양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되는 경우는

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[이재명의 세무테크]

필요경비만 잘 챙겨도 양도세 절감에 매우 효과적
수익적 지출, 필요경비 인정 못 받아 공제 불가능

이재명 필진페이지 + 입력 2022-11-07 11:24:47

집을 사고 팔 때 생긴 양도차익에는 양도소득세가 붙는다. 이때 단순하게 살 때와 팔 때의 집값 차이만으로 세금을 계산하지는 않는다. 주택을 취득할 때 들었던 각종 비용 중 일부는 차익에서 빼 준다. 살면서 집의 가치를 높인 것으로 인정되는 각종 주택 수리 비용 등도 제하고 세금을 계산한다. 이를 필요경비라고 한다.

필요경비만 잘 챙겨도 양도세를 상당부분 줄일 수 있는 구조다. 현실적으로 일부 비용은 필요경비 인정여부를 판단하기가 어려운 것이 사실이다. 특히 전체적인 인테리어나 리모델링을 하고 입주하는 경우 각각 어떤 비용이 필요경비로 인정되는지에 대한 구분이 쉽지 않다.

이러한 어려움을 잘 알고 있던 국세청에서 책자를 내놓았다. 국세청이 최근에 발간한 '양도소득세 월간 질의 톱10' 책자에서 주택 양도세 계산 시 필요경비로 인정되는 범위에 대해 다루고 있다. 예를 들어 ‘보일러 교체비용과 도배비용’을 예시로 들었다

보일러 교체 비용과 도배 비용의 공제 여부는 '지출 목적'에 따라 갈린다. 주택에 들인 돈 중 '자본적 지출'은 양도 시 양도차익에서 필요경비로 인정돼 공제를 받는 반면 '수익적 지출'은 필요경비로 인정되지 않아 공제받을 수 없다.

자본적 지출은 자산의 사용 연수를 연장하거나 자산 가치를 높이기 위해 쓴 수선비를 뜻한다. 앞서 언급한 보일러 등 난방시설 교체비, 베란다 샷시비, 방범창 설치비 등이 공제 가능한 자본적 지출에 해당한다. '교체'나 '설치'를 통해 자산 가치를 높였기 때문에 필요경비로 간주해 공제가 가능한 것이다.

수익적 지출은 정상적인 자산 가치를 높이는 목적보다 본래 기능을 유지하기 위해 사용한 비용이다. 벽지·장판·싱크대·문짝·조명 교체비, 타일 공사비, 보일러 수리비 등은 공제가 불가능한 수익적 지출에 속한다.

근본적으로 자산 가치를 높이는 데 사용했다고 보지 않기 때문이다. 자본적 지출 외에도 주택 취득 과정에서 납부한 취득세, 중개 수수료, 양도세 신고 비용 또한 필요경비로 공제된다.

그렇다면, 양도세를 매수자가 부담하는 경우는 어떨까. 양도세를 매수자가 부담하기로 약정하고 실제로 이를 지급했을 때 매수자가 부담한 양도세는 양도가액에 포함된다. 매수자 부담 양도세에 대해서도 양도세가 다시 붙는 셈이다.

한편, 매매 시 '다운계약서'를 작성했을 때는 거래 당사자가 향후 1세대 1주택 비과세·감면 등을 받지 못하게 되고 가산세, 과태료도 물게 된다.

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