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올해 부동산 10대 뉴스에 ‘주춤한 거래량 속 아파트 가격은 고공행진’, ‘기준금리 인상 및 대출규제 본격화’, ‘주택 증여 역대 최대’, ‘3기신도시 사전청약 본격화’ 등이 포함됐다.
13일 직방은 자체 선정한 ‘부동산시장 주요 10대 뉴스’를 발표했다. 먼저 주춤한 거래량 속 아파트 가격(매매·전세) 고공행진을 꼽았다. 실제 신고일 집계기준 10월 아파트 매매거래는 59만7557건을 기록하며 지난해 같은 기간 73만8391건보다 19% 감소했다.
그러나 한국부동산원이 발표한 이달 6일 기준 전국 아파트가격 동향은 매매가격 13.01%, 전세가격 8.91% 상승해 전년 동기(매매 6.12%, 전세 6.6%)보다 높은 가격 변동률을 기록했다.
직방 관계자는 “약 3512조원(‘21년 9월 기준)에 이르는 풍부한 유동자금(M2)과 저금리, MZ세대의 매입시장 유입, 3기신도시 개발과 광역교통망(GTX 노선 등) 개선 예정지 주변으로 중저가 매입수요가 유입되며 경기·인천·대전 등지의 매매가가 크게 상승했다”면서 “한편 다주택자 취득세 중과를 피하기 위한 비규제지역의 공시가격 1억원 미만 주택 거래나, 전세를 끼고 주택을 구입하는 이른바 갭투자 형태도 간간이 이어졌다”고 설명했다.
다음은 기준금리 인상 및 대출규제 본격화다. 가격 고공행진이 이어지는 가운데 하반기 주택시장 매수심리가 다소 위축되기 시작했다.
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금융당국의 대출규제, 시중은행 대출금리 인상 등이 맞물렸기 때문이다.
11월 25일 한국은행 금통위는 0.25%p 기준금리를 인상하며 올해 8월에 이어 추가 인상을 단행했다. 2020년 2월 1.25% 기록이후 최대 수치다. 기준금리에 영향을 받는 주택담보대출금리(신규기준)는 10월 3%(3.26%)를 넘겼고, 향후 주택담보대출을 받은 차주의 이자부담도 키울 전망이다.
상호금융과 상호저축은행 주택담보대출 금리는 각각 3.22%, 4.97%를 기록했다.
기준금리 인상은 가계부채 증가 속도 조절을 목적으로 한 10월 가계부채관리강화방안 및 금융권의 대출한도 축소 움직임과 맞물리며 부동산 구입심리를 제약하고, 주택 거래량을 감소시키고 있다.
직방은 “다주택자의 주택 추가 구입 수요는 점차 감소하고 당분간 똘똘한 한 채 선호 현상이 이어질 것으로 판단된다”면서 “매매수요가 감소하면 일부 수요는 임대차로 옮겨가며 전세시장에 부담을 주고 준전세 등 월세화 현상을 지속시킬 수 있다”고 평가했다.
아울러 올해는 주택 증여거래 비중 역대 최대치를 기록했다. 주택 매매 거래량이 적을 수밖에 없었다.
올해 9월 기준 주택의 전국 증여건수는 11만7607건이다. 연내 주택거래량 중 8.35%의 비중을 나타내며 2006년 주택 실거래 통계 집계이후 최대비중을 기록했다. 조정대상지역 등 규제지역으로 묶여 다주택자의 양도소득세 중과 규제가 무겁지만, 향후 자산 가치 상승에 대한 기대가 큰 서울지역은 매각보다는 증여로 선택지를 확장하며 주택 증여거래 비중(12.1%)이 전국 평균(8.35%)을 크게 웃돌았다.
직방은 ‘3기신도시 사전청약 본격화’도 언급했다. 사전청약제도는 공공택지 등에서 공급되는 공공분양주택의 공급시기를 조기화(약 1~2년) 하는 제도로, 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 앞당길 목적에서 올해 본격 시행됐다.
정부는 수도권 거주 무주택 30대를 중심으로 사전청약에 대한 기대감이 높게 나타나자, 공공분양물량을 대상으로 한 총 6만2000호(2021년~2022년)의 사전청약 실행방침을 향후 민간분양 및 2.4 대책 사업까지 확장해 사전청약 물량 10여 만호를 추가 확보할 방침이다.
민간사전청약은 이달 14일 첫 접수가 시작될 예정이다. 직방 관계자는 “사전청약 당시 제시한 추정분양가를 본 청약시점의 분양가와 괴리감 없이 공급할지 여부와 약속한 공급 총량에 대한 실행여부도 정책성공의 관건이 될 전망이다”고 말했다.
이 외에도 △부동산 세금 강화와 1가구 1주택자 세 부담 완화 △주택임대차 실거래가 신고의무화 △뜨거운 아파트 분양열기 속 잦은 청약제도 변경 △낮아진 부동산 중개보수 △비아파트(오피스텔, 다세대·연립 등) 풍선효과 △힘 떨어진 분양권(입주권) 거래시장 등이 올해 주요 뉴스로 선정됐다.
직방은 “올해 부동산 거래시장은 상·하반기 극적인 온도변화를 보였다”면서 “집값 안정을 현실화하고 실수요자의 주거비 부담을 낮추기 위한 정책변화가 많았기 때문이다”고 말했다.
이어 “다만 수요자는 과세 부담을 피하기 위해 증여로 돌아서거나 주택 거래규제를 피해 오피스텔, 다세대·연립 등 비아파트로 이동하며 풍선효과가 관측됐다”고 말했다.
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