천시 대장지구는경인고속도로 좌우로 펼쳐진 택지로 국토부는 이곳에 자족형 신도시를 조성할 계획이다. 이에 기업 이주지원을 위한 One-stop 지원시스템을 도입할 계획이다. 사진은 녹지가 대부분인 부천 대장지구 전경 ⓒ스카이데일리
 
국토부는 2기 신도시의 문제점을 고려해 신도기에 입주하는 주민들의 생활편의와 제반 여건을 갖추는데 최선을 다할 것이라는 입장이다. 이를 위해 지구지정 단계에서부터 지하철 연장은 물론 Super-BRT 등 교통대책 마련에 주력하겠다는 계획을 밝혔다. 고양 창릉지구의 경우 지하철 6호선이 지나는 새절역부터 고양시청까지 지하철을 신설하고 추후 서울대에서 시작해 여의도와 신촌을 거쳐 지하철 6호선 세절역을 왕복하는 서부선과 직결한다는 계획이다.
 
국토부는 교통 시설 확충에 이어 이전 신도시들이 지닌 자족용지의 두 배에 달하는 자족용지를 확보해 스타트업 기업을 육성한다는 방침도 밝혔다. 3기 신도시 자체의 일자리를 창출해 자족도시로 성장할 수 있도록 한다는 계획이다. 3기 신도시에 조성되는 아파트에 국공립 어린이집과 유치원을 유치해 입주자들의 교육여건도 함께 마련할 예정이다.
 
343만㎡의 면적에 2만호가 공급될 예정인 부천 대장지구는 경인고속도로 좌우로 펼쳐져 있다. 국토부는 대장지구를 자족도시로 발전시키기 위해 기업 이주지원을 위한 One-stop 지원시스템을 도입할 계획이다. 김포공항역으로 이동할 수 있는 Super-BRT를 개설하고 기업성장지원센터를 설립해 지능형 로봇과 드론 등의 신산업유치를 박차를 가하겠다고 계획도 추가로 밝혔다. 인근의 계양테크노밸리와 서운산업단지 등과 연결한 자족도시로의 개발에 나선다는 복안이다.
 
“섣부른 3기 신도시 발표로 인근 미완성 신도시 유령도시 전락 우려”
 
부동산업계 안팎에서는 국토부의 이번 계획에 기대보다는 우려 섞인 시각이 우세한 것으로 나타났다. 다수의 전문가들은 3기 신도시가 구축된다면 인근 지역의 집값 하락이 불가피하다고 입을 모은다. 더욱이 추가로 지정된 교통망이 확충되더라도 3기 신도시 대상지들이 서울 수요층을 흡수하기엔 한계가 있다며 서울 집값을 잡기엔 역부족이라는 반응도 적지 않다.
 
권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “가장 아쉬운 점은 3기 신도시를 발표하며 기존의 2차 신도시에 대한 세부적인 대안이나 대책 없다는 점이다”며 “낙후되어 가고 있는 일산신도시나 미분양이 늘고 있는 검단신도시 등에 대한 대책이 너무 두루뭉술해 이들 지역의 집값 하락이 불가피 할 것으로 보인다”고 말했다.
 
▲ 고양 창릉지구에 인접한 경의중앙선 화전역. 국토교통부는 창릉지구의 교통여건을 개선하기 위해 화전역과 새롭게 신설될 지하철역을 연결하는 BRT를 구축할 계획이다. 사진은 경의중앙선 화전역 ⓒ스카이데일리
 
이어 그는 “창릉지구의 경우 GTX-A라인을 품고 있어 교통여건이 뛰어나다는 점은 장점이지만 인근에 서오릉이 위치해 도심 확장에 한계가 있다”며 “게다가 서울로 나가는 교통편이 경의중앙선과 수색으로 이어지는 도로가 하나 밖에 없어 앞으로 지하철과 광역도로를 신설한다고 해도 서울의 실수요자들을 수용하는데 한계가 있을 수밖에 없다”고 설명했다.
 
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수) 역시 “제반여건이 전혀 갖춰지지 않은 지역에 신도시를 건설하는 데는 그만큼 많은 시간이 들기 때문에 서울 사람들이 3기 신도시로 이동할 지에 대해서는 의문 부호가 뒤따른다”며 “인천지역을 보더라도 현재 주택 보급률이 104%에 달할 정도로 집이 여유로운 상태라 이 지역에 또 다른 3기 신도시를 조성한다고 해도 효과가 클지 미지수다”고 설명했다.
 
