자녀에게 저가 양도하는 주택에 적용되는 세법

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양수인에게 부과되는 증여세…차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원이상인 경우
양도자에게 부과되는 소득세…시가의 5%이거나 3억원보다 저가로 양도한 경우

이재명 필진페이지 + 입력 2021-11-15 11:01:36

주택을 자녀에게 이전해주는 방법으로는 증여가 있고, 자녀에게 저가로 주택을 양도하는 방법도 있다.

일반적으로 부동산의 대한 증여세율은 최대 50%가 적용되기 때문에 주택 가격이 오를 대로 오른 현 상황에서는 증여세가 상당히 부담될 수밖에 없다. 반면 이번 정부 들어 양도소득세 부담이 대폭 늘어났음에도 불구하고 자녀에게 주택이전 방법으로 증여보다 매매가 종합적으로 유리한 상황인 경우는 저가로 양도하는 경우도 있다. 기증여가 있거나 양도소득세 비과세나 감면을 적용받을 수 있는 경우 등이 여기에 해당된다. 반대로 다주택자 또는 고가 주택의 경우는 양도소득세가 중과세 적용될 수 있음을 유의해야 한다.

가족 매매, 그 중에서도 가장 일반적인 사실상 증여의 목적이라 할 수 있는 (조)부모가 자녀에게 시세보다 저가 양도하는 경우를 사례로 살펴보겠다. 세법에서는 특수 관계인 거래로 제3자와의 일반적인 거래에 비해 객관적으로 조세 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

특수 관계인이란 세법상 친족은 6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척, 배우자(사실혼 관계에 있는 자 포함), 친생자로서 친양자 입양된 자 및 그 배우자와 직계비속으로 이에 해당하는 경우이다.

저가 양수인에게는 증여세 과세

‘상속세 및 증여세법’에서는 특수 관계인으로부터 재산을 저가로 매수하게 되는 경우 거래금액과 시가의 차액에 대해서 증여세를 과세하도록 규정하고 있다. 다만 모든 저가 거래를 과세대상으로 보는 것은 아니며 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우에 한해 초과분에 대해 증여세를 과세하고 있다.

예를 들어 시가가 10억원인 주택을 아버지로부터 8억원에 매수하게 되면 시가와 거래금액의 차액 2억원은 증여세 과세 기준금액에 미달하므로 매수인에게 증여세가 발생하지 않으나 시가가 10억원인 주택을 6억원에 매수할 경우에는 차액이 기준금액을 초과해 과세대상에 해당하므로 차액 4억원에서 기준금액 3억원을 차감한 1억원에 대해 증여세가 발생한다.

저가 양도자에게는 양도소득세

위에 먼저 언급한 내용은 시세보다 저렴한 가격으로 구매했을 때 양수자에게 부과되는 증여세 규정이다. 반면 저가 양도하는 양도자에게는 어떻게 될까. 가족 또는 특수 관계인에 해당하는 친족에게 부동산을 시가의 5% 또는 3억원보다 저가로 양도한 경우에는 시가를 기준으로 양도소득세가 과세된다. 다만 1세대 1주택 비과세요건을 충족하는 경우로서 9억원 이하의 주택인 경우에는 시가를 기준으로 과세하더라도 과세문제가 없다.

예를 들어 시가 10억원의 주택을 9억에 양도했다면 시가의 5%를 초과해 저가로 양도했기 때문에 양도가액을 9억으로 인정하지 않고, 10억으로 보고 양도소득세를 계산하게 된다. 물론 10억이라고 계산을 하더라도 1세대1주택 비과세 규정에 해당하는 주택이라면 9억원 초과 1억원에 해당하는 만큼만 양도소득세를 납부하면 되는 것이다.

한편 위에서 언급한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서 양도일 전 6개월, 양도일 후 3개월까지의 당해 재산 및 유사재산의 매매가액, 감정가액의 평균액, 수용·경매가격을 의미한다. 아파트의 경우에는 대부분 유사매매사례가액이 적용되며 유사매매사례가액 요건을 충족한 가액이 여러 개인 경우에는 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택의 거래가액이 시가가 되는 점을 주의해야 한다.

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