바뀐 취득세 규정·주택 수 산정

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바뀐 취득세 규정·주택 수 산정

주택 매입 시 취득세, 주택 수· 위치에 따라 1~12%로 인상
주택 증여 시 취득세, 조정대상지역 내 공시가격 3억원이상은 12%

이재명 필진페이지 + 입력 2021-05-24 10:20:47

지난해 7월 10일 발표된 부동산 대책에 따라서 주택을 취득할 때 납부하는 취득세가 인상됐다. 뿐만 아니라 주택을 증여받을 때도 취득세를 인상하기로 함에 따라 주택을 매입하거나 증여를 받으려는 사람들의 움직임이 분주해졌다. 취득세가 어떤 경우 얼마나 오르는지, 주택수 판정은 어떻게 계산하는지 알아보자.

A 본래 주택을 매입할 때의 취득세는 주택 가액에 따라 1~4%의 세율이 적용된다. 그러나 앞으로 주택 수와 주택 위치에 따라 1~12%로 세율이 인상된다. 또한 주택을 증여받을 때 적용되는 3.5%의 취득세율이 조정대상지역 내에서 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여받을 경우 12%로 크게 인상된다.

개정된 취득세법부터 정리하면 개인의 경우는 1세대가 2주택 이상을 유상거래로 취득하는 경우 해당 주택으로 세대별 소유주택 수 및 취득하는 주택이 조정대상지역 또는 비조정대상지역 소재 여부에 따라 세율 차등 적용한다. 여기서 조정대상지역이라 하면 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따라 국토교통부 장관이 공고하는 지역이다.

법인의 경우는 법인(국세기본법(§13)에 따른 법인으로 보는 단체, 부동산등기법(§49①3)에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자 포함)이 유상거래로 주택을 취득하는 경우로 법인이 소유한 주택 수 및 취득하는 주택이 조정대상지역에 소재하는지 여부와 관계없이 모두 12%세율 적용한다.

바뀐 취득세 규정 하에서 주택 수 산정이 가장 중요한 포인트가 될 것이다.

주택 수는 어떻게 산정할까

주택 수 산정 1세대가 취득하는 주택을 포함해 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함한다. 신탁주택의 경우 신탁을 통한 회피를 방지하기 위해 위탁자의 주택 수에 가산한다.

상속주택 상속개시일로부터 5년까지는 주택 수에서 제외, 5년 이후인 경우로서 지분 상속 시 주된 상속인(최고지분 등)의 주택 수에 포함한다.

투기우려가 없거나 사업용으로 취득하는 주택 등은 주택수에서 제외(중과제외주택 중 일부, 주택신축업자의 재고주택 등)한다.

부부공동명의로 등기하는 주택은 어떻게 볼까

다주택자에 대한 취득세 중과는 개인이 아닌 ‘세대’ 기준이다. 법률상 부부는 동일세대로 보므로 공동명의로 등기하더라도 취득세 계산 시 주택 수는 1주택으로 본다. 여기서 배우자란 사실혼은 제외하며 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다.

주의해야 할 것은 동일세대가 아닌 자가 공동명의로 등기되어 있는 경우에는 각각 주택 수에 포함한다는 것이다. 예를 들어 직장 때문에 주민등록을 옮기고 따로 살고 있는 딸이 부모님과 함께 공동명의로 주택을 소유하고 있다면 딸의 입장에서도 주택 수 산정에 포함된다.

조정대상지역 1주택을 소유하고 있고, 다른 조정대상지역의 아파트를 구매한다고 무조건 2주택으로 보는 것일까? 그렇지 않다. 양도소득세와 주택 수 판정 할 때와 마찬가지로 일시적 1세대2주택에 대해서는 1주택으로 본다. 다만, 조정대상지역 내에서의 일시적 2주택은 신규 주택 취득 후 1년 내에 종전 주택을 양도해야 한다.

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