서 교수는 “기존 부동산 시장에 여파를 미쳐 계양이나 굴현, 검단 등 인근 지역의 집값을 낮추는 효과를 가져올 수 있다”며 “신도시 아파트를 분양하기 전에 편의시설이나 교통시설 등을 제대로 갖추지 않는다면 베드타운으로 전락한 신도시들의 전철을 밟을 수 있다”고 경고했다.
 
일각에서는 이번 신도시 발표가 서울 강남권을 중심으로 급매물이 소진되면서 가격 낙폭이 둔화되자 정부가 호가 재반등 논란을 조기에 불식시키기 위해 발표를 서두른 것이라는 분석도 나오고 있다. 조기에 2차 3기 신도시를 발표해 GTX-A노선과 B노선 개통으로 인해 붐이 일고 있는 일산과 파주, 인천 등의 부동산 열기를 누그러뜨리기 위함이 아니냐는 해석도 적지 않다.
 
심형석 미국 사우스웨스턴캘리포니아대학 교수는 “이번 3기 신도시 대상지 추가 발표는 GTX 개발 호재를 보고 있는 고양이나 운정 등의 집값의 상승을 차단하기 위한 것으로 보여진다”며 “3기 신도시 조성 사업이 원활하게 이뤄질 지도 의문이다”고 말했다.
 
▲ 추가 3기 신도시 개발 계획이 발표되면서 이로 인해 소외될 수밖에 없는 1기 신도시인 일산과 2기 신도시인 검단의 개발 이슈가 재거론되고 있다. 창릉지구가 3기 신도시로 선정됨에 따라 인근의 원흥이나 향동지구는 집값 하락이 불가피하다는 게 전문가들의 반응이다. 사진은 원흥 지구의 한 아파트 단지 ⓒ스카이데일리
 
그는 “서울에 가깝다고 하는 것은 은평구에서 가까운 것이 아니라 강남지역에서 얼마나 떨어져 있는가를 말하는 것이다”며 “게다가 기업성장지원센터를 설립해 지능형 로봇과 드론 등의 신산업유치를 한다고 하지만 정확히 정해진 것이 없고 교통여건 확충을 위해 실시하는 사업들이 민자로 진행돼야 하는데 이에 대한 방안도 제시된 게 없다”고 꼬집었다.
 
3기 신도시 추가 발표에 대해 창릉지구에서 인접한 화전역 인근 원주민친철부동산중개사무소 대표는 “작년 10월에 3기 신도시로 선정됐다는 뉴스가 나왔다가 아니라는 반복 발표가 있은 후론 잠잠했던 곳이라 갑작스럽게 다시 3기 신도시 선정됐다는 뉴스가 나오는 통에 이 지역사람들도 멍한 상태다”며 “3기 신도시로 선정됨에 따라 낙후된 취락지구가 새롭게 변신할 수 있다는 것에는 긍정적이지만 생활편의 시설 같은 제반 여건이 워낙 전무한 상태라 걱정이 앞서는 부분도 있다”고 밝혔다.
 
자족기능, 교통인프라 개선, 합리적 분양가 등 3기 신도기 해결과제 산적
 
부동산 전문가들은 3기 신도시 성공의 관건으로 택지조성 시 약속한 자족기능 및 광역교통망의 인프라 개선을 꼽고 있다. 창릉지구나 대장지구는 대부분이 녹지로 병원이나 마트 같은 편의시설이 전무하기 때문이다. 3기 신도시 입주에 앞서 생활편의시설과 교통여건을 확충이 선제적으로 이뤄져야 한다는 설명이다.
 
3기 신도시 개발로 인해 소외될 수밖에 없는 1기 신도시인 일산과 2기 신도시인 검단의 개발도 해결과제로 꼽힌다. 특히 검단지구는 최근 미분양이 늘고 있는 만큼 부천 대장지구가 발표되면서 더더욱 분양 한파를 겪게 될 것으로 예상된다는 반응이다. 1기와 2기 신도시의 자족기능과 교통여건을 확충할 수 있는 획기적인 대안이 나오지 않는다면 주변에 위치한 기존 신도시의 경우 미분양의 무덤으로 전락할 수 있다고 전문가들은 경고했다.
 
합리적인 분양가 책정은 고려해야 할 요소로 지목됐다. 심형석 교수는 “최근 북위례를 비롯해 방배 자리 등 신규 분양 아파트에 대한 고분양가 논란이 이어지고 있다”며 “때문에 터무니없이 비싼 분양가가 책정된다면 신도시 건설이 당초 목적과는 배치되는 그들만의 잔치로 전락할 수 있다”고 경고했다.
 
[이철규 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

